Nederlandse huizenmarkt op slot door zeepbel die niemand wilde zien

Rotterdam

- Een misser, vond toenmalig minister van Financiën Wouter Bos. Objectief weerlegbaar, reageerden onderzoekers van het Centraal Planbureau. Onterecht, zei Nout Wellink van De Nederlandsche Bank. Paniekzaaierij die wordt versterkt door de pers, oordeelde de directeur van een makelaarsketen.

In 2008 waarschuwde het Internationaal Monetair Fonds (IMF) Nederland: de huizenprijzen in jullie land zijn te hoog en de snelle en onverklaarbare stijging heeft zeepbeltrekjes, schreven economen van het IMF. Die constatering was echt belachelijk, vond heel Nederland. In Nederland was geen sprake van een zeepbel.

De oplopende huizenprijs in de jaren negentig (7,1 procent gemiddeld van 1991 tot 2000) en de stijging na de dotcomcrisis (gemiddeld 3 procent van 2001 tot 2007) konden verklaard worden. De rente was relatief laag; er werd niet al te veel bijgebouwd, dus het aanbod was schaars; en gezinnen werden rijker want vrouwen gingen meer en vaker werken. Geen enkele reden dus om een grote klap op de huizenmarkt te verwachten.

Vier jaar, en een banken- en staatsschuldencrisis later, blijkt dat de analyses over de huizenmarkt te optimistisch waren. De Nederlandse Vereniging van Makelaars, de grootste branchevereniging in de sector, presenteerde gisteren verkoopcijfers over het eerste kwartaal van 2012. En die waren niet best.

„Dit is het slechtste kwartaal sinds het uitbreken van de kredietcrisis in 2008”, aldus de NVM. De makelaars van de NVM, circa 70 procent van de markt, verkochten in de eerste drie maanden van dit jaar 18.500 woningen, 14 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. De huizen die ze verkochten gingen voor een lagere prijs weg: gemiddeld 214.000 euro, bijna 6 procent lager dan in het eerste kwartaal van vorig jaar. Volgens de NVM is sinds het begin van de crisis in 2008 de transactieprijs met bijna 12 procent gedaald.

Wat veroorzaakt de ellende?

Het meeste genoemde antwoord – onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek – is niet afdoende. Politiek is dit weliswaar een zeer gevoelig onderwerp, buiten Den Haag speelt het een kleinere rol, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft. „Mensen weten heus wel dat als er een beperking van de renteaftrek komt het heel geleidelijk zal gaan.” Een hervorming beperkt waarschijnlijk de periode waarin bezitters hun hypotheekrente kunnen aftrekken. „Tegen het einde van de looptijd kunnen de meeste bezitters zich wel iets hogere lasten permiteren”, zegt Boelhouwer.

Het simpelste antwoord – huizen zijn donweg te duur – is eveneens onvolledig. „Wonen is een eerste levensbehoefte. Mensen zullen altijd bereid zijn daar geld aan uit te geven”, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering in Maastricht. „Er is geen sprake van een nieuwe schuldmoraal. Nederlanders werden door de markt gedwongen steeds meer te betalen voor een huis omdat de prijzen bleven stijgen. Tegelijkertijd werden stijgende prijzen gefaciliteerd door de markt. Het was erg makkelijk om bij banken hoge hypotheken af te sluiten.”

Juist die spiraal wilde toezichthouder Autoriteit Financiële Markten doorbreken. Voormalig AFM-topman Hans Hoogervorst vond drie jaar geleden dat het gedaan moest zijn met „torenhoge, onverantwoorde hypotheken” die banken verstrekten.

De AFM deelde de afgelopen twee jaar boetes uit aan de grote Nederlandse banken. Ze hadden in het verleden te hoge hypotheken goedgekeurd. Ook kregen banken, in overleg, nieuwe regels opgelegd. Stop met tophypotheken, leningen die hoger zijn dan de aankoopwaarde van het huis. Sta niet meer toe dat huiseigenaren excessieve hypotheken aangaan die zeven of acht keer hun jaarsalaris bedragen. Verplicht huiseigenaren minstens de helft van hun hypotheek af te lossen. De nieuwe regels traden in augustus vorig jaar in werking.

„Dat is de grote klap geweest. Als je minder kan lenen, kan je minder betalen. Huizenprijzen dalen dan vanzelf”, zegt Eichholtz. De nieuwe regels treffen vooral starters op de woningmarkt (geen eigen geld, geen overwaarde) en zelfstandigen. Mensen met een vast dienstverband en zonder schulden kunnen nog terecht bij een bank. „Maar voor zelfstandigen wordt dat moeilijk”, zegt de hoogleraar. Zij moeten over de afgelopen drie jaar gezonde jaarrekeningen presenteren. „Als je door de crisis een slecht jaar hebt gehad of juist daardoor zelfstandig bent geworden wordt het moeilijk. Vroeger hadden banken in zulke gevallen meer ruimte om van de regels af te wijken. Maar nu zijn ze snel bang dat de AFM ze aanpakt.”

Toch klinkt het vreemd dat de AFM de schuld krijgt. De strengere regels hadden een doel: voorkomen dat Nederlandse huizenmarkt net als in de VS of Spanje zou imploderen. „Maar de maatregelen zijn op het verkeerde moment genomen”, zegt de Delftse hoogleraar Boelhouwer. „Je moet anti-cyclisch handelen. Je moet strenger zijn als de prijzen stijgen en het vertrouwen groot is. Niet als er economische moeilijke tijden aankomen.”

Een extreme en scherpe prijsdaling van bijvoorbeeld 30 procent heeft zich nog niet voorgedaan, maar dat maakt de ernst van de huidige crisis niet minder. De Nederlandsche Bank beschrijft in haar jaarverslag dat eind 2010 één op de vijf huiseigenaren met een negatief waarde zat. In hun geval is de hypotheekschuld hoger dan de waarde van hun huis. Hoe langer en hoe meer de huizenprijzen zakken, hoe groter de groep Nederlanders die vast zitten in hun huis. Als de gemiddelde huizenprijs vanaf dit jaar met nog eens 10 procent daalt, zit één op de drie huiseigenaren met een negatieve waarde, berekende DNB. Als alle koophuizen in Nederland voorzichtig, dus deels met spaargeld, gefinancierd waren, was er geen probleem, zegt hoogleraar Eichholtz. „Maar nu zit iedereen met zijn nek in de strop. En niemand weet hoe lang dit nog gaat duren.”

De economische gevolgen daarvan zijn aanzienlijk. Huiseigenaren die vast zitten in hun koophuis zijn kwetsbaar voor onverwachte gebeurtenissen. Als zij hun baan kwijtraken, kunnen ze snel in de betalingsproblemen komen. Dat is volgens DNB een gevaar voor de stabiliteit van de financiële sector. De crisis op de huizenmarkt slaat ook over naar de bouwsector, een belangrijke motor voor de economie. Het CBS maakte deze week bekend dat het aantal bouwvergunningen op het laagste niveau is sinds 1953. Dat zou juist betekenen dat over een paar jaar de krapte op de huizenmarkt zo groot is dat prijzen weer gaan stijgen. Boelhouwer: „Die natuurlijk bodem zorgt er wellicht voor dat de prijzen niet helemaal wegzakken, maar de redding is het niet. Mensen willen wel verhuizen, maar ze kunnen niet weg.”