Zes lessen uit het buitenland voor een duurzame private gebiedsontwikkeling

Wat wij in Nederland kunnen leren van gebiedsontwikkeling in het buitenland is ook het thema van het Praktijkcongres van de Praktijkstoel Gebiedsontwikkeling op 7 november (voor aanmelding, zie onderaan dit artikel).

Duurzame private gebiedsontwikkeling King’s Cross Londen

King’s Cross is een mixed-use binnenstedelijk herstructureringsproject in het centrum van Londen. De wijk ligt nabij het internationale treinstation St. Pancras Station en metrostation King’s Cross. In het voormalige industriële spoorweggebied, vindt een 27 ha. grote gebiedsherstructurering plaats, waarin de herontwikkeling van historische monumenten en de ontwikkeling van nieuw vastgoed centraal staan. Inmiddels is een (deel van het) gebied getransformeerd tot een nieuwe stadsbuurt met veel ontmoetingsplekken, een sterke identiteit en verschillende publiektrekkende voorzieningen. Met name de integratie van ecologische, economische en sociale duurzaamheid, en de leidende rol van ontwikkelend belegger Argent, maken King’s Cross tot een duurzame private gebiedsontwikkeling. De case studie resultaten naar de rol en commitment van de ontwikkelaar zijn hier vertaald naar een aantal inspirerende lessen, die een mogelijk antwoord vormen op Nederlandse belemmeringen bij duurzame gebiedsontwikkeling (DGO).

Context 

Les 1: Ambitieuze gemeente en sturing op duurzaamheid in de breedste zin van het woord.

Ondanks dat er in Engeland meer sprake is van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling speelt de gemeente een cruciale rol in het King’s Cross project. Vanaf de start van het project heeft de deelgemeente Camden London de ambitie uitgesproken om de gebiedsontwikkeling duurzaam te realiseren. Hierbij ligt in tegenstelling tot de Nederlandse praktijk, niet alleen de nadruk op energiezuinigheid van vastgoed, maar ook op zachte (sociale) aspecten. Publieke duurzaamheidsdoelen worden middels een ‘planning brief’ aan private partijen gesteld, om vervolgens via publiek-private onderhandeling verder te worden gedetailleerd, leidend tot een bouwvergunning. Daarbij vergt het vertrouwen en durf om taken die in Nederland voornamelijk bij publieke partijen liggen over te dragen aan private partijen, zoals de ontwikkeling en beheer van openbare ruimte en energievoorziening.

Waarom? – Motieven en doelen

Les 2: Neem maatschappelijke verantwoordelijkheid en zet duurzaamheid in als marketing voor het bedrijf.

De oorspronkelijke focus van Argent op het gebied van duurzaamheid is volgens Dutton (sustainability manager Argent) afkomstig vanuit de basisprincipes van de oprichters en huidige directie van het bedrijf. Directieleden delen de visie dat duurzame succesvolle gebiedsontwikkeling een maatschappelijk verantwoorde manier van ondernemen betreft, die tegemoet komt aan de eisen en wensen van toekomstige gebruikers. Het zetten van een stap extra, en niet alleen het voldoen aan wet- en regelgeving, wordt als vanzelfsprekendheid gezien binnen de bedrijfscultuur. Argent stelt bovendien dat deze focus er mede voor heeft gezorgd dat het bedrijf is aangesteld als ontwikkelaar van het King’s Cross project. Het profileren als duurzame ontwikkelaar vergroot het vertrouwen bij andere stakeholders en dit soort projecten fungeren daarbij als de beste reclame voor het bedrijf.

Wie? & Wat? – Verantwoordelijkheden en taken

Les 3: Commitment vergt zowel sturing van de top als initiatieven vanuit de organisatie.

