Meters maken met de softe kant van vastgoed

Vastgoedhoogleraar en dagvoorzitter Hans de Jonge (TU Delft) opende op dinsdag 3 september de elfde leergang van de Master City Developer opleiding. Tijdens de ceremonie ontvingen de deelnemers van de negende leergang tevens hun diploma.

Keynote: Reset van de sector

“De fase van ontkenning en stoere praat is voorbij,” stelt Maarsen. “De nieuwe realiteit daalt in, maar de omslag kost tijd. Het lijkt evident: niet meer bouwen in de wei, de noodzaak van afboeken en kleinere korrelgroottes en het prioriteren van locaties. Toch zie je langs de A4 nog steeds borden staan met ‘hier bouwen?’ terwijl de stad met zo’n 15 procent leegstand kampt. En in Rotterdam hoorde ik vandaag: ‘De markt is hot’. Dat is niet zo, benoem het probleem met elkaar.”

‘Van push naar pull’, zo omschrijft Maarsen de omslag van aanbodgestuurd ontwikkelen naar vraaggericht en gefaseerd ontwikkelen. “We moeten geen maatpakken à la Zuidas meer ontwikkelen voor dé eindgebruiker, maar ook denken vanuit volgende huurders. Hoewel vastgoed status- en kapitaalintensief is, moeten we streven naar flexibilisering. Daarbij helpt het levensduur-denken: onderscheid vastgoed dat bestemd is voor de lange en korte termijn. Ruimte voor tijdelijke producten, zoals studentenhuisvesting voor een periode van tien jaar, creëert dynamiek.”

Bij het bouwen in kleinere korrelgroottes moet gebiedsontwikkeling echter nog steeds uitgaan van een langetermijnvisie. Met macro-gebiedsontwikkeling zijn gebieden van hoge kwaliteit gerealiseerd, zoals het Amsterdamse Oosterdokseiland. We moeten nog steeds macro-denken, maar hier op microniveau aan werken, stelt Maarsen. Macro-denken betekent uitgaan van de vraag: wat heeft de stad nodig en wat kan ik hier als stadsontwikkelaar in betekenen? Verbreding, oftewel het leren van andere sectoren, is dan ook hard nodig.

Naast verbreding is volgens Maarsen een meer nederige, vragende houding nodig. Je kunnen inleven in andere spelers en meer luisteren in plaats van zenden. Zoeken naar een gemeenschappelijke taal, noemt Nicolaas Veltman (voorzitter MCD Kennisnetwerk) dit. Dat vraagt transparantie: maak belangen en doelen inzichtelijk voor stakeholders onderling. En richt je op een stabiel rendement in plaats van een maximaal rendement.

Maarsen erkent dat deze veranderingen makkelijk genoemd zijn, maar moeilijk op gang komen. “We moeten er echter voor waken cynisch te worden en passen voor een slachtofferrol. Het komt aan op moed, innovatief zijn, doorzettingsvermogen en creativiteit. What’s your why? houdt Simon Sinek ons voor. Onze why is waarde toevoegen.” Maarsen onderstreept haar boodschap met het filmpje dare change. “MCD’ers zijn change agents”, concludeert De Jonge.

Scriptieprijs: Crowdfunding

Naast de diploma’s voor de negende lichting werd de MCD scriptieprijs uitgereikt aan de beste scriptie van de achtste lichting. Winnaar is Barry Hol met zijn scriptie ‘Crowdfunding, gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling’ (scriptie | samenvatting). Juryvoorzitter Tjeerd Talsma (gedeputeerde Ruimtelijke Ordening, Milieu en Schiphol, provincie Noord-Holland) vindt de keuze voor dit actuele thema dapper en moedigt Hol met de prijs dan ook aan dit thema verder uit te diepen. Aan de nieuwe MCD’ers deed Talsma de oproep om de focus nog meer internationaal te leggen en scherp te zijn in hun conclusies en aanbevelingen. Tenslotte riep de gedeputeerde net als Maarsen op om te vechten voor de zaak, om gebiedsontwikkeling verder te brengen. “Bestuurders en ontwerpers hebben elkaar daarbij nodig”, aldus Talsma.

Vermogen tot veranderen

MCD programmadirecteur Geurt van Randeraat sprak zijn grote waardering uit voor de geslaagden, die deze zware opleiding in een moeilijke tijd voltooiden. “Jullie stelden vragen die niemand anders durft te stellen. Die houding heb je nodig.” Debbie Ginter leverde een bijzondere prestatie: zij studeerde cum laude af met haar scriptie ‘Vermogen tot veranderen’ (scriptie | samenvatting). Een actueel, ingewikkeld onderwerp: wat vraagt innovatie in gebiedsontwikkeling voor (cultuur)verandering van de gemeentelijke organisatie?

Sturingsstrategieën en rolopvatting in de huidige context is een terugkerend thema in de scripties. Verder zijn er financieel/juridische studies over onder meer Europees aanbesteden en erfpacht. Ook werden veel gebezigde termen ontrafeld: wat betekent ‘de klant centraal’ en hoe bouw je nieuwe coalities? Wat kun je wel en niet verwachten van hot items als particulier initiatief, Esco’s, evenementen en pop-up retail? Er komen veel begrippen voorbij die je een paar jaar geleden nog niet hoorde. Die nieuwe vocabulaire in gebiedsontwikkeling is kenmerkend voor de reset van de sector waar Maarsen over sprak. Door een ludieke actie van de MCD’ers, een bingo, werd ook het publiek ingewijd in deze nieuwe terminologie, met termen als uitnodigingsplanologie, transitiearena en ‘winnovatief’. De MCD’ers zijn van alle markten thuis. Of, zoals Hans de Jonge stelde: “MCD’ers zijn specialisten in het niet-specialist zijn. Met als overkoepelend doel het beter maken van steden.”

Zie ook:

- Overige genomineerden MCD scriptieprijs 2013:
  - Susan Groot Jebbink met de scriptie ‘Het vraagstuk van uitnodigingsplanologie’ (scriptie | samenvatting)
  - Jeroen Koops met de scriptie ‘Zelforganisatie in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling: een hype en/of de oplossing?’ (scriptie | samenvatting )
  - Daniëlle van der Ven met de scriptie ‘De kracht van het gebiedsconcept’ (scriptie | samenvatting)
- Themapagina MCD Congres - The Art of Making Cities