Afstoot rijksvastgoed: niet hoogste, maar beste bod moet winnen

De adviezen ‘Vrijkomend vastgoed’ (Rli) en ‘Rijksvastgoed in beweging’(CRa) zijn op 15 december 2014 gepresenteerd aan minister Blok. De opgave behelst ongeveer 1 miljoen m² kantoorruimte. De overige 2,5 miljoen m² behelst onder meer kazernes en gevangenissen. ‘Het totale oppervlak is ongeveer gelijk aan het centrum van Amsterdam’, duidt Rli-raadslid Jan Jaap de Graeff de omvang van de opgave, ‘zij het dat dat de prijzen die de grachtengordel opbrengt iets hoger liggen dan het soms incourante goed van de minister.’

Meer met MIRT

In zijn advies hamert het CRa er op dat behalve financiële consequenties afstoot van vastgoed bouwkundige, ruimtelijke en maatschappelijke effecten heeft. ‘Elke fysieke interventie moet in een lokale setting en vanuit een expliciet publieke verantwoordelijkheid worden voorbereid en geïmplementeerd’, licht Rijksadviseur Landschap en Water Eric Luiten toe. Het CRa spreekt van een proces dat met een zorgvuldige aanpak ten voordele van de kwaliteit van de leefomgeving kan uitpakken. Rijksgebouwen nemen immers vaak een prominente plek in de stad in, en zijn verweven met de ruimtelijke structuur en de lokale samenleving. Een weloverwogen omgang, inclusief een bruikbaar afwegingskader, met dit maatschappelijk kapitaal ligt dus voor de hand. Een bestaand instrument, de ABC-scan voor analyse en waardering van gebouwen, biedt houvast maar geniet volgens het CRa onvoldoende formele status als onderlegger voor besluitvorming. Het CRa is voorstander van verdere integratie van regionale (masterplannen) en landelijke (MIRT) ruimtelijke planvorming, zoals in de vorm van een provinciaal vastgoedplan, ‘omdat daarmee een extraverte, strategische benadering van het rijksvastgoed wordt bevorderd.

Beste bod

Het Rijk, zegt Eric Luiten, heeft drie opties: verkoop, herbestemming en sloop. In het licht van een brede waardebenadering pleit het CRa voor een verkoopstrategie gebaseerd op de Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI), zoals gebruikt wordt in de aanbesteding van grote civiele werken. Afweging van de diverse criteria leidt tot een optimale verhouding tussen prijs en kwaliteit. ‘Het beste bod wint, in plaats van het hoogste bod.’ Gebouwen die in kwalitatief opzicht best verkoopbaar zijn maar in de huidige markt geen kans maken, komen in aanmerking voor herbestemming, al dan niet tijdelijk. Een nieuwe gebruiksvorm doet de leefomgeving en de vastgoedmarkt meer goed dan langdurige leegstand. Hoewel het Rijkvastgoedbedrijf tot nog toe niet sloopt zonder herbouw, lijkt sloop van een deel van het eigendom onafwendbaar, stelt het CRa. Een ongebruikt gebouw levert niets op, heeft geen toekomst en verlaagt de waarde van aanliggend vastgoed. ‘Het Rijk kan een structurele ruimtelijke en economische verbetering teweegbrengen als het langdurig leegstaand vastgoed uit de lokale markt onttrekt.’ Bij de afstoot en eventuele omvorming van een aantal grote objecten wordt het CRa graag betrokken. Door middel van ontwerpend onderzoek kunnen ruimtelijke en maatschappelijke waarden boven tafel worden gekregen en geanalyseerd hoe ze kunnen worden verzilverd.

Goede weg

Bij de afstoot van rijksvastgoed zou dus het niet alleen moeten gaan om een zo hoog mogelijke financiële opbrengst, stelt ook de Rli in haar advies. De maatschappelijke gevolgen van afstoot en de vraag welke doelen het vastgoed kan dienen, verdienen evenredig aandacht. Het zoeken naar de juiste functie op de juiste plek neemt tijd in beslag, terwijl de kans op leegstand, enerzijds, en de kans op verstoring van de markt, anderzijds, beperkt moet blijven, aldus de Raad. Zorgvuldig overleg met gemeente en provincie, zonder vooraf gefixeerde posities, is volgens de Rli een belangrijke prioriteit. De lokale overheden hebben immers zicht op de maatschappelijke belangen per geval en zijn verantwoordelijk voor ruimtelijke inpassing en de bestemming. De Rli beveelt aan de koppeling te maken met het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). De afweging zou bij voorkeur moeten worden gemaakt in het kader van een portefeuillestrategie en op gebiedsniveau. De Rli legt ook nadruk op het belang van interdepartementale samenhang voor een goed sturing van besluitvorming over afstoot van vastgoed en de praktische gevolgen hiervan. Voor het Rijksvastgoedbedrijf ziet de Rli een duidelijke rol weggelegd als schakel tussen Rijk en regio en tussen departementen onderling. Het roer hoeft wat het Rli betreft niet om, benadrukt Jan Jaap de Graeff. ‘Kabinet en Rijksvastgoedbedrijf zijn op de goede weg, ons rapport is een aanvullend kader dat handen en voeten geeft aan het beleid.’

