Onderzoek Gebruikers aantrekken en behouden is de “name of the game” in gebiedsontwikkeling. Vanuit gebruikers geredeneerd gaat gebiedsontwikkeling niet om een eenmalige waardesprong door de ontwikkeling van grond en vastgoed. Maar om een bredere waardecreatie bezien vanuit een langere termijn. Wij vatten dit onder Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. In het afgelopen jaar heeft het Programmateam Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu 24 innovatieve praktijken gevolgd. De recente publicatie “Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk" laat zien dat dit nog een zoektocht is, maar al op veel plekken succesvol in de praktijk wordt gebracht.
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl
De manieren waarop we aan gebiedsontwikkeling doen, zijn fundamenteel veranderd in de afgelopen jaren. De crisis dwingt zowel overheden als private partijen om terughoudender te zijn met investeringen en investeringsbeslissingen stapsgewijs te nemen. Daarnaast zien we dat steeds meer mensen graag het heft in eigen hand nemen. De taak van de overheid wordt meer deze initiatieven te faciliteren. Hierbij hoort een meer adaptieve aanpak dan we gewend zijn. Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl borduurt op deze wijzigingen voort, maar voegt er iets aan toe. Te weten: het pleidooi om met een lange termijnperspectief en over de vastgoedsector heen te kijken naar andere sectoren en andere partners. De kern is bestaande geldstromen van de overheid en gebruikers slimmer in te zetten en hierbij de investeringskracht van private investeerders te benutten.
Meer intensieve samenwerking met gebruikers
Uit de 24 praktijken komt het beeld omhoog dat het lange termijn perspectief leidt tot een meer intensieve samenwerking tussen de overheid en gebruikers. Dit leidt tot andere strategieën, rollen en activiteiten. In de praktijken zien we dat gebruikers en vastgoedeigenaren zich in toenemende mate bewust zijn van de toegevoegde waarde van een aantrekkelijke leef- en werkomgeving op het bedrijfsproces, het waardebehoud van vastgoed of het aantrekken van werknemers. In financiële zin kijken gebruikers in toenemende mate niet alleen naar de aanschaf van een product of pand maar ook naar de kosten over de gehele termijn van gebruik (de “total cost of ownership” of “usership”, ook wel de “total occupancy cost”). Door bundeling van de inkoop (afval, energie, facilitaire diensten) of gezamenlijk gebruik van ruimten of faciliteiten kunnen kosten worden bespaard én het waardebehoud op de lange termijn worden gewaarborgd.
De opkomst van de brede business case
De samenwerking met gebruikers leidt er ook bij gemeenten toe dat beter nagedacht wordt over huidig, tijdelijk én toekomstig beheer, onderhoud en exploitatie van het gebied. Dit leidt tot een “brede business case” voor gebieden, waarbij naast de grondexploitatie ook energie, parkmanagement en services en diensten worden betrokken.
Deze brede business case doet recht aan deze veelheid aan financiële stromen in een gebied, maar ontstaat bovenal om de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling te vergroten. Dit door breder te kijken dan de traditionele grondexploitatie en slimmere en meer integrale oplossingen te zoeken. Veel oplossingen leiden tot kostenefficiency, planoptimalisatie en synergie. En dit is nodig om weer voortgang te krijgen bij de transformatie van stad en land.
Nieuwe ontwikkelstrategieën
In de praktijken gaat innovatie hand in hand met pragmatisme en realiteitszin. “Gewoon starten” is in meerdere praktijken het devies. Bestaande panden en beschikbare gronden worden benut en bewust ingezet om een eerste cash-flow in een gebied te generen. Ook zien we dat bij het verduurzamen van vastgoed vaak een positieve business case ontstaat. En hiervoor is binnen gemeenten soms wel geld beschikbaar. Duurzaamheid vormt hiermee een nieuwe trigger om een gebiedsontwikkeling op gang te brengen. Ook bestaand budget voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte kan een aanleiding zijn om bestaande gebieden te transformeren. De overheid speelt in de praktijken vaak een actieve rol, maar voert niet persé een actief grondbeleid.
