Alkmaar is klaar voor de sprong

Overstad is een driehoekig eiland van zo’n 30 hectare, ingeklemd tussen het Alkmaars Kanaal, de spoorlijn en de Hoornse Vaart. Neem je een van de toegangswegen voor gemotoriseerd verkeer, dan stuit je op een verdoosd landschap van asfalt en beton en kun je je nauwelijks voorstellen dat dit over tien, twintig jaar omgetoverd is tot de ‘parkstad’ die de gemeente voor ogen heeft. Grootwinkelbedrijven domineren de omgeving. Daartussen publiekstrekkers als bioscoop Vue, poppodium Victorie en een evenementenhal. Op zaterdagmiddag is het druk op de kringloopboulevard.

Kies je vanuit het centrum de brug voor fietsers en voetgangers, dan krijg je een heel ander beeld voorgeschoteld. Daar proef je de sfeer van een aangename stedelijke omgeving. Mensen flaneren over de heringerichte kade met bloembakken, chillen op het stadsstrand De Kade of de zonnige terrasjes en shoppen in het gedeeltelijk overdekte winkelcentrum. De etalage van een nieuw stuk stad, maar let niet op de rotzooi erachter.

Oude bakstenen

Blikvanger van de transformatie is de voormalige chocoladefabriek van Ringers, tien jaar geleden gekocht door gebiedsontwikkelaar BPD. Regiodirecteur Peter van Oeveren: “Het pand was ernstig verwaarloosd en de gemeente overwoog het te slopen, maar wij zagen met behulp van oude tekeningen en foto’s de verborgen kwaliteiten. Bij het weghalen van de kunststof gevelplaten kwamen oude bakstenen tevoorschijn, die wel een opknapbeurt nodig hadden. We hebben met succes bij de gemeente gelobbyd om het iconische gebouw op de lokale monumentenlijst te plaatsen. Na enige tijd hebben we het verkocht aan aannemer Ten Brinke, omdat je bij restauratie altijd op onvoorziene kosten stuit en dan beter zelf de bouwer kunt zijn.” De woningen in de voormalige fabriek zijn inmiddels opgeleverd. Voor de begane grond wordt nog naar een invulling gezocht. Er is onder andere een plan voor een food court.

Het ging BPD niet alleen om het industrieel erfgoed. Ze kocht ook het achterliggende winkelcentrum, een parkeerplaats en een voormalige bandenfabriek. Van Oeveren: “De verhuur van de winkels liep niet goed. Bovendien lag er al een woonbestemming op dit gebied. Met een stedenbouwkundig bureau hebben we bekeken of we hier woningen konden bouwen die goed aansluiten bij de Ringersfabriek en het stadshart, dat immers op loopafstand is.” Resultaat: vier beeldbepalende woontorens, die achter de fabriek verrijzen en waarvan de bouw onlangs is gestart. De 273 appartementen, waarvan er nog 95 te koop zijn, variëren in grootte. Op de begane grond komen winkels en horeca. In de fabriek wordt een doorgang gemaakt om de woontorens bij de stad te betrekken.

Bedrijven niet hinderen

Het bouwplan stuitte aanvankelijk op verzet van ondernemers, die vreesden dat een ‘muur van woningen’ hