8.000 woningen in laaggelegen Zuid-Hollandse polder? Dat kost dan 750 miljoen euro

Het masterplan van de Zuid-Hollandse gemeente Zuidplas voor de bouw van 8.000 woningen in de laaggelegen polder tussen Gouda en Rotterdam hield de gemoederen vorig jaar al flink bezig. Hoewel het gebied in 2004 al werd aangemerkt als woningbouwgebied, zagen tegenstanders niets in het voornemen om het vijfde dorp van Zuidplas te bouwen in een polder die zes meter onder NAP ligt in het laagste gebied van Nederland.

Lokale partijen waren bijvoorbeeld ‘geschrokken’ van de plannen, omwonenden reageerden online woest, en hoogleraar duurzaamheid Jan Rotmans noemde de ideeën zelfs onverantwoord. Andere deskundigen, waaronder hoogleraar gebiedsontwikkeling Co Verdaas, hoopten vooral dat ondanks deze aandachtspunten de betrokken overheden de ruimte zouden krijgen om keuzes te maken. “De wetenschap kan de plannen becommentariëren en plussen en minnen aangeven, maar het is de taak van de decentrale overheden om ambities te realiseren.”

Erg fors

Die handschoen heeft de gemeente Zuidplas opgepakt. De knoop is doorgehakt en het vijfde dorp van 8.000 woningen gaat er nu echt komen. Uit onderzoek van Cobouw en Follow the Money blijkt dat de gemeente door deze plannen groeit van 45 duizend naar 65 duizend inwoners. Daarmee staat zij in de top-4 van gemeenten met de grootste bouwplannen van Nederland.

Nu de locatie definitief is gekozen en die discussie (voorlopig) in de ijskast kan, blijkt niettemin dat ook andere aspecten van de plannen opvallend te noemen zijn. Bijvoorbeeld de financiën. Zuidplas gaat voor de ontwikkeling van het vijfde dorp 750 miljoen euro betalen, is de schatting van de onderzoekers. Zij baseren dit getal op bronnen die aanwezig waren bij geheime raadsvergaderingen waar deze getallen op tafel kwamen.

Zo bezit de gemeente straks 300 hectare grond in de polder, die Zuidplas zelf bouwrijp laat maken en waar ze infrastructuur en voorzieningen gaat aanleggen. ”Een investering van zes keer het begrotingstotaal van de gemeente”, becijfert Maarten Allers, hoogleraar economie van decentrale overheden aan de Rijksuniversiteit Groningen, in het artikel. ”Dat lijkt mij wel erg fors.”

Scenario voorkomen

De onderzoekers schetsen in het verhaal de bijzondere manier waarop deze financiering tot stand is gekomen. Op basis van gesprekken met meerdere (anonieme) ambtenaren laten zij zien hoe de Grondbank RZG Zuidplas een cruciale rol speelde. Daarvoor gaan zij terug naar de jaren ’90, toen het gemeenten niet lukten om in Vinex-wijken een gevarieerd woningbouwprogramma te realiseren. Want hoewel de provincie genoeg grond bezat, hadden projectontwikkelaars cruciale posities in handen, en zij waren niet van plan om daar bijvoorbeeld sociale huurwoningen te bouwen.

In het begin van deze eeuw wilden de overheden een herhaling van dit scenario voorkomen. Ze richtten daarom de Grondbank RZG Zuidplas op als regionaal samenwerkingsverband. Haar opdracht: geld lenen, grond aankopen, en die grond beheren, onderhouden en ontwikkelen. Het plan was dat provincie, Zuidplas en omliggende gemeenten zoveel grond zouden kopen dat er onder andere ruimte was voor 25.000 nieuwe woningen, 125 hectare aan bedrijventerreinen, 280 hectare aan kassen en 350 hectare natuur.

Maar de Grondbank wordt volgens de onderzoekers uiteindelijk een mislukt experiment met tegengestelde belangen, onderling wantrouwen en flinke verliezen. De botsende belangen van gemeenten zorgden voor de eerste problemen. “Als deelnemer zit je met een dubbele pet in de Grondbank”, legt Richard Sessink, hoofd grondzaken bij Zuidplas, in het artikel uit. “Aan de ene kant ben je eigenaar en loop je financieel risico, aan de andere kant heb je als overheid allerlei maatschappelijke doelen. Vanuit die twee rollen stap je in een overleg, en dat kan ervoor zorgen dat je verschillende verwachtingen hebt.”

Schijn tegen

De plannen komen niet van de grond, mede door de financiële crisis. De vraag naar nieuwbouwwoningen daalt en de overheden die met elkaar de Grondbank hebben opgericht zitten met enorme verliezen omdat de grond in waarde is gedaald terwijl de kosten door blijven lopen. Maar als in 2017 de woningnood weer toeneemt, ruikt Zuidplas nieuwe kansen. Door de opgelopen verliezen is het moeilijk om het financiële plaatje rond te krijgen, maar na jaren van afgekeurde plannen voor het gebied (onder andere omdat het financiële plaatje moeilijk rond te krijgen is) is er afgelopen zomer een doorbraak.

Voor 95 miljoen draagt de Grondbank alle gronden over aan Zuidplas. Zo kan de gemeente haar plannen uitvoeren en zijn de andere overheden blij omdat zij van de financiële last en zorgen af zijn. Hoe dat bedrag tot stand is gekomen, blijft onduidelijk. Toch gaat de gemeenteraad akkoord met de plannen, maar het is niet van harte. ”De historische vergissing om in 2004 te komen tot een Grondbank en onder aanvoering van de provincie gronden te kopen, heeft ervoor gezorgd dat het voorliggend raadsvoorstel onomkeerbaar is”, zegt Martin Damen (GroenLinks/PvdA) in de raadsvergadering hierover.

Ook de rol van de provincie Zuid-Holland in dit hele proces is opmerkelijk. Zuid-Holland is de financieel toezichthouder van Zuidplas. Het is haar taak om een oordeel te vormen over risicovolle ondernemingen als de overname van de Grondbank door de gemeente. Maar diezelfde provincie heeft tegelijk een groot financieel belang bij die overname. Zuid-Holland heeft bijvoorbeeld in 2017 al meer dan 20 miljoen euro aan jaarlijkse bijdragen moeten betalen. ”Het is heel moeilijk, denk ik, om die zaken te scheiden”, zegt hoogleraar Allers. “Ik zou dat althans heel moeilijk vinden. Als het misgaat heb je de schijn tegen je.”