Actieteam Ontslakken: inmiddels 25 pilotgemeenten

De stand van zaken.

In het voorjaar van 2013 is er een brochure uitgebracht onder de titel ’Ontslakken van gebiedsontwikkeling, wenken voor het sneller, goedkoper en flexibeler acteren’. Het uitgangspunt daarbij is dat er in crisistijd al zo weinig vastgoedinitiatieven afzet vinden en dat juist de weinige initiatieven die er wel zijn niet onnodig belemmerd moeten worden door regels of te strakke toepassing van de regels.

Het actieteam Ontslakken heeft besloten om het niet te laten bij het schrijven van de brochure. Er is een expertteam gevormd dat gemeenten, die daar om verzoeken, bijstaat bij een eigen gemeentelijke ontslakkingtraject. In onderstaand overzicht wordt een beknopte weergave van de lopende ontslakpilots beschreven. Bij alle pilots geldt dat de pilot tot een goed einde te brengen doelstelling is; maar zeker ook, wat leren we in de gemeente van deze pilot voor andere situaties en locaties.

Tranche 1

(pilots meestal gestart ca. sept/okt. 2013)

1. Breda
   In het voormalig industriegebied Havenkwartier durft Breda, in afwachting van permanente ontwikkeling, regels los te laten. Met de criteria ‘veilig’ en ‘overeenstemming met je buren’ wordt ruimte geboden aan tijdelijk initiatieven om zonder verdere procedures hun initiatief te ontplooien. Het gaat om een leerproces in het kader van organische ontwikkeling zonder blauwdruk, en sturen op globale steekwoorden als dynamiek, gedrevenheid, creativiteit en verbinding leggen.

2. Delft
   Binnen het spoorzone gebied van Delft is de Coendersbuurt (in eerder verkavelingsplan ca. 100 woningen) als ontslakpilot aangewezen. Met zo weinig mogelijk regels vooraf wordt getracht initiatiefnemers uit te nodigen voor (naast elkaar) 3 ontwikkelsporen: in particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap of middels projectmatige ontwikkeling de buurt te ontwikkelen. Bedoeling is ‘loslaten’; een kavelpaspoort met heel beperkt aantal randvoorwaarden.

3. Ede
   In het dorp Wekerom wordt aan drie ontwikkelaars met een ontwikkelrecht gevraagd om voor twee gebieden aan weerszijden van Wekerom met de dorpsgemeenschap zelf te bepalen: welke woningen, op welk tijdstip, waar, in welke volgorde gerealiseerd zouden moeten worden. Gemeente zal daar waar mogelijk de gezamenlijke wens als uitgangspunt nemen en de gebiedsontwikkeling vooral faciliteren. De markt neemt de lead. Getracht wordt om gemeentegrond niet meer te verkopen per soort kavel maar tegen een prijs die omgerekend per m2 het gemiddelde is van alle kavels.

4. Leiden
   De pilot betreft de herontwikkeling van de kantoren-, bedrijven- en perifere detailhandelslocatie Lammenschansdriehoek. Er is een ruime door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelstrategie die veel mogelijk maakt om te komen tot een nieuw stedelijk woon- en werkgebied. Initiatieven voor 1800 studentenwoningen en 200 starterswoningen zijn in uitvoering en ontwikkeling van een grote woontoren in voorbereiding. Daarnaast wordt gezocht naar de mogelijkheid om ontwikkelingen/herschikkingen en transformaties van bestaande eigendommen en opstallen te faciliteren vanuit de ambitie: ‘regelen wat moet, vrijlaten wat kan’. Nadruk ligt op ‘ruimte bieden’ om ontwikkelingen mogelijk te maken (waardecreatie).

5. Maassluis
   In de gemeente Maassluis is er voor gekozen om het nieuwe bedrijventerrein waarvoor ca. twee jaar geleden een bestemmingsplan is vastgesteld aan te wijzen als pilot nu het gevoel is ontstaan dat er voor dit gebied te veel beperkingen gelden. Inzet: bestemmingsplan ruimer en flexibeler, grondverkoopvoorwaarden grondig uitdunnen, flexibeler met parkeernormen omgaan en het beeldkwaliteitsplan terugbrengen van 100 pagina’s naar 1 A4.

