Verslag SADC en projectbureau Zuidoostlob organiseerden de bijeenkomst ‘Voorbij Hit & Run: nieuwe accenten in gebiedsontwikkeling’. Met o.a. Ruud Bergh (SADC), Josje v/d Veer (VU) en als moderator Guido Wallagh (INBO). Er is een enorme beweeglijkheid in de sector, we maken veel wijzigingen door, er is een andere houding, er zijn andere manieren van aanpakken en er is nieuwe kennis. Dit betekent schakelen op meerdere vlakken tegelijk aldus Klaas de Boer.
‘Voorbij Hit & Run: nieuwe accenten in gebiedsontwikkeling’
Na een korte introductie gaf Ruud Bergh (SADC) het woord aan de moderator van de dag, Guido Wallagh (INBO): “Voorbij Hit & Run slaat op verdieping, rust en reflectie. De tijd van groot, groter en grootst, sneller en snelst, en winstgevender is voorbij, maar wat krijgen we daarvoor terug?” Tijdens deze bijeenkomst over nieuwe accenten in gebiedsontwikkeling stonden verschillende aanpakken van het in markt zetten van projecten centraal. De eerste spreker van de bijeenkomst Josja van der Veer (Vrije Universiteit, Amsterdam) schetste de veranderingen van de afgelopen tijd in gebiedsontwikkeling. Met minder middelen wordt er veel meer gezocht naar creatieve oplossingen voor een nieuwe aanpak. “We gaan van grootschalig naar kleinschalig”, aldus van de Veer. We moeten steeds meer gebruik maken van herontwikkeling van bestaande panden, tijdelijk hergebruik en vernieuwende exploitatie concepten. Verder moet er veel meer vanuit de eindgebruiker worden geredeneerd. Waar het vroeger veel meer ging om het moment van de verkoop, wordt de eindgebruiker nu in een vroeger stadium betrokken bij de ontwikkelingen. Daarnaast speelt vooral zekerheid een rol tegenwoordig voordat je aan iets begint, hierdoor wordt gezocht naar andere partners. Waarde creatie in de hele keten is van belang, wat leidt tot andere samenwerkingen met andere soorten partijen. Bijvoorbeeld energiebedrijven en transportbedrijven. Ook noemt zij risicospreiding, branding van gebieden en de community betrekken als belangrijke factoren in gebiedsontwikkeling anno 2012. Het is nu vooral voor belang dat niet ieder voor zich is, de krachten worden gebundeld, de koers wordt vastgehouden en het lange termijn in oog wordt gehouden, want uiteindelijk willen we toch allemaal hetzelfde!" besloot Van der Veer.
Na de lezing van Josja van der Veer werd een aantal voorbeeldprojecten uit Amsterdam uitgelicht door verschillende sprekers uit de praktijk. Als eerste presenteerde Peter Joustra (SADC) het voorbeeld van de A4 Zone West, een hoogwaardig en innovatief werkmilieu voor Handel & Logistiek, waarbij ketenintegratie een steeds grotere rol gaat spelen. Verder ging hij in op het gebiedsfonds, wat volgens SADC toekomst heeft op de lange termijn. Hiervoor zijn ze gericht op zoek naar eigenaren die willen investeren en de krachten willen bundelen. Het gebiedsfonds moet zich echter nog wel bewijzen, omdat het nog niet in de logistieke sector wordt toegepast.
“We willen uiteindelijk allemaal hetzelfde”, “Het is niet ieder voor zich meer”, “Er is veel meer samenwerking” en: “Het gaat om het zoeken naar de verbinding”, klonk het eensgezind vanuit de deelnemers. Of zoals Wallagh het mooi samenvatte: “Wat houden we toch allemaal van elkaar.” Op de vraag aan Joustra of er überhaupt nog wel concurrentie is tussen de verschillende partijen, antwoorde Joustra dat iedereen natuurlijk wel die ene klant wil hebben, maar dat het collectief belang toegenomen en versterkt is door de crisis.
Het volgende nieuwe accent werd toegelicht door Harm de Boer (PHB). Hij ging in op de bottom-up approach van het model van parkmanagement light, waarbij de bedrijfsvereniging samen met de gemeente een portier inhuurt om toezicht te houden op een bedrijventerrein. Dit model is voor zowel de gemeente als private partijen relatief goedkoop en houdt een industriegebied op orde.
