Opinie Om iedereen in Nederland van goede woonruimte te voorzien is het niet nodig ons land vol te bouwen. Zowel nieuwe uitbreidingswijken als binnenstedelijke verdichting kan worden beperkt. Volgens Eva Gaaff, consultant bij Arcadis, ligt de sleutel daarvoor in een herijking van onze eigen wensen: de keuze voor kwaliteit in plaats van kwantiteit.
Afgelopen weken was wederom de woningbouwopgave voor komende jaren in het nieuws. De overheid voorziet dat er circa 700 duizend woningen nieuw gebouwd moeten worden, en 300 duizend door transformatie gerealiseerd kunnen worden. Hoe je het ook wendt of keert, dit legt een beslag op onze ruimte. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) staat dan ook de balans tussen deze opgave en behoud van natuur en open ruimte in ons land centraal.
Nieuwe woningen zijn nodig. Want hoewel de bevolkingsgroei afremt, groeit het aantal huishoudens. We wonen namelijk met steeds minder mensen in één huis. Er zijn bovendien nieuwe wensen: energiezuinigheid, circulair materiaalgebruik en aanpassingen voor hulpbehoevenden en ouderen. Kortom, wie de onderzoeken ziet, komt al snel tot de conclusie dat er snel meer moet worden bijgebouwd.
Werkelijke woonbehoefte
Toch wil ik hierbij een kanttekening maken. De rapporten gaan uit van een huidig tekort van circa 240 duizend woningen. Maar het is niet zo dat al deze mensen op straat staan. Vaak hebben ze wel een woning, maar voldoet deze niet aan hun wensen – of beter gezegd: wordt verondersteld dat dit niet zo is.
En bij die veronderstelling ligt de crux. Want de voorspelling van woonwensen is maar deels te onderbouwen. Wensen komen voort uit een samenspel van mogelijkheden en verwachtingen – en die worden weer gevormd door de maatschappij en onze rol daarbinnen. Wanneer de maatschappij verandert, veranderen onze wensen mee.
Niet vanzelfsprekend
Wat we in de toekomst willen is lastig in een model te vatten. Daarom worden in de prognoses standaarden voor leefkwaliteit gehanteerd die weer zijn gebaseerd op de in beleid vastgestelde invulling van het begrip welvaart. Probleem is dat het beleid achter loopt op de werkelijke wensen in de samenleving.
Belangrijke componenten om welvaart te meten waren altijd het besteedbaar inkomen, ofwel koopkracht. In woningen vertaalt dit grofweg in oppervlak. Alle kinderen een eigen slaapkamer, een berging of garage, en het liefst twee buitenruimtes: het zijn binnen veertig jaar minimumeisen geworden, standaarden die daarvoor helemaal niet zo vanzelfsprekend waren.
Nieuw begrip van welvaart
Wat we zien is dat een andere inrichting van de maatschappij andere verwachtingen, mogelijkheden en daarmee andere woonwensen met zich meebrengt. Ook in deze tijd is een sterke verandering gaande. Afgelopen jaren daalt het besef in dat we niet gelukkig worden van nog meer spullen, geld of ruimte. We zijn het punt van verzadiging voorbij. Na het opeten van de hele taart kijken we misselijk terug naar het lege bord - en vragen we ons af of we volgende keer niet liever een klein stukje nemen. Ook de coronacrisis benadrukt het belang van een sterk sociaal vangnet, de waarde van maatschappelijke beroepen en de kwaliteit van onze directe woonomgeving. Dit past volledig in de herijking van ons begrip van welvaart.
We zijn op weg naar een maatschappij waar ‘meer’ niet gelijk staat aan ‘beter’. Deze verandering zien we terug in ontwikkelingen als tiny houses en minimalistisch wonen, lokale producten in plaats van bulk van overzee, en alle concepten in de deeleconomie. Voor onze woningen betekent dit dat eigendom en oppervlak niet meer centraal staan. In de steden zien we dit al. Hier gaat afgelopen jaren een lichte krimp van het oppervlak per huishouden gepaard met een hogere waardering van de leefbaarheid. Voorzieningen, duurzaamheid en sociaaleconomische kansen spelen een steeds grotere rol.
Minder nieuwe stenen
We zien dus een dalende behoefte aan huizen met veel oppervlak en een groeiende wens naar woningen in steden. Met dit inzicht is het niet meer dan logisch om in eerste instantie niet meer bij te bouwen, maar de extra woningen juist te realiseren door de huidige gebouwenvoorraad slimmer te benutten. Denk daarbij aan woningsplitsing en renovatie of transformatie van kantoorpanden. Ook het delen van ruimten en voorzieningen wordt door een deel van de woningzoekenden niet als inleveren gezien, maar juist als toegevoegde kwaliteit. Het bewust omgaan met je omgeving en de sociale contacten die zo kunnen ontstaan worden hoog gewaardeerd.
Als we de 70%/30%-verhouding uit de NOVI voor nieuwbouw/bestaande bouw aanhouden, dan kan dit betekenen dat er over twintig jaar nieuwbouwwijken leegstaan. Daarmee gaat een hoop natuur verloren, en blijft het tekort in de steden. Dat kunnen we voorkomen door nu de focus te verleggen van nieuwbouw naar transformatie. Resultaat: open ruimte blijft open ruimte en de bestaande voorraad wordt optimaal benut. Mooi meegenomen is dat we dan direct een grote slag slaan in de energietransitie, waarvan de grootste opgaven in de bestaande gebouwenvoorraad ligt.
Kortom, laten we eerst onze werkelijke wensen eens goed tegen het licht houden - voordat we beginnen met nieuwbouw. Mijn voorspelling is dat we dan over twintig jaar een stuk minder nieuwe stenen hebben, en veel meer ruimtelijke kwaliteit.
Cover: Illustratie door Ineke Lammers
Cover: ‘Cover crisiscolleges corona’ door Ineke Lammers (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Eva Gaaff
Consultant Urban Development & Real Estate bij Arcadis