6. Schagen
   In plaats van het eerst formuleren van een nieuwe beleidsvisie over mogelijkheden voor recreatieontwikkelingen in de gemeente, is er voor gekozen om met de recreatieondernemers die initiatief hebben getoond om tafel te gaan en op basis van gezond verstand na te gaan welke initiatieven een waardevolle bijdrage zijn aan en passen in de economie en de ontwikkeling van de gemeente. De plannen van de initiatiefnemers zijn de basis voor de procedure. Niet vooraf een kader of bestemmingplan vaststellen.

7. Tilburg
   Accent van de ontslakaanpak in Tilburg lag in het verbeteren en versnellen van de eerste fase van een project. Hoe kunnen initiatiefnemers snel een antwoord krijgen op de vraag of een ontwikkeling wenselijk is voor de stad en zo ja, hoe dan voortvarend kan worden samengewerkt. Voor de organisatie betekende het vooral ook kijken naar de mindset van medewerkers: schakelen van ‘toetsen en beheren’ naar ‘faciliteren en mogelijk maken’. Ook in Tilburg is gekeken naar plaatselijke regels die gebiedsontwikkelingen mogelijk zouden kunnen belemmeren. Uit de inventarisatie blijkt dat Tilburg met eerdere acties al flinke stappen vooruit heeft gezet, maar ook hier kan nog kritisch worden gekeken naar realisme en realiteit van een aantal plaatselijke regels.

8. Woerden
   Woerden heeft ervoor gekozen om de locatie Snellerpoort als pilot aan te wijzen. Invalshoek: kan loslaten van 10 jaar visie- en planvorming er toe leiden dat de stilgevallen voorgenomen kantoorinvulling tot initiatieven leidt die waardevol bijdragen aan de ontwikkeling van Woerden en met name dit gebied. Alle belanghebbenden bij het gebied is gevraagd initiatieven aan te dragen. In Woerden is daarnaast het voornemen om drie, gedeeltelijk reeds afgewikkelde en gedeeltelijk nog lopende vergunningprocedures, tegen het licht te houden met de vraag: had dit slimmer en sneller gekund?

Tweede tranche

(start meestal eind 2013/jan/febr. 2014)

1. Deelgemeente Amsterdam Nieuw West
   Waarschijnlijk valt de keuze van de deelgemeente op het ‘andersom werken’ bij het faciliteren van de uitbreiding op het terrein van het Lucas-Andreas ziekenhuis; onderdeel van de ontwikkeling van de Jan Evertsenstraat in de Ringzone-West tot levendige en sociaalveilige stadsstraat met diverse functies in de plint. Hiervoor is door het dagelijks bestuur een ambitiedocument vastgesteld. Met dit document wordt verwoord en verbeeld wat de potenties van het gebied zijn en wat hiervoor essentieel is. De pilot moet uitmonden in een bouwenvelop voor een plan dat binnen beperkte kaders flexibel in tijd, programma en volume ontwikkeld kan worden. Het gaat bij het Lucas Andreasterrein om het toevoegen van woningen en gezondheidsfuncties. Met de ontwikkeling van het ziekenhuisterrein wordt een belangrijke stap gezet richting ‘stadsstraat Jan Evertsenstraat’; snelle ontwikkeling kan dan ook een stimulans zijn voor andere projecten langs de radiaal.

2. Amersfoort
   Tegen het Stadscentrum van Amersfoort ligt een wat rommelig en verouderd bedrijventerrein, het z.g. Oliemolenkwartier. Gelet op de unieke ligging van het Oliemolenkwartier in de stad, biedt het terrein ruime kansen om in samenhang met het omliggende gebied (Kop Isselt, Eemhaven, Eemplein) te transformeren tot een nieuw geanimeerd stadsdeel. Het moet een bruisend publiek aantrekkend stadsdeel worden dat uniek is voor Amersfoort en zijn omgeving. De aanwezigheid van karakteristieke, monumentwaardige bedrijfspanden kunnen daarbij een bijzondere kwaliteit opleveren. Door de gemeente en een ontwikkelaar die ook een groot deel van het gebied in eigendom heeft, is een ambitiedocument opgesteld om het gebied organisch te laten ontwikkelen. Inzet: met bestaande eigenaren en belanghebbenden invullings- en ontwikkelmogelijkheden faciliteren die niet vooraf vaststaan maar elkaar niet in de weg moeten zitten.

