Opinie Door: Peter de Jong
De jaarlijkse studiereis van BOSS heeft dit jaar als bestemming Kuala Lumpur en Singapore. Voor elke stad is een week ingeruimd, van 3 tot en met 17 juli. Peter de Jong en Hilde Remøy begeleiden de groep.
Allereerst moet worden gezegd dat de studenten zelf het geheel hebben ingevuld en alle bezoeken rond hun thema’s hebben ingericht. Mijn enthousiasme om mee te gaan lag naast de avontuurlijke bestemming vooral in de verwachting interessante hoogbouwprojecten te kunnen bekijken. Op plekken waar dat ook echt bestaat. Enig inzicht in gebiedsontwikkeling is een toetje.
Een vergelijking tussen Singapore en Kuala Lumpur op gebiedsontwikkeling is een vergelijking tussen alles en niets. Door de schaalniveaus heen komt het in beide gevallen op wel hetzelfde neer en gaat het om een sterke partij. In Kuala Lumpur op plotniveau de ontwikkelaar en in Singapore op gebiedsniveau Singapore Inc. oftewel de centrale overheid van deze stadsstaat, passend in de 10-jarenplannen voor de economische ontwikkeling, waarin grondaanwinning en gebiedsontwikkeling instrumenteel zijn. Aangezien de bepaling van het rendement hier niet alleen wordt toegerekend aan de huurinkomsten maar vooral aan de waardeontwikkeling, maken juist die succesvolle 10- jarenplannen het verschil. Overigens zit er ook een rappe correctiefactor bij met een gemiddelde levensduur van 15-25 jaar voor commerciële gebouwen, inclusief hoogbouw.
Een fraai voorbeeld van een ambitieuze ontwikkeling in, Kuala Lumpur is bijvoorbeeld KL EcoCity, http://www.klecocity.com.my/, waarbij de plotniveau toch interessante dimensies heeft. Tegelijkertijd is binnen KL ook op de meest prestigieuze plekken die plotbenadering waar te nemen. Onderstaande afbeelding laat vanuit de Petronas Towers is te zien hoe een enkel gebouw wordt gesloopt om er wellicht iets gigantisch terug te plaatsen. Je moet er toch niet echt aan denken dat het zicht op de Petronas Towers ontnomen zou worden. Overigens vooral een beeldkwaliteit; de plattegronden van deze betonnen kolos zijn niet optimaal.
‘Studiereis Kuala Lumpur en Singapore - Afbeelding 1’
Ondanks deze indrukwekkende ontwikkelingen kan het in Singapore allemaal een stuk sneller gaan. De groeicijfers laten een positiever beeld zien dan dat er ergens in Europa voor mogelijk wordt gehouden. Dat komt ook doordat prijscorrecties in een razend tempo worden doorgezet en dus de correctie ook snel gaat. Daarnaast is Singapore door de afhankelijkheid van andere landen voor grondstoffen een zeer volatiele markt.
Een fraai voorbeeld van de Singaporese gebiedsontwikkeling is het havengebied Marina Bay, volledig ingedamd voor een reservoirfunctie, waarbij het water wordt teruggepompt naar de zuivering zodat de rivier op ‘stroom’ blijft. Dit voorbeeld zet de meeste Europese havenontwikkelingen (Hamburg, Manchester, Rotterdam) op achterstand. http://www.marina-bay.sg/planning.html.
‘Studiereis Kuala Lumpur en Singapore - Afbeelding 2’
Al met al valt er voor ons een hoop te leren. Enerzijds de veel meer terughoudende overheid in Maleisië, waar vooral het kapitaal en de ontwikkelaars de toon zetten, kent veel minder regeldruk dan Nederland en maakt daardoor bijzondere projecten mogelijk. Anderzijds de, voorlopig nog gewenste, dictatuur in Singapore, waarbij ook alles kan, als het maar past in het beleid van de overheid. Als daarbij ook nog eens die hand van de overheid doorwerkt in de besturen van de grote ontwikkelaars en de investeerders, wordt duidelijk dat je daar alleen iets kunt toevoegen als adviseur. Maar vooral valt er veel te leren, ook over hoogbouw.