In de gevolgde praktijken zien wij nieuwe ontwikkelstrategieën ontstaan. De traditionele aanpak waarbij een grondexploitant (ofwel de gemeente, een projectontwikkelaar of een publiek-privaat consortium) de integrale ontwikkeling en realisatie van een gebied voor haar rekening neemt verdwijnt naar de achtergrond. De voorinvesteringen en risico’s van deze werkwijze worden zowel door gemeenten, private ontwikkelaars en banken vaak te groot geacht. Hiervoor in de plaats komt een ontwikkelstrategie die uitgaat van een stapsgewijze transformatie van een gebied in de gewenste richting. Hierbij nemen meerdere investeerders delen van de totale businesscase voor hun rekening.
De “programma-benadering” die hierbij wordt ingezet, streeft hierbij naar samenhang en synergie en heeft als belangrijkste doel om deelprojecten (of programmaonderdelen) te creëren, die bijdragen aan de waardecreatie in een gebied maar afzonderlijk en volgtijdelijk tot ontwikkeling kunnen worden gebracht.
De uitdaging
Gebiedsontwikkeling bevindt zich in een nieuw realiteit. Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl gaat er van uit dat het slim combineren van verschillende geldstromen kansen biedt om meervoudige businesscases te ontwikkelen, waarmee zowel de belangen van meerdere gemeentelijke beleidsafdelingen, van gebruikers en van private partijen zijn gediend. Een brede blik op sectoren en partijen is hierbij nodig. En die brede blik zien we ook terug in de praktijken. Zo worden bij gemeenten investeringen in gebiedsontwikkelingen bewust ingezet om zo bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van de stad, de economische ontwikkeling (vestigingsklimaat, werkgelegenheid) en het bereiken van sociaal maatschappelijke doelstellingen (onderwijs, zorg, welzijn e.a.). Het verbinden van gebieds- en vastgoedontwikkeling met verduurzaming, met gebiedsmanagement en met het sociale domein is de belangrijkste uitdaging in ons vak. Creativiteit, vakmanschap, innovatie, realiteitszin én pragmatisme zijn allen nodig is om stad en land te transformeren. De praktijken laten zien dat het kan.
De 24 gevolgde praktijken (groot)
De publicatie Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk, beschrijft op basis van 24 praktijken in Nederland de volgende rode draden:
• Brede waardecreatie op lange termijn staat in veel praktijken voorop.
Gebiedsontwikkeling heeft in veel praktijken een andere invalshoek gekregen; in plaats van een eenmalige waardesprong kiest men voor een brede waardecreatie die bestaat uit een combinatie van financiële en maatschappelijke doelstellingen. In het verlengde van de waardecreatie zien we de opkomst van de ‘brede business case’. In de brede business case is de grondexploitatie één van de financiële stromen in de ontwikkeling van het gebied naast beheer en onderhoud van de openbare ruimte, de energie-exploitatie, de tijdelijke exploitatie van grond en bestaand vastgoed en de exploitatie van gemeenschappelijke faciliteiten en diensten.
• Er ontstaan nieuwe strategieën voor ontwikkeling en financiering.
Waar voorheen op basis van een langjarige grondexploitatie de integrale gebiedsfinanciering bij de bank werd bedongen door de overheid of een publiek-privaat consortium, zien we andere ontwikkelstrategieën ontstaan. In de praktijken werken partijen vaak samen bij de visieontwikkeling, maar realiseren en financieren ze deelprojecten afzonderlijk op een moment dat de tijd rijp is. Dit leidt in de praktijken tot een toename van het aantal investeerders in een gebied en stapsgewijze investeringsbeslissingen. Er ontstaan ook nieuwe samenwerkingsvormen die zich richten op langjarig waardebehoud in een gebied.
• Nieuwe activiteiten en nieuwe rollen voor initiatiefnemers, private partijen en overheden.
Gebruikers, private partijen en overheden ontplooien bij hun streven naar brede waardecreatie nieuwe activiteiten om gebiedsontwikkelingen op gang te brengen, te versnellen of de kans op succes te vergroten. We signaleren 8 activiteiten die in de praktijken worden ingezet; van netwerk in een gebied creëren tot niets doen.
• Duurzaamheid fungeert als zelfstandige aanjager van gebiedsontwikkeling.
In meerdere praktijken zorgt het streven naar duurzaamheid voor veel dynamiek en draagt het in positieve zin bij aan de branding van het gebied en aan de business case.
Zie ook:
- Verslag Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl 'Netwerken en verbinden – het klinkt mooi, maar hoe werkt het?'
- Download de volledige publicatie 'Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: eerste stappen in de praktijk' (pdf)
Cover: ‘2014.04.08_In Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl gaat innovatie hand in hand met pragmatisme en realiteitszin_660’
