Nieuws Eerst was het taboe, nu wordt het beleid. De hypotheekrenteaftrek, het beruchte h-woord, wordt beperkt. Voor het eerst, na jaren van discussie. Jammer voor huiseigenaren, maar goed voor de woningmarkt en economie, zeggen de architecten van het Lenteakkoord. De gelegenheidscoalitie stond onder flinke druk. Economen en woningmarktdeskundigen roepen al tijden op tv en in kranten dat het zo niet langer kan. De woningmarkt ligt plat en vraagt om actie. Allereerst om aanpak van de hypotheekrenteaftrek, zeggen ze. En nu het is gebeurd, staat nog niemand te juichen. Kopers moeten straks volledig aflossen om hypotheekrenteaftrek te krijgen. De hypotheek mag niet hoger dan de waarde van het huis zijn – alleen starters mogen tijdelijk iets meer lenen. Het Lenteakkoord is funest voor de doorstroming, zeggen hoogleraren.
Het debat over de hypotheekrente ergert Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw
De „campagne tegen de hypotheekrenteaftrek” ergert Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) , de onafhankelijke denktank voor de bouwsector, in Amsterdam. Van Hoek mist feiten en argumenten in de discussie. „Het is vooral beeldvorming. De negatieve effecten van de hypotheekrenteaftrek worden schromelijk overschat. De nadelen van afschaffing of beperking blijven buiten beeld.”
Hij heeft het over De Nederlandsche Bank, de Autoriteit Financiële Markten en ook de 22 economen die een stappenplan voor de woningmarkt lanceerden. De hypotheekrenteaftrek leidt tot onverantwoord hoge schulden, zeggen ze. Voor de overheid wordt de fiscale teruggave een te zware last.
Het heeft Van Hoek verbaasd dat ook banken zijn gaan waarschuwen voor de risico’s van hoge hypotheekschulden. „Als ze dat echt menen, waarom heeft ABN Amro dan net een intensieve reclamecampagne voor hypotheken gevoerd? Banken zijn gaan meeliften op het sentiment tegen de hypotheekrenteaftrek, omdat ze eigenlijk een kapitaalinjectie nodig hebben. Lenen op de kapitaalmarkt is voor banken nu ongunstig en extra spaargeld aantrekken is duur, omdat ze dan ook de spaarrente voor bestaande spaarders moeten verhogen. Maar een ideale manier om aan geld te komen, is als mensen meer aflossen op hun huis. Met iedere euro aflossing die binnenkomt, kunnen de banken weer vele euro’s krediet verlenen.”
Zelf komt Van Hoek vandaag met cijfers. Het EIB heeft het effect van de beperking van de hypotheekrenteaftrek uit het Lenteakkoord uitgerekend. De schade zit vooral in de komende tien overgangsjaren, op lange termijn zijn er weinig effecten. Wonen wordt duurder, dus zullen huiseigenaren minder snel verhuizen of laten verbouwen. Voor de bouw betekent dat een verlies van 2,5 miljard euro aan inkomsten en 20.000 voltijds banen. Geen snel herstel na de crisis dus.
De discussie over de woningmarkt drijft op een onbestemde „hervormingsagenda”, vindt Van Hoek. Hij signaleert vijf misvattingen over de hypotheekrenteaftrek.
1 De hypotheekrenteaftrek zet de woningmarkt op slot.
„Het meest opmerkelijk is dat de beperking van de aftrek steeds wordt gepresenteerd als een hervorming van de woningmarkt”, vindt Van Hoek. „De problemen op de huizenmarkt hebben vrijwel niets te maken met de aftrek. De oorzaken liggen ergens anders. Bij het gebrek aan doorstroming in de sociale huursector, bijvoorbeeld. Bij de overdrachtsbelasting als je een huis koopt, die een drempel blijft vormen om te verhuizen. Bij de beperkingen voor de bouw in regelgeving en in ruimtelijke ordening. In werkelijkheid heeft de hypotheekrenteaftrek op lange termijn weinig invloed op het functioneren van de woningmarkt.”
