©-mill Urban Park, Heerlen

Identiteit als drager voor transformatie van bedrijventerrein

Bron: http://www.cmagne.com

De betrokkenheid van marktpartijen bij de ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijventerreinen is nu nog zeer beperkt. ©-mill, dat volledig in privaat eigendom is, vormt hierop dan ook een uitzondering. Eigenaar c- mill BV ziet verzakelijking met enkel private partijen niet als optimaal. Naar verwachting zorgt de samenwerking met publieke partners voor extra waardecreatie, onder andere door de inpassing in de regionale planning van de werklocaties en andere financieringsmogelijkheden. C’magne is aangesteld om de volledige exploitatie en ontwikkeling van ©-mill uit te voeren. Er wordt onderzocht hoe meerwaarde kan worden gecreëerd door het samenwerken met publieke partijen, in de vorm van een publiek-private samenwerking met onder andere de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB). Er wordt beoogd om de PPS-constructie van ©-mill door te ontwikkelen tot een breder toepasbaar samenwerkingsmodel. Het voormalige Philips-terrein in Sittard zal als testcase fungeren om de voorbeeldaanpak voor andere bedrijventerreinen verder te ontwikkelen.

Gebouw A. Foto: Geerd Simonis

De ambitie van ontwikkelaar C’magne is om van het voormalige businesspark een duurzaam urban park te maken: ‘zero energy’ en de toepassing van nieuwe duurzame technieken in energieverbruik, waterbeheersing en materiaalgebruik. In de planfilosofie is flexibiliteit essentieel; in de toekomst moet ingespeeld kunnen worden op nieuwe ontwikkelingen. Toedelen van functies per gebouw of plandeel werkt beperkend op de ontwikkelingsmogelijkheden en creativiteit. In het bestemmingsplan zal dit niet gebeuren. Dat betekent ook dat steeds gebruik gemaakt kan worden van nieuwe inzichten en technieken als het om duurzame ontwikkeling gaat (energie, materialen, bouwen, et cetera). De transformatie steunt op de oorspronkelijke fysiekruimtelijke structuur (een orthogonaal grid en authentieke bedrijfsgebouwen), de oorspronkelijke economische activiteit (technologie) en de gewenste economische activiteiten (creatieve en innovatieve bedrijvigheid) en culturele activiteiten en evenementen (ruimte voor culturele producties en de vestiging van bedrijven in de culturele sector). In deze mix komen oud en nieuw samen in een herkenbare identiteit. Sleutelwoorden zijn innovatie, technologie, creativiteit en cultuur.

Bij de planontwikkeling zijn specifieke kwaliteiten van het gebied sterk bepalend geweest: de sfeer uit de jaren vijftig, die het gebied door de gebouwen uitademt: lage karakteristieke gebouwen van metselwerk, staal en glas. Een architectonische opvatting die tegenwoordig hoge waardering krijgt. Rust, ruimte, openheid en licht zijn passende karakteristieken. Aan de beeldkwaliteit wordt veel waarde gehecht. Deze specifieke kwaliteiten vormen in combinatie met het functionele programma (mix van creatieve functies) een heldere identiteit. Oud en nieuw versterken elkaar. Dat geldt voor de technologiebasis van Philips én de nieuwe creatieve en innovatieve bedrijven, het tot nu toe introverte karakter én de nieuwe openheid en geïntegreerdheid in de stad. Dat geldt ook voor de karakteristieke bestaande gebouwen én de nieuwe architectonische toevoegingen (nieuwe landmarks, ook in de openbare ruimte, en met nieuwe technologie inspelen op actuele duurzaamheidseisen).

Het orthogonale grid bevat twee ontwikkelingsassen. Eén as loopt vanaf de hoofdingang en bindt de bestaande Philipsgebouwen met een langgerekt gebouw, dat flexibel indeelbaar is. De tweede as staat hier loodrecht op en vervangt de weinig markante bestaande gebouwen. Op het kruispunt van twee assen komt een ontmoetingsruimte waar gebruikers en buurtbewoners elkaar kunnen treffen, pauzeren en vergaderen. Hier vinden ook de evenementen plaats. Op termijn zullen hier restaurants, brasseries, terrassen, hotel en wellicht een openluchttheater een plek krijgen. Bij de inrichting van de openbare ruimte speelt water een belangrijke rol. Voor autoverkeer komen er twee entrees en een ringvormige ontsluiting. Voor voetgangers en fietsers komen er doorsteken naar de omringende woonbuurten. De karakteristieke beplanting blijft en wordt opgenomen in een groenstructuurplan, dat het ruimtelijk assenmodel ondersteunt en verduidelijkt. Een lichtkunstenaar ontwerpt een lichtplan. Er wordt bij de realisatie gewerkt met talentvolle (regionale) architecten en kunstenaars.

Inmiddels is het aantal arbeidsplaatsen (‘bewoners’) gestegen van circa 350 in 2007 naar ruim 650. Voor de lange termijn wordt een verdere stijging naar ca. 1.500 arbeidsplaatsen beoogd. Op het terrein hebben zich technische- als ook logistieke- en culturele/creatieve bedrijven gevestigd. Het oudste gebouw uit 1951, bij de entree (gebouw A), is als eerste gerenoveerd tot een ondernemershuis. Collectieve voorzieningen stimuleren het contact tussen de verschillende huurders. De huurprijzen en voorwaarden zijn afgestemd op startende en doorstartende ondernemers. Het gebouw is volledig verhuurd. Het beheer van het bedrijvenpark is georganiseerd middels Parkmanagement, waaraan huurders verplicht deelnemen. Momenteel is ca. 90% van de oud-Philipsgebouwen in gebruik, waarmee de bezettingsgraad bovengemiddeld is. Ook hebben diverse evenementen op het terrein plaatsgevonden.

Zie ook: Verzakelijking bedrijventerreinenmarkt komt op gang.