Vervolgens ging Klaas-Jan Dolman van het stadsdeel Zuid (Amsterdam) in op de ontwikkelstrategie voor het bedrijventerrein Schinkel voor de komende tien jaar. De gemeente heeft gekozen voor een klein aanbod van woningen, vanwege de beperkende omstandigheden en de daarmee gepaard gaande wet- en regelgeving. Volgens Joustra (SADC) moet je sommige dingen gewoon laten gebeuren en bepaalde functies de ruimte geven om te ontplooien. Voor de behoefte aan minder regels zou een bestemmingsplan op een wat globaler niveau de uitkomst kunnen zijn, aldus een luisteraar uit de zaal.
Daarna legde Harry Wien (Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Zuidas) de maatregelen uit, die de gemeente Amsterdam heeft opgesteld voor de Zuidas. Deze maatregelen zijn met name gericht op de verbetering van de levendigheid buiten kantooruren, het op de kaart zetten van de Zuidas en het geven van een Amsterdams karakter aan het gebied. Met initiatieven voor tijdelijk gebruik, zoals evenementen, huisvesting van studenten en dergelijke, wil de gemeente de Zuidas bekend maken bij zowel nationale als internationale bezoekers. Hierbij speelt de gemeente een faciliterende rol; zij ondersteunt initiatiefnemers en fungeert als aanspreekpunt. Het meten van het succes van dit soort initiatieven blijft lastig en de discussie rondom de indirecte kosten, zoals de proceskosten, blijven een discussie binnen de gemeente, aldus Harry Wien.
Vervolgens legden Iris van der Horst en Eric Thelen van de Gemeente Amsterdam (Projectbureau Zuidoostlob) de strategie voor het deelgebied Amstel III uit. Vanwege de omvang, het aantal bewoners en werknemers is dit gebied een prioriteit is van de gemeente Amsterdam. Sinds 2006 kampt het echter met structurele leegstandproblemen. Bij de ontwikkelingsstrategie horen drie pijlers, te weten het bestemmingsplan, het faciliteren van initiatieven en het opknappen van de openbare ruimte. Voor de laatste twee wordt gebruik gemaakt van een instrument voor transformatie-exploitatie (Trex). Er wordt fors afgeschreven op de grondwaarde en korting verschaft op de grondkosten. Verder wordt het erfpachtgeld geïnvesteerd in het gebied zelf; dit wordt gebruikt om de openbare ruimte op te knappen, in plaats van dat het geld in een algemene pot terecht komt. Het is nog moeilijk te zeggen of dit gebied een precedent wordt voor andere gebieden. Op de vraag wanneer van een succes wordt gesproken bij deze strategie, wordt imagoverandering als belangrijk criterium genoemd.
Tijdens deze Hit & Run-bijeenkomst kwamen financiële strategieën zoals het gebiedsfonds en de Trex aan de orde. Ook kwamen het meer op maat gemaakte bestemmingsplan, een actieve en bescheiden rol van de overheid, een andere benadering van de markt en een aantal accentverschuivingen op de lange termijn aan bod. Wallagh ging afsluitend in discussie met Klaas de Boer van de Gemeente Amsterdam over de ontwikkelingen van de Zuidas en de hierboven genoemde trends. In deze tijden van financiële tekorten is het besluit genomen voor de aanleg van het ondergrondse station en de uitbreiding van de A10. De Boer legt uit dat het economische voordeel voor het Rijk een succesfactor is voor dit gezamenlijke Nederlandse project. Hij noemt het lef in de politiek als belangrijke verandering, wat ook cruciaal is voor gezamenlijke gebiedsontwikkeling. Bovendien merkt hij dat de overheden zich veel meer dienend en vraaggerichter opstellen. Verder ziet hij de eerdergenoemde trends (de aanzetten tot normeringen van gebiedsontwikkeling en accentverschuivingen) heel erg terug in de verdere ontwikkeling van de Zuidas. In dit gebied komen alle elementen die belangrijk zijn in de gebiedsontwikkeling aan bod, het is schakelen op meerdere vlakken tegelijkertijd. “In deze tijden moet je eigenlijk een vrouw zijn”, aldus De Boer.
Zie voor de volledige publicatie:
Door Mirela Milosevic
Projectmedewerker Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