2 De hypotheekrenteaftrek stuwt de huizenprijzen op.
„De prijzen stijgen niet ieder jaar omdat we de aftrek hebben”, zegt Van Hoek. „Er is in de loop der jaren een eenmalig, opwaarts effect geweest. Schattingen gaan tot hooguit 10 procent. Een structurele factor is bijvoorbeeld wel de arbeidsparticipatie van vrouwen geweest. Vroeger hadden we één inkomen per huishouden, nu ongeveer anderhalf. Er zijn veel meer huizen binnen het bereik van consumenten gekomen. De vraag is sterk toegenomen en het aanbod heeft daarmee geen gelijke tred gehouden. De huizenprijzen in Nederland wijken ook niet veel af van die in vergelijkbare stedelijke regio’s in Duitsland of Frankrijk. En daar hebben ze geen hypotheekrenteaftrek.”
3 De aftrek zorgt voor hoge schulden en niemand lost af.
„Hypotheken zijn geen nettoschulden, er staat waardevast bezit tegenover. Tegenover de nationale hypotheekschuld van zo’n 650 miljard euro, staat een waarde van het totale woningbezit van 1.150 miljard euro. Bovendien lossen we wel degelijk af, maar vaak via spaar- en beleggingshypotheken. Je lost dan alles ineens af aan het eind van de looptijd in plaats van in maandelijkse stukjes. Je ziet het alleen niet in de statistieken over de nationale hypotheekschuld. In 1985 is de spaarhypotheek geïntroduceerd; de eerste aflossingen zijn dus pas met een vertraging van dertig jaar zichtbaar. Tussen 2015 en 2030 komt er ruim 200 miljard euro vrij uit die spaar- en beleggingspotten. We hebben ook onderzocht wie aflossingsvrije hypotheken hebben. Dat zijn zelden eerste huizenbezitters, vooral oudere huizenbezitters. Die hebben vaak een forse overwaarde op hun huis en lopen geen risico. Het aantal huiseigenaren met tijdelijke betalingsproblemen is ook nog altijd gering: minder dan 1 procent. ”
4 De aftrek is onhoudbaar voor de overheidsfinanciën.
„Als mensen zeggen dat de aftrek onhoudbaar zou is, zou je verwachten dat er toekomstberekeningen zijn die dit staven. Die zijn er alleen niet – maar wij hebben ze wel gemaakt. Door de vergrijzing zijn er straks steeds meer oudere hypotheken. Deze schulden worden al ieder jaar door de inflatie uitgehold, daarbovenop komen straks de omvangrijke aflossingen uit de spaar- en beleggingspotten. Met minder hypotheekschuld is er ook minder hypotheekrenteaftrek. De jaarlijkse kosten zijn nu elf miljard euro, ongeveer 2 procent van het bbp. Dat wordt in verhouding tot het bbp juist minder.”
5 Afschaffing van de aftrek brengt weer rust en vertrouwen in de woningmarkt.
„Tijdens de hele discussie over de hypotheekrenteaftrek is er iets opvallends gebeurd. Inmiddels is de aftrek zelf niet meer het probleem, maar wordt de discussie erover als het probleem naar voren geschoven. Als de politiek maar duidelijkheid geeft over wat er met de aftrek gebeurt, dan keren rust en vertrouwen weer terug in de woningmarkt. Het is beeldvorming; gestimuleerd door banken die nú een kapitaalinjectie nodig hebben en economen die de kans zagen om hun ideeën er politiek doorheen te drukken. Never waste a good crisis. In werkelijkheid zijn er geen aanwijzingen dat de discussie mensen verlamt. Er staat een recordaantal van bijna 300.000 woningen te koop, vrijwel zonder uitzondering van eigenaren die graag willen verhuizen.”
