7 lessen voor vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling

Boekrecensie 'Vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling'

#1 ‘Plaats een private ontwikkeling in breder perspectief’
Als marketeer bij een gebiedsontwikkelaar werd ik gegrepen door de titel van dit boek: ‘Vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling’. Koren op mijn molen! Maar al na een paar pagina’s was het enthousiasme flink getemperd. Het boek is niet slecht, maar gaat over wat anders dan ik verwachtte. Het gaat enkel over bedrijventerreinen, en dan enkel in Overijssel. Vervolgens gaat het over revitalisering (dus zonder functieverandering) en over 7 projecten van één organisatie: de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO). Als de titel was geweest ‘Zeven praktijkvoorbeelden van revitalisering van bedrijventerreinen door HMO’, had ik het boek laten liggen. Zij die wél warm worden van zo’n titel, moeten zeker doorlezen.

#2 ‘Luister en handel naar voorwaarden van geïnteresseerde partijen’
Vraaggericht werken begint met goede analyse van de doelgroep of klant en diens behoeften. In de beschreven projecten zijn dat steeds organisaties die om verschillende redenen niet tevreden zijn over hun bedrijfshuisvesting. Waar het de gemeente vaak niet lukt om deze partijen aan tafel te krijgen en wensen en mogelijkheden te bespreken, lukt dat de HMO wel. Zij krijgt dingen voor elkaar die een overheid niet kan. Hoe ze dat precies doet, wordt alleen niet altijd duidelijk. Wel vormt ‘luisteren naar de klant’ de rode draad, iets wat de overheid blijkbaar niet eigen is.

#3 ‘Het belang van afstemming van publieke middelen […] op private investeringen’
HMO is zelf geen overheid, maar een private partij met de Provincie als enige aandeelhouder en financier. De maatschappij werd in 2009 opgericht om rotte plekken op bedrijvenlocaties weg te halen door publieke doelstellingen met ondernemersambities te verbinden. Dat HMO een verschil kan maken, zit vermoedelijk in die specifieke positie tussen markt en overheid in. En in de zak met geld die de HMO wél in ontwikkeling kan stoppen (risicodragend en zonder vragen over staatssteun), terwijl overheden dat vermoedelijk niet zouden mogen.

#4 ‘Maak scherpe keuzes’
Het boek beschrijft 7 cases: van een logistiek centrum tot High Tech Park en van Raalte tot Zwolle. Het is een verdienste van de auteurs (beide verbonden aan het lectoraat Ontwikkeling Werklocaties van Hogeschool Saxion) dat deze cases op een begrijpelijke en vergelijkbare manier zijn beschreven. Zij schetsen per casus in woord en beeld uitvoerig de uitgangssituatie, maken een kansenkaart, beschrijven de businesscase en koppelen deze aan de value case. Ook benoemen zij steeds de lessons learned.

 Maar de onderzoeker in mij vraagt zich bij het lezen van de – zonder uitzondering succesvolle - cases wel steeds af: waarom juist deze? Kiezen de auteurs de pareltjes uit (en hadden we dan niet ook juist van de minder geslaagde projecten kunnen leren)? Of verandert alles wat HMO oppakt in goud (maar was dan een vergelijking met projecten waar HMO niet bij betrokken was niet veel leerzamer geweest)? Hoe representatief zijn deze cases nu feitelijk en wat leren de ‘lessen’ ons dus echt?

#5 ‘Pak het moment’
HMO is vlak na het uitbreken van de crisis opgericht. In vrijwel alle cases wordt genoemd dat de crisis zowel economisch als fysiek-ruimtelijk een wissel op het gebied trok. In een tijd dat ‘de markt’ het liet afweten, is het mooi dat een overheid kan inspringen. Helemaal als dat via een private entiteit kan, die een (spaar)potje kan breken. Het is zeker knap dat je – via toch beperkte middelen - met een enorme herstructureringsopgave van 1.200 hectare, díe probleemgevallen weet te identificeren die behapbaar zijn. Bovendien hebben zij aantoonbaar een positief effect op de omgeving én investeringsbereidheid van marktpartijen.

Maar die successen vonden plaats in een opgaande markt. Had een aantrekkende economie ook zonder ingrijpen niet tot revitalisatie geleid? Niet alleen wordt die vraag nergens gesteld, in zijn voorwoord stelt HMO-directeur Wiendels onomwonden dat ‘HMO de herstructureringsopgave in Overijssel heeft opgelost’!

#6 ‘Stuur scherp op nut en noodzaak eigen bijdrage’
HMO weet in alle cases marktpartijen tot investeren te bewegen. Soms door zelf geld te investeren of een lening beschikbaar te stellen, maar soms ook zonder de portemonnee te trekken. Bijvoorbeeld door dóór te vragen, goed te luisteren, partijen met elkaar in contact te brengen en flexibiliteit en maatwerk te leveren.

De les over de eigen bijdrage geldt wellicht ook voor de totstandkoming van dit boek. Met een voorwoord van HMO, 7 succesverhalen van HMO, en een doorkijkje naar een glorieuze toekomst van HMO, verbaast het niet dat de uitgave van dit boek ‘is mogelijk gemaakt door de HMO’. Dat heeft een boek opgeleverd dat als HMO-document best geslaagd is, leuk voor iedereen die bij of met de organisatie werkt. Ook is het boek bruikbaar als voeding voor bestuurders en ambtenaren die overwegen een HMO-achtige organisatie op te tuigen. Maar als inspiratie voor een brede groep professionals in het ruimtelijk-economische domein over vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling – en dat is wat de auteurs wensen te bieden -, is deze exclusieve HMO-scope toch te beperkt.

#7 ‘De doorzetter wint’
Los van de vele vragen die het boek bij de lezer oproept, geeft het ook veel antwoorden in de vorm van de lessons learned. Verdiep je in elkaars belangen. Kijk waar geld zit. Expliciteer belangen. Verknoop de ene keer, koppel de andere keer juist los. Communiceer eerlijk en open. Stel leningen strategisch beschikbaar. Zorg voor maatwerk in projectorganisatie. Stuur op kritieke besluitvormingsfactoren. Van dat soort op zich ware, maar ook vrij algemene lessen is het boek doorspekt.

Al met al is ‘Vraaggericht werken in gebiedsontwikkeling’ geschikt voor iedereen die bedrijventerreinen wil revitaliseren en die niet van nature een zakelijke, vraaggerichte, rationele marktbril op heeft. Juist voor deze doelgroep zijn de lessen zeker de moeite waard.