De integratie van duurzaamheid binnen het King’s Cross project heeft plaatsgevonden door het vooraf in het proces te integreren in de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Dit heeft binnen King’s Cross vorm gekregen door het opstellen van het (werk)document ‘Principles of a Human City’ door Argent (Madelin et al., 2001). Niettemin is dit een standaard werkwijze bij projecten van Argent en gaat het niet zozeer om het toewijzen van specifieke taken binnen projecten, maar juist om de integratie binnen de bedrijfscultuur en het stimuleren van initiatieven vanuit de organisatie. Dit commitment op organisatieniveau lijkt een voorwaarde te zijn voor het integraal meenemen van duurzaamheid in het ontwikkeltraject van het project.

Hoe? – Methoden en uitvoering

Les 4: Creëer een overkoepelende visie en committeer aan deze visie.

Doordat Argent haar duurzaamheidswaarden en visie vanaf het begin af aan uitdraagt en bespreekt met andere actoren zoals de lokale gemeenschap en publiek partijen, worden deze uiteindelijk aangevuld en overgenomen door partijen en wordt het richtinggevend bij het maken van (gedeelde) beslissingen en geïmplementeerd. Argent stelt in haar ‘sustainability policy’ dat besluiten omtrent DGO ook uiteindelijk geformaliseerd worden in contracten. Op deze manier is de kans veel groter dat ze realiteit worden dan wanneer ze worden geschouwd als ‘nice-to-haves’ ideeën die gedurende het proces vervagen. 

Les 5: Stel ‘enabling partnerships’ op.

Het creëren van sociaal-maatschappelijke en politieke commitment aan de visie kan versterkt worden door het aangaan van zogenoemde ‘enabling partnerships’ (zie ook Heurkens & Hobma, 2014). Hierbij sluit de ontwikkelaar (informele) samenwerkingsverbanden met zowel publieke als private partijen. Door het organiseren van verschillende workshops en online fora zijn belangen en meningen van verschillende stakeholders verkend en samengevoegd, en is draagvlak gecreëerd onder vele betrokken partijen. Bijkomend voordeel hiervan is dat suggesties van stakeholders hebben geleid tot het verbeteren en ‘finetunen’ van het masterplan en dat de oppositie tegen plannen gereduceerd is.

Les 6: Stel de openbare ruimte centraal (placemaking).

Ondanks dat het gebied nog in ontwikkeling is heeft het al een grote aantrekkingskracht op bezoekers, gebruikers en investeerders. Argent heeft dit gerealiseerd door niet het vastgoed, maar de openbare ruimte centraal te stellen in de ontwikkelstrategie. Nog voor het ontwikkelen van het vastgoed is er een investering gedaan in de openbare ruimte en zijn er vele tijdelijke functies gecreëerd om mensen naar het gebied te trekken, waardoor aan placemaking gedaan is. Argent stelt hierover dat het diverse gebruik uiteindelijk bepaalt of een gebied duurzaam is, en niet de energieprestatie van het energiezuinige vastgoed. Het gaat om het creëren van een kwalitatief hoogwaardige plek, waar zowel bezoekers als vastgoedgebruikers waarde aan kunnen ontlenen. Daarnaast zijn co-investeerders in King’s Cross, naast de waardevastheid van BREEAM- certificeringen in het vastgoed, ook geïnteresseerd in indirecte waardestijging van het vastgoed als gevolg van investeringen in de (openbare) ruimtelijke kwaliteit.

Heurkens, E.W.T.M. & Hobma, F.A.M. (2014). Private sector-led urban development projects: Comparative insights from planning practices in the Netherlands and the UK. Planning Practice and Research, 29 (4), 350-369.

Madelin, R., Evans, R., Gibbs, A. & Aplin, D. (2001). Principles for a human city. London: Argent.

Urban Land Institute (2014). ULI case studies: King’s Cross. Washington: Urban Land Institute.

Buskens, B. & Heurkens, E.W.T.M. (2016). Deduurzame private gebiedsontwikkelaar. RealEstate Research Quarterly, 15 (3), 38-46.

Afbeeldingen: Heurkens, E.W.T.M.