Lokale samenwerking

In een eerste reactie geeft minister Blok aan dat hij niet wakker ligt van de vraag: hoeveel levert het op? ‘Zeker zo wezenlijk vind ik de vraag: wat doe je met een onderdeel van het weefsel van de stad?’
Samenwerking met gemeenten en provincies bij het zoeken naar nieuwe bestemmingen die maatschappelijk nuttig zijn vindt Blok belangrijk. In Zwolle en Den Haag zijn daar al afspraken over gemaakt. De minister geeft als voorbeeld de Blokhuispoort. Deze voormalige gevangenis werd mede dankzij de gemeente Leeuwarden omgetoverd tot een aansprekend centrum van culturele bedrijven. ‘Daar werken we graag aan mee.’ Onlangs droeg Blok het object voor 1 euro over aan de gemeente. Gezien de vraag naar stedelijk wonen, ziet Blok veel mogelijkheden in transformatie van vastgoed in appartementencomplexen en studentenhuisvesting. Over het spanningsveld tussen financieel en maatschappelijk rendement, zegt hij: ‘Er zijn meerdere doelen, maar ik vind het wel mijn opgave om het onderste uit de kan te halen. Ja, ook voor wat betreft maatschappelijke waarde.’

Onorthodoxe lokale oplossing

In zijn referaat schetst Marnix Norder (voormalig wethouder van de gemeente Den Haag) een beeld van een in een paar jaar tijd zich ten goede ontwikkelende rijksvastgoedbeheerpraktijk. De fusie van verschillende overheidsorganisaties in één Rijksvastgoedbedrijf is hierin een factor van belang. Ruimte voor verdere verbetering ligt volgens Norder vooral in de toepassing van maatwerk; durven kiezen voor een onorthodoxe oplossing die ter plekke werkt. Norder waarschuwt voor een al te eenzijdige en starre marktbenadering, in de trant van: pand te koop, biedt u maar. ‘Een kantoorvilla raak je zo wel kwijt, maar voor een ministerie heb je een andere benadering nodig.’ Het met de potentiële koper over en weer verkennen van verwachtingen, het naar elkaar toe groeien, zegt Norder, gebeurt in gezamenlijkheid – met een belegger, een bouwer, een financier – en op basis van wederzijds vertrouwen.

Landelijk gebied

Met het genereren van economisch en maatschappelijk rendement door herbestemming van incourant vastgoed heeft Martin Cnossen (Stichting DBF) de nodige praktijkervaring opgedaan. In het landelijk gebied van Noord-Nederland, deels krimpgebied. ‘Wij fungeren als spil tussen overheid, ondernemer en dorpsbewoner.’ Hij breekt in zijn referaat een lans voor een duidelijk perspectief op overtollig vastgoed in landelijk gebied, waar de omstandigheden wezenlijk anders zijn in de Randstad. ‘Wij hebben panden waarvoor geldt dat zich in de omgeving meer zeehonden en koeien bevinden dan mensen, laat staan ondernemers.’ Voor leegstand zijn er wat Cnossen betreft dan twee opties: herbestemming of sloop. ‘Momenteel hebben Rijk, provincie en gemeenten ontzettend veel gebouwen over. Die worden op de markt gedumpt. Ruimte wordt voor lage prijzen verhuurd aan ondernemers die van leegstand naar leegstand verhuizen. Daar hebben de echte ontwikkelaars en investeerders, de partijen waar je het van moet hebben voor ontwikkeling van nieuwe functies, veel last van.’ Economisch én maatschappelijk rendement, kortom, kan volgens Cnossen alleen ontstaan wanneer sprake is van een gebiedsgerichte opgave, waarin belangen worden verbonden.