3 uitdagingen in circulaire gebiedsontwikkeling

De drie grootste uitdagingen in duurzame ruimteontwikkeling:

1. Van vastgoed naar flexgoed

Veel bestaand vastgoed is prima in te zetten als flexgoed. Vooral om daarmee pieken in vraag, tijd en plaats op te kunnen vangen. Neem een kerk. Steeds vaker verliest de kerk haar traditionele functie, terwijl de kerk als gebouw in het straatbeeld aanwezig blijft, al dan niet monumentaal. Dit gebouw, met een enorme schat aan ruimte binnen haar muren, is uitstekend te gebruiken voor andere doeleinden. Er moet alleen wat gebeuren aan de binnenkant. Met demonteerbaar meubilair bijvoorbeeld. En dan heb ik het niet zozeer over een kast, tafel of bureau, maar meer over hele units of systeemwanden.

Zo is in de Dominicanenkerk in Maastricht al jaren een boekhandel gevestigd. In de Pastoor van Arskerk in Eindhoven treft men een scala aan zorggerelateerde functies aan, zoals opvang, tandarts, huisarts en NLP-trainer. Kapel De Waakhond in het Belgische Sint-Truiden doet vandaag de dag dienst als bedrijfsgebouw. En de oude kapel van het Sint Elisabeth Ziekenhuis in Leiden is getransformeerd naar een kantoorgebouw. Als er op termijn minder behoefte is aan een boekhandel, zorggerelateerde functies, bedrijfsruimte of kantoorgebouw, is de inrichting eenvoudig te demonteren en even gemakkelijk te vervangen door bijvoorbeeld woonunits of conferentieruimtes.

Nieuwbouw vs. leegstand

Van vastgoed naar flexgoed betekent dat we het casco nagenoeg ongemoeid laten. We ‘bouwen’ juist aan de inrichting. Vooral in gebouwen die zich kenmerken door hun robuustheid en overmaat zit voldoende ruimte om te benutten. Deze oplossing gaat verder dan transformatie. Het gaat om onze diepgewortelde bouwcultuur. Decennialang zijn we goed geweest in monofunctioneel bouwen: woningen hier, kantoren daar en winkels op nog weer andere plaatsen. Alleen helpt dit monofunctioneel bouwen niet echt in een veranderende wereld.

Lang niet iedereen wil wonen in een kantorenwijk, al is de woningnood nog zo hoog. Gevolg is dat bij een veranderende vraag de roep om nieuwbouw elders toeneemt, terwijl tegelijkertijd de leegstand in bestaande bouw ook toeneemt. Dus bouwen we weer in het weiland. Datzelfde fenomeen zien we ook in de woningmarkt. Mensen blijven, gestimuleerd vanuit ons zorgbeleid, langer thuiswonen. En niet zelden in een grote woning met tuin. Doorstromen naar een andere, meer geschikte woning gebeurt mondjesmaat. Zeker in de huursector kan het gebeuren dat je in een kleinere woning – als ze al beschikbaar zijn – veel meer gaat betalen. Niet echt een lonkend perspectief. Jonge gezinnen, die verlegen zitten om een woning met tuin, moeten dan noodgedwongen het weiland in. De invoering van een doorstroompremie, zoals men in Den Haag kent, is een eerste stap om daadwerkelijk tot meer doorstroming op de woningmarkt te komen.

Laat bestemmingsplan los

Het zou enorm helpen als we leren van de geschiedenis en we, voordat we ook maar één schep in de grond zetten, goed nadenken over wát we bouwen. De crisis was een uitgelezen mogelijkheid om daarmee te beginnen en ons voor te bereiden op de periode daarna.

Maar toen hebben bouw en overheid vrijwel stil gezeten en nu de druk toeneemt zien we als belangrijkste remedie: weer bouwen, bouwen en nog eens bouwen. De prijzen stuwen  en over een tijdje knapt de bubbel en lopen die gebouwen weer leeg. Daarom is het ook nu zaak om aan de slag te gaan met bestaande gebouwen en gebieden. Om herbestemmen mogelijk te maken en daarmee leegstand succesvol te kunnen bestrijden, is het noodzakelijk om te ontschotten. Van elk gebied, elk gebouw is in bestemmingsplannen vastgelegd wat de functie mag, of beter gezegd: moet zijn. Nederland is netjes verdeeld in vakjes.  Dit groeigerichte instrument sluit niet aan bij de ontwikkeling in de samenleving. Dus ruim baan voor flexibiliteit en hooguit omschrijven wat beslist niet mag. Elk plan met voldoende draagvlak in de omgeving moet mogen!

