Duurzaamheid: Investeren in de toekomst

Duurzaamheid kan rekenen op veel enthousiasme bij betrokken partijen in gebiedsontwikkeling. Niet in de laatste plaats omdat de laatste jaren kwaliteit en duurzaamheid steeds meer belangrijke issues zijn geworden op de woningmarkt. Duurzame woningen verkopen beter dan minder duurzame woningen. Ook minister Donner deed onlangs een oproep om zoveel mogelijk met een lagere dan de huidige voorgeschreven EPC-norm te bouwen. Partijen ondervinden hierbij echter de nodige belemmeringen. Bijvoorbeeld van artikel 122 uit de Woningwet, dat niet toestaat strengere eisen te stellen aan woningen dan het Bouwbesluit voorschrijft. Een andere belemmering heeft vooral met de financiën te maken. Duurzaamheid betekent investeren voor de lange termijn, waarbij de kosten en de baten bij verschillende partijen liggen. Duurzaamheidsinvesteringen laten zich gemiddeld over 25 jaar terugverdienen, terwijl bewoners gemiddeld al na 15 jaar zijn verhuisd. In de praktijk blijkt dan ook dat duurzaamheidsambities worden gefrustreerd en daadwerkelijk duurzame ontwikkelingen stagneren.

Meetbaar

Duurzaamheid is lastig te realiseren, ondanks de ambities. Als de lusten en lasten niet eerlijk verdeeld kunnen worden zullen duurzame gebiedsontwikkeling en woningbouw verder stagneren. Dit geldt ook voor het zogenoemde free-rider-probleem, waarbij de ene partij in een gebiedsontwikkeling wél investeert in duurzaamheid en een andere niet, maar wel profiteert van de investeringen van de ander. Tijdens de werksessies bleek dat gemeenten heel anders omgaan met praktische oplossingen. Ten eerste blijkt duurzaamheid als begrip nogal eens tot verschillende definities en ambitieniveaus te leiden. Gaat het alleen over koude-warmtepomp-installaties of is het ambitieniveau klimaatneutraal voor de gehele gemeente? Gemeenten worstelen ook veelal met het formuleren van concrete criteria die duurzaamheid meetbaar maken.

Op basis van vrijwilligheid is er veel mogelijk, merkt de een, terwijl de ander wordt teruggefloten door de eigen juristen. Met afspraken op vrijwillige basis over bijvoorbeeld verevening en een strengere EPC-norm heeft de ene gemeente goede ervaringen. ‘Je moet uitgaan van wat de markt wil en vraagt’. De vraag is echter wat er gebeurt als een partij naar de rechter stapt, met andere woorden: hoe je vrijwillig gemaakte afspraken kunt vastleggen en gestand doen houden? Maar door uit te gaan van de vraag vanuit de markt lijkt de strategie tot nu toe in ieder geval succesvol. ‘Je moet niet primair in juridische zin een oplossing zoeken.’ De gemeente kan daarbij ook zélf zoveel mogelijk bijdragen om duurzaamheid te faciliteren, bijvoorbeeld de verkaveling optimaliseren op het gebruik van zonne-energie. Het ligt op het bordje van de gemeente om te stimuleren en faciliteren, waardoor overeenstemming kan ontstaan tussen partijen. Vanuit de consensus kan uiteindelijk de wetgeving worden aangepast.

Bewustmaking

Verleiding en bewustmaking blijken voor veel gemeenten een belangrijke sleutel in het proces. ‘Maak ondernemers enthousiast en begin bij de pioniers: er zijn altijd personen en partijen die een voortrekkersrol willen vervullen.’ Belangrijk is dan wél dat er ook in de gemeentelijke organisatie zelf een duidelijke drive is, met bijbehorend ambitieniveau. De gemeente moet zelf weten wat ze wil en duidelijk zijn naar partijen. De segmentering van veel gemeenten kan dan parten spelen. Ook is de ervaring dat het belangrijk is om duurzaamheid ‘klein’ te houden door haar concreet te maken. ‘Anders sneuvelen de ambities, zeker in complexe processen zoals gebiedsontwikkelingen.’ Een no-nonsense aanpak waarbij de lat minder hoog wordt gelegd, duurzaamheid uit het abstracte wordt getrokken en per project wordt gekeken naar de beste maatregelen zonder gelijk overal (juridische) beren op de weg te zien, lijkt nog de meeste kans van slagen te hebben.

Overall gezien is duurzaamheid in gebiedsontwikkeling steeds meer een kwestie van onderhandelen geworden, waarbij artikel 122 vooral niet al te beperkend moet worden opgevat. Van belang is het dan wel dat alle partijen in het juiste stadium aan tafel aanschuiven; met name projectontwikkelaars lopen er tegen aan dat ze in een te laat stadium mee mogen praten. Integrale oplossingen worden daardoor bemoeilijkt, omdat veel technische uitgangspunten dan al vastliggen. In aanbestedingen van gemeenten speelt duurzaamheid nog geen grote rol, constateren bouwers en ontwikkelaars. Bij de eindgebruiker zit echter wel degelijk een vraag. Bijvoorbeeld voor BREEAM- gecertificeerde kantoren. Dit komt ook door de subsidiemogelijkheden die het BREEAM- certificaat biedt.

Investering

Duurzaamheid heeft zeker de nodige belemmering in zowel regelgeving als financiering (discrepantie tussen kosten en opbrengsten). Duurzaamheid moet dan ook met name worden gezien als een investering en een kwaliteitsslag, waarbij de overheid positief moet stimuleren door duurzaamheidsinvesteringen aantrekkelijk te maken. De focus moet uiteindelijk op de eindgebruiker liggen, dat is ten slotte het gezamenlijke doel. Wat betreft ‘technische’ duurzaamheid is de onzekerheid groot. Met de kennis van nu doen we investeringen voor de toekomst. Maar wie weet hoe snel de techniek ons daarbij inhaalt. Duurzaamheid gaat over levensloopbestendigheid, met als paradox dat de kennis van nu daarbij vrijwel zeker beperkend werkt. Duurzaamheid is dan ook meer dan een EPC-norm. De werkelijke opgave is ervoor te zorgen dat gebouwen en vooral ook omgevingen langer mee gaan. Normen en regels van de overheid zijn bij het ontwikkelen van die omgevingen niet bij voorbaat verkeerd maar beleid kan veel effectiever zijn als het ertoe leidt dat partijen en particulieren op eigen overwegingen hun keuzes kunnen maken. Een sturing dus die het niet zozeer moet hebben van normen en regels opleggen, maar die ruimte biedt aan burgers en bedrijven om zelf duurzame keuzes te maken.