Verslag Globale eindplannen zijn een steeds vaker gekozen middel in het ontslakken van gebiedsontwikkeling om zo tot snellere realisatie te komen. Het aantal voorbeelden waarbij van dergelijke flexibele bestemmingsplannen gebruik wordt gemaakt blijft dan ook groeien.
Sessieverslag NEPROM Dag van de Projectontwikkeling, 23 mei 2013
Maar hoe kan men met deze globale eindplannen toch een bepaalde kwaliteit garanderen? Deze en andere vragen kregen een antwoord door naar een tweetal praktijkvoorbeelden te kijken: Kortenoord in Wageningen en Oosterwold in Almere.
Mariël Gerritsen, planoloog bij SAB Arnhem, legde uit dat voor uitbreidingslocatie Kortenoord in Wageningen 950 à 1150 woningen zijn gepland en dat de groen- en waterstructuren reeds in een masterplan zijn vastgesteld. Het masterplan is vervolgens uitgewerkt in een plankaart waar een directe bouwtitel op berust. Deze plankaart is echter nog vrijwel compleet open, waardoor de ontwikkelende partij, in dit geval Bouwfonds, veel vrijheid heeft bij het creëren van stedenbouwkundige deelplannen.
Globaal bestemmingsplan Kortenoord, Wageningen, klik voor groot (pdf)
Omdat het globale bestemmingsplan al onherroepelijk is, hoeft er per bouwproject geen lange juridische procedure meer te worden doorlopen. De aanwezigheid van een duidelijke visie, in dit geval in de vorm van een goed onderbouwd masterplan, is volgens Gerritsen één van de voorwaarden om het gebruiken van globale eindplannen succesvol te maken. Ook het type locatie (uitleggebied), een overzichtelijke (liefst niet meervoudige) eigendomssituatie en vooral veel vertrouwen in de ontwikkelende partijen zijn van groot belang. Manager van Grondgebiedszaken Gemeente Wageningen, Bert Breedveld, vertelde dat de gemeente het ook zag als een experiment. De gemeente moest leren loslaten en het vertrouwen groeide in het begin langzaam. Om toch een bepaalde kwaliteit te garanderen was de gemeente op sommige vlakken overigens totaal niet flexibel. De duurzaamheidseisen voor dit gebied waren bijvoorbeeld hoger dan de landelijke eisen, omdat de gemeente Wageningen (en de universiteit) duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan. Verder gaf de gemeente weinig ruimte bij het pve (kadernota) en werd er een supervisor aangesteld die de kwaliteit van de architectuur waarborgt.
In Almere is gekozen voor een nog vrijere manier van ontwikkelen. Willem Meuwese, kwartiermaker Oosterwold, legde uit dat men voor deze uitleglocatie werkt met een eenvoudig raamwerk (structuurvisie) en een set van spelregels die een veelheid van particuliere initiatieven mogelijk maakt. De gemeente kiest voor een organische ontwikkeling “met de uitnodiging aan initiatiefnemers om het gebied zelf in te richten met groen, landbouw en wegen” (Almere.nl). Ontwikkelaars kunnen individueel of samen kleine of grote stukken land, ook wel postzegels genoemd, ontwikkelen. Aan ieder van deze kavels zitten bepaalde eisen vast die volgen uit de structuurvisie. Zo mag bijvoorbeeld maximaal 10-20% van het kavel bebouwd zijn. Toch blijft het een zeer vrije manier van ontwikkelen waar ook de afgevaardigden van het plan Kortenoord in Wageningen de waarde wel in zagen. Bert Breedveld suggereerde zelfs dat dit dé manier van ontwikkelen van de toekomst is.
Zie ook:
Over Almere Oosterwold:
- Minisymposium Citizens making city
- 'Je kunt het niet plannen'
Cover: ‘Kortenoord Wageningen’ door BPD (bron: BPD)
Door Rick de Boer
YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | Assistent Projectleider Asset Management bij Arcadis