Disclaimer: Van Hoek is niet tegen beperking van de hypotheekrenteaftrek. In het verleden heeft hij ook zelf gewezen op beperking via de ‘annuïteitenhypotheek’ (volledige aflossing in dertig jaar), zoals in het Lenteakkoord is afgesproken. „Het is een variant voor starters en sluit goed aan bij de levensloop. In de beginjaren krijgen starters nog vrijwel volledige aftrek als ze lage inkomens hebben. Later, als ze meer verdienen en de hypotheek door de inflatie is uitgehold, krijgen ze minder.”
Waar Van Hoek alleen voor waarschuwt, is gehele afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Ook als het in stapjes gebeurt. „Dan zul je zien dat de woningvraag en de bouwinvesteringen fors teruglopen, omdat de maandlasten van een eigen huis een stuk hoger worden.
„ Je ziet dat de dogmatici in de discussie al werken aan nieuwe beeldvorming. De beperking is maar een klein stapje, zeggen ze, terwijl het structureel om een besparing van 5,5 miljard gaat. Ook wordt het vertrouwensargument weer van stal gehaald. Zolang de politiek de aftrek niet volledig afschaft, dan blijft de onzekerheid bestaan.”
De beperking via de annuïteitenhypotheek uit het Lenteakkoord belemmert ook het herstel van de woningmarkt in de komende jaren, zegt Van Hoek. Maar hij ziet wel ruimte voor aanvullend beleid.
Belangrijk is de leenruimte voor starters. Het inkomensperspectief van starters zou weer moeten kunnen meewegen bij de berekening van de maximale hypotheek. Daarnaast zou de overdrachtsbelasting volledig kunnen worden afgeschaft. „Dit verlaagt de kosten en stimuleert de doorstroming. Met een pragmatische aanpak kun je zowel de woningmarkt als de overheidsfinanciën verbeteren.”
Taco van Hoek, directeur van het EIB
Taco van Hoek (52) is sinds 2006 directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Het EIB, opgericht in 1956, maakt berekeningen en analyses rond de bouw en woningmarkt op eigen initiatief en in opdracht. Van Hoek werkte bijna twintig jaar voor het Centraal Planbureau, waar hij van 2001 tot en met 2006 onderdirecteur was. Na zijn studie economie liep hij in de jaren tachtig stage bij de Bank of Israel in Israël en werkte hij als beleidsmedewerker bij de OESO in Parijs. NRC-columnist Menno Tamminga tipte Van Hoek onlangs als nieuwe minister voor woningbouw en infrastructuur.
Het Lenteakkoord over de woningmarkt
Vanaf 1 januari geldt de aftrek van de betaalde rente bij nieuwe hypotheken alleen als deze gedurende de looptijd (dertig jaar) volledig en annuïtair (met jaarlijks tenminste drie procent) worden afgelost. Voor bestaande gevallen verandert niets. Voor hypotheken die worden overgesloten valt alleen het nieuwe deel onder het nieuwe regime.
Nieuwe hypothekenleningen mogen op termijn niet hoger zijn dan de waarde van het huis. Er komt een overgangsregeling voor starters, zodat zij tijdelijk nog een hogere hypotheek kunnen krijgen.
Kopers die ‘waardevermeerderende’ investeringen doen in hun huis of energiebesparende maatregelen nemen, kunnen meer rente aftrekken.
Huurders met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro krijgen een huurstijging van 1 procent bovenop inflatie. Voor inkomens vanaf 43.000 was al een extra verhoging van 5 procent afgesproken.
De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, van 6 naar 2 procent van de koopsom van de woning, wordt permanent.
Zie ook:
- Presentatie Taco van Hoek over leegstand in de woning- en kantorenmarkt als onderdeel van het verslag van het praktijkcongres 'Gebiedsontwikkeling Slim Vlottrekken'
Cover: ‘Thumb_wet en regelgeving_0_1000px’