3. Heemskerk
   In Heemskerk is overleg gaande over een ontslak-aanpak. Hollands Kroon De gemeente Hollands Kroon beraadt zich nog over de pilot keuze.

4. Hoorn
   De gemeente Hoorn heeft het expertteam gevraagd om te sparren bij de pilot: het faciliteren van een paviljoen als onderdeel van een nog schetsmatige boulevardontwikkeling. Een horecaondernemer heeft twee achtereenvolgende zomers proefgedraaid met een tijdelijk paviljoen. Spanning: loslaten van vooraf bedachte regels enerzijds en de locatie op de Westerdijk, die een Provinciaal monument is, anderzijds.

5. Katwijk
   De gemeente Katwijk kiest ervoor om het project Ontslakken in te bedden in de acties die ingezet zijn in het kader van de uitvoering van de woonvisie en een intern “lean”-traject”. Als pilotlocatie wordt gedacht aan een voormalig garageterrein dat in eigendom is van de gemeente. Voor deze locatie hebben meerdere initiatiefnemers plannen/ideeën ingediend. Het doel is om een initiatief te selecteren dat toegevoegde waarde bezit voor de buurt en meerwaarde heeft voor de woningbouwprogrammering van Katwijk. De gemeente gaat geen uitgebreid kader met randvoorwaarden meegegeven om “af te vinken” maar kiest ervoor om samen met de initiatiefnemer en omwonenden van het geselecteerde plan te zoeken naar mogelijkheden om het plan zo soepel mogelijk door de regels heen te loodsen. Hierbij wordt ook gekeken of er regels zijn die in dit project buiten beschouwing gelaten kunnen worden gelaten of waarvan goed onderbouwd kan worden afgeweken.

6. Schiedam
   De eigenaar van een jeneverstokerij heeft de productie van jenever van de binnenstadslocatie naar een andere locatie verplaatst. Hij heeft het initiatief genomen om zijn eigendom en de omliggende vaak verouderde bebouwing (maar ook enkele rijksmonumenten) te herontwikkelen tot woongebied. Er is zowel bij gemeente als de initiatiefnemers de wens om (weliswaar met een stip op de horizon) in het gebied stukje voor stukje een herontwikkeling met overwegend woningbouw (maar andere invullingen zijn ook denkbaar) te faciliteren (gemeente) resp. te realiseren. Voor de gemeente betekent dit vooral ‘loslaten’ en mogelijk maken met uiteraard betrokkenheid op een kwetsbare en gedeeltelijk monumentale binnenstad.

7. Zwolle
   De keuze voor een pilot in Zwolle wordt de herontwikkeling van de oude zwembadlocatie in de spoorzone. De belegger van een naastgelegen kantorengebouw is geïnteresseerd om de herontwikkeling van de zwembadlocatie ter hand te nemen. Uitgangspunt is om als deze keuze gemaakt is, vooral ruimte te scheppen om ontwikkeling mogelijk te maken. Spanningen zijn denkbaar, omdat op deze locatie door de initiatiefnemer gewenste ontwikkelingen, door de gemeente op een andere plaats in de spoorzone als gewenst zijn ‘ingetekend’.

Derde tranche

In sommige 3e tranche-gemeenten moet het overleg over keuze van de pilot nog starten; enkele zijn gestart.

