ABN AMRO: maakindustrie optie voor lege winkels buiten het centrum

Het vinden van een nieuwe invulling van leegstaande winkelpanden is een enorme klus. Dat is mede een reden dat het kabinet 100 miljoen euro subsidie beschikbaar stelt om winkelgebieden in binnensteden te herstructureren. Hoewel dit goed nieuws is, moeten eigenaren van winkelruimten zelf het voortouw nemen voor het vinden van de beste oplossing voor hun leegstaande pand.

Lastige transformatie

Hierbij is transformatie van het gebouw een mogelijkheid. Een vergelijking van huurprijzen laat zien dat het transformeren naar kantoren of woningen het meest aantrekkelijk is. Neem bijvoorbeeld Apeldoorn, een gemeente waar de situatie niet sterk verschilt van andere Nederlandse steden. In deze stad staat volgens onderzoeksbureau Locatus een op de tien winkelpanden leeg. De huurprijzen van kantoren zijn van een vergelijkbaar niveau als voor winkelruimten, maar met minder uitschieters naar boven. Ook de gemiddelde woninghuurprijs ligt in Apeldoorn met 134 euro per vierkante meter nabij de mediane winkelhuurprijs, zoals blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. De huurprijzen voor bedrijfsruimten, daar waar de maakindustrie doorgaans is gevestigd, zijn relatief het laagst.

Ondanks de relatief beperkte huurprijsverschillen met kantoren en woningen is grootschalige transformatie van winkels naar dit soort panden niet waarschijnlijk. Kantoorruimte heeft veel lichtinval nodig en enige vorm van beslotenheid, terwijl winkelruimten vaak aan de voorkant grote ramen hebben met veel inkijk, terwijl achterin juist nauwelijks natuurlijk licht binnenvalt. Bouwtechnisch is het vaak lastig om deze natuurlijke lichtinval alsnog te creëren. Dit zijn dezelfde redenen waarom transformatie naar woningen lastig is.

Aantrekkelijk

De opzet van winkelruimte is wél passend voor bepaalde typen maakindustrie. Zo zijn de meeste bedrijven in de maakindustrie gewend om te werken in ruimten met beperkt natuurlijk licht. De enige beperking is dat de meeste winkelruimten relatief klein van omvang zijn, in vergelijking tot ruimten die bedrijven uit de maakindustrie doorgaans huren. Die kleine ruimten zijn vooral aantrekkelijk voor kleinschalige hoogwaardige of ambachtelijke maakindustrie die het belangrijk vindt om nabij geschoold personeel of de lokale markt te zitten. Dat betreft bijvoorbeeld ambachtelijke bakkerijen, chocolaterieën en start-ups.

Voor eigenaren van winkelruimten is verhuur aan de maakindustrie echter alleen aan de randen van het centrum aantrekkelijk. Dat zijn namelijk locaties met de laagste winkelhuurprijzen, die bovendien in dezelfde prijsklasse liggen als de hoogste huurprijzen die voor bedrijfsruimten worden betaald. De eerder genoemde typen maakindustriebedrijven zijn bereid die relatief hoge huren per vierkante meter te betalen.

Essentiële actoren

Invulling van leegstaande winkelruimten door deze maakindustrie kan een winkelgebied een duw in de rug geven. Vermenging van functies zoals wonen, vermaak, consumeren en werken in (winkel)gebied vergroot (mits in juiste verhouding en typen) de aantrekkelijkheid van dat gebied en zorgt zo voor een stijging van het aantal bezoekers. Dit is belangrijk voor waardebehoud of zelfs -vermeerdering van het hele gebied en de individuele gebouwen.

Om die overstap te realiseren zijn actoren uit de vastgoedsector, zoals gebieds- en projectontwikkelaars en (winkel)vastgoedeigenaren, essentieel. Het is daarbij echter wel belangrijk dat eigenaren en gemeenten niet vast blijven houden aan het huidige gebruik, maar realiseren welke meerwaarde transformatie aan hen biedt.