2. Laat de herbestemmingscapaciteit groeien

De Monumentenmonitor laat zien dat 2 miljoen vierkante meter monument staat te wachten op een herbestemming. Het is een van onze grootste uitdagingen, in het kader van duurzame gebiedsontwikkeling, transformatie, herbestemming en flexibel gebruik om deze vierkante meters maximaal in te zetten. En daarmee te benutten wat we al hebben. Ontwikkelingen waarbij ons erfgoed behouden blijft, zouden sowieso een streepje voor moeten hebben. Uit meerdere onderzoeken blijkt de meerwaarde van erfgoed, ook voor de andere gebouwen in de omgeving.

Herbestemmingscapaciteit

Echter, in veel gevallen is het voor meerdere partijen totaal niet lucratief om te gaan herbestemmen. Waarom niet? Eigenlijk is er geen herbestemmingscapaciteit. Stel dat gemeente X in haar plannen heeft opgenomen dat gedurende een bepaalde periode 100 nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd. Het aantal woningen past precies in de kaders die de provincie stelt. Deze bouwopgave is gepland op gemeentelijke bouwgrond en ontwikkelaar A heeft het bouwrecht voor deze woningen. Nu komt ontwikkelaar B met plannen voor een binnenstedelijke herontwikkeling van een bestaand gebouw, in eigendom bij eigenaar Z. Er kunnen daar 35 woningen gerealiseerd worden. Als de gemeente hieraan meewerkt dan is de bouwruimte voor ontwikkelaar A ineens met 35 woningen gekrompen en de afname van de gemeentelijke grond staat op losse schroeven. Ontwikkelaar A zal compensatie eisen. Door specifiek herbestemmingscapaciteit op te nemen in de plannen kan bovenstaande voorkomen worden. Helaas zijn in veel gemeenten nog oude afspraken weg te werken.

Hef leegstandsbelasting

Binnenstedelijk herbestemmen is een langetermijnoplossing waarmee je leegstand tegengaat en een duurzame stad ontstaat. Alleen zijn er altijd eigenaren (van leegstaande gebouwen) die irreële prijzen vragen of tot sint-juttemis op de hoofdprijs voor hun gebouw blijven wachten. Zet daarom als lokale overheid een instrument in zoals het gericht heffen van leegstandsbelasting om daarmee een onwillige eigenaar de goede kant op te bewegen, zodat hij de gebiedsontwikkeling niet in de weg staat. Het heffen van leegstandsbelasting staat overigens niet op zich. Het is een laatste dwangmiddel als gezamenlijk optrekken niet van de grond komt. Voor een succesvolle oplossing mag het bestemmingsvrij maken – het zogenaamde ontschotten –ook niet ontbreken.

3. Ruim je troep eens op

Duurzame gebiedsontwikkeling of circulaire ruimtelijke ontwikkeling kent de nodige uitdagingen. Het is het een thema dat niet los gezien kan worden van het klimaatakkoord dat wij als Nederland ondertekend hebben. Het klimaatakkoord bevat doelen gericht op beperken van CO2-uitstoot. Om de gestelde klimaatdoelen te behalen, is het noodzakelijk dat we op een goede manier bezig zijn met ruimte en ontwikkeling. Bouwen in een weiland, waar vervolgens ook een nieuwe buslijn nodig is, is weinig duurzaam als er nog meer dan voldoende plekken in bestaand bebouwd gebied zijn. Zie duurzame gebiedsontwikkeling of ruimtelijke ontwikkeling, met al haar uitdagingen, niet als thema op zich, maar plaats het in een groter perspectief en zorg voor langetermijnoplossingen waar ons nageslacht ook plezier aan beleeft.

Conclusie

Tegen mijn kinderen zeg ik ook dat ze eerst moeten opruimen voordat ze weer iets anders tevoorschijn halen. Ook in gebiedsontwikkeling is dat een uitdaging. Opruimen kan op verschillende manieren. Als een kantoorgebouw niet meer voldoet aan de eisen die de hedendaagse gebruikers eraan stellen, doe er dan iets aan. Strip het bijvoorbeeld tot op casco, voorzie het gebouw van een nieuwe gevel, zorg voor een nieuwe uitstraling en het gebouw kan opnieuw dienst doen als kantoorgebouw. Zoals het gerenoveerde ASR-gebouw in Utrecht. Een alternatief is wellicht dat het gebouw een hele andere bestemming krijgt, zoals een woonfunctie of hotel. Dat vraagt wel om vrijheid in de planologische bestemming. En is het gebouw echt ‘op’, durf het dan te slopen. Terug naar de natuur of ruimte voor iets nieuws.