1. Amstelveen
   Binnen Amstelveen is interesse om aan te sluiten bij het Ontslaktraject. Als ontslakpilot wordt gedacht aan twee kleine herontwikkelingslocaties in het noordelijk deel van Amstelveen. Met de vorige partijen zijn deze projecten niet van de grond gekomen. Inzet: de gemeente heeft interesse in het starten van een project met minimale kaders en een minimale rol vanuit de gemeente en laat het initiatief bij de markt. Uitgangspunt is daarbij het creëren van draagvlak in de omgeving, dit vormde in het verleden een probleem.

2. Barneveld
   De gemeente heeft een pilot aangemeld, nl. de locatie Columbiz Park op het bedrijventerrein de Harselaar. Alle eigenaren, gemeente en ontwikkelaars, hebben een groot financieel probleem, en gewenste ontwikkelingen (o.a. kantoren) komen niet van de grond. Gemeente heeft behoefte aan verse inbreng waarbij het expertteam kan reflecteren en nieuwe inzichten kan aandragen.

3. Bunnik
   Een tot voor kort als groot uitbreidingsgebied aangewezen locatie, Odijk-West, lijkt zeker binnen afzienbare termijn niet meer tot realisatie te komen. Bij de pilot wordt gedacht aan ruimte bieden aan een deel van die oorspronkelijke locatie zodanig dat deze ontwikkeling op zichzelf kan functioneren als een buurtschap met wellicht toch ruimte voor latere inbedding in een groter geheel. Inzet: hoe blijven we weg van traditionele plankaders vooraf, hoe laten we zoveel mogelijk ruimte aan initiatiefnemers en hoe kan de gemeente leren van dit andersom denken.

4. Utrechtse Heuvelrug
   Met de gemeente Utrechtse Heuvelrug is overleg gaande over de vraag hoe een ontslakaanpak kan worden ingestoken.

5. Kampen
   Met de gemeente Kampen wordt overlegd over een ontslaktraject.

6. Nieuwegein
   De keuze voor de ontslakpilot in Nieuwegein is gevallen op het plangebied Blok-West (plangebied Blokhoeve). Dit is een binnenstedelijk herontwikkelingsgebied met een gemengde functie van woningen en voorzieningen op het gebied van sport, cultuur en ontspanning. De uitdaging in het plangebied is een geluidsvraagstuk vanuit bestaande bedrijven waardoor woningbouw een lastige opgave blijkt. Inmiddels heeft zich een initiatiefnemer gemeld die een multifunctioneel klimcentrum wil realiseren. Gedacht wordt o.a. aan diverse klimactiviteiten, bijbehorende kantoorfuncties, avonturenparcours in het park, naschoolse opvang, service appartementen voor ouderen en studenten, fysiotherapie/fitness, schoolsport. Inzet: hoe kunnen de gemeente en de initiatiefnemer samenwerken om dit initiatief te realiseren door regels los te laten en anders te denken en te handelen.

7. Oud Beijerland
   Deze gemeente beraadt zich over het ontslaktraject.

8. Westland
   Door de gemeente Westland is, samen met het lokale/regionale bedrijfsleven, enthousiast gereageerd op de mogelijkheid om mee te doen in het ontslaktraject. In een vervolgoverleg zullen naar verwachting spijkers met koppen worden geslagen en een pilot-keuze aan de orde zijn.

9. Zoetermeer
   De gemeenteraad van Zoetermeer heeft het initiatief genomen tot deelname aan het ontslaktraject. Tijdens een workshop begin april met het expertteam ontslakken zal een pilot gekozen worden. Mogelijkheden hiervoor zijn bijvoorbeeld de ontwikkeling van de ruimtelijke structuurvisie en de ontwikkelingen in de binnenstad.

10. Dordrecht
    De gemeente Dordrecht heeft zich recent aangemeld als pilotgemeente. Overleg over dei invulling is gaande.

11. PROVINCIE Utrecht
    Met de provincie Utrecht is afgesproken dat alle vijf gemeentelijke ontslakpilots bij de provincie “bijzondere aandacht” krijgen. Deze pilots worden vanuit de provincie gevolgd. Zodra er nodig is dat de provincie aan de bak moet, is men daardoor direct geïnformeerd wat de snelheid van de pilot ten goede kan komen.