Steden bevatten verborgen ontwikkelruimte

Het vraagt om wat extra creativiteit. De enorme behoefte aan woningen en de populariteit van de stad maakt dat we daar waar mogelijk leegstaande panden en onderbenutte plekken moeten inzetten om in de vraag naar woonruimte te kunnen voorzien. Bekend zijn de voorbeelden van leegstaande kantoorpanden en winkels die zijn omgebouwd tot woning. Maar er zijn ook andere plekken in de bestaande stad waar het mogelijk is (of moet zijn) om woningen te realiseren. Noem het niches – maar alle beetjes helpen.

Opknapbeurt

Hedwig van der Linden, onderzoeker aan de TU Delft, bekeek wat de mogelijkheden zijn voor wat zij noemt de tussenruimtes in de binnenstad van Rotterdam. Het gaat hier om de expeditiestraten en –hoven. Deze zijn aangelegd in de periode van de wederopbouw, in de jaren na de Tweede Wereldoorlog. De expeditiestraten zijn bedoeld voor vrachtverkeer ter bevoorrading van winkels, bedrijfspanden, restaurants en andere horeca. De rol van de expeditiestraten is echter aan het wijzigen door de veranderende economie. Dit betekent dat deze plekken in de stad anders gebruikt kunnen worden. “Het zijn verborgen en vergeten plekken waar ruimte is voor ontwikkeling.” De expeditiestraten beslaan volgens de gemeente bijna 16 hectare. “Hier zijn fijne plekken van te maken. Of het nu gaat om openbare ruimte of het toevoegen van woningen.”

Expeditiestraten en -hoven zijn bijzondere plekken, vanwege de architectuur uit de jaren van de wederopbouw: vaak met poorten die toegang tot het expeditiehof geven. Het is er meestal rustig, omdat de straten gescheiden zijn van het winkelend publiek en geen bestemming hebben voor bezoekers. Deze hoven en straten kunnen veelal wel een opknapbeurt gebruiken. Er staan vaak afvalcontainers en geparkeerde auto’s. De gemeente Rotterdam schreef hier eerder over dat het nu vooral plekken zijn waar we niet willen of hoeven te komen, maar dat het anders kan worden. In de brochure ‘Nieuw leven voor de Rotterdamse expeditiestraten’ nodigt de gemeente iedereen die zich geïnspireerd voelt, uit om mee te werken aan de toekomst van Rotterdamse expeditiestraten.
3de Sint-Janshof in de huidige situatie (beeld: Hedwig van der Linden)

Toevoeging voor allen

Voor de Tweede Wereldoorlog woonden er ongeveer 90 duizend mensen in de binnenstad van Rotterdam. Na de oorlog nog slechts 20 duizend, omdat het bombardement in mei 1940 grote delen van die binnenstad had verwoest. Nu wonen er ongeveer 30 duizend in het centrum van de Maasstad. De prognose is dat dit aantal in de periode tot 2040 mogelijk zal oplopen naar 60- of 70 duizend.

Van der Linden, net afgestudeerd onderzoeker aan de TU Delft, woont zelf ook in Rotterdam. Ze maakte een plan voor de bouw van nieuwe woningen in het Hoogkwartier, een wijk in het oostelijk deel van de Rotterdamse binnenstad. In haar ontwerp voor het 2de en 3de Sint-Janshof – het gaat om dubbele rechte expeditiestraten – kunnen bijvoorbeeld 42 woningen worden toegevoegd voor eenpersoonshuishoudens met een oppervlakte tussen de 25 en 55 vierkante meter. Daarnaast voorziet haar plan in de aanleg van collectieve ruimtes. Die zijn ook te gebruiken voor omwonenden die in het bestaande expeditiebouwblok wonen. “Zo’n ontwikkeling moet een toevoeging zijn voor alle betrokkenen.”

Het plan kan ook op een andere manier worden uitgewerkt, zodat er niet 42. maar bijvoorbeeld 20 woningen worden toegevoegd. Het gaat dan om grotere woningen die ook geschikt zijn voor gezinnen. De interesse om in de stad te wonen leeft niet alleen bij jonge mensen en alleenstaanden, maar ook gezinnen en senioren tonen steeds vaker belangstelling. “Het zijn verborgen en geborgen plekken in de luwte van de stad. En dat is ook voor gezinnen fijn.”

Leefbare verrijking

Volgens Van der Linden wordt in buitenlandse steden al volop gebruik gemaakt van de mogelijkheden die expeditiestraten bieden. In het Australische Melbourne zijn dergelijke ‘back alleys’ omgevormd tot uitgaanscentrum. “Het was een gebied met donkere steegjes, maar het is nu een hip uitgaansgebied.” Een ander voorbeeld gaat over de Mews in Londen: de voormalige paardenstallen en de smalle straatjes eromheen, zijn nu een geliefde verkeersluwe omgeving om te wonen.

In Rotterdam is de ruimte in en rond de expeditiestraten en –hoven uitzonderlijk groot, omdat tijdens de wederopbouw werd gekozen voor een ruime opzet van de stad. Maar ook andere steden en dorpen kennen achterstraten en andere verborgen en vergeten plekken waar nog van alles mogelijk is voor het toevoegen van woningen. Daar zijn zeker kansen, volgens de onderzoeker aan de TU Delft.

Er zijn in Nederland een miljoen nieuwbouwwoningen nodig in de komende jaren om in de behoefte te kunnen voorzien. Deze moeten voor een deel gerealiseerd worden in de bestaande stad. Het toevoegen van woningen in en rond expeditiestraten is een van de mogelijkheden. Het zou het nieuwbouwaanbod ook meteen meer divers maken, volgens Van der Linden. In en rond het centrum van Rotterdam komt namelijk steeds meer hoogbouw. “Er is veel ruimte boven, maar ook tussen het stedelijk weefsel. En als het om nieuwbouw gaat, hoeft het niet altijd verticaal. Er moet ook aandacht zijn voor andersoortige woonmilieus. Het is belangrijk om vooral gebruik te maken van wat je al hebt.”

Het is daarom goed als gemeenten en andere betrokkenen een visie voor deze gebieden ontwikkelen. Deze plekken ogen momenteel vaak rommelig. Bovendien is het geen gemakkelijke opgave, omdat deze blokken in handen zijn van verschillende eigenaren, en de straten van de gemeente zijn. Toch hebben zij de potentie om mooie woonplekken te worden, of ontwikkeld te worden voor andere voorzieningen. “Zo’n transformatie maakt de stad leefbaarder en het is een verrijking voor de publieke ruimte in de stad.”

---

Coverfoto: Maquette van plan 2de en 3de Sint-Janshof door Hedwig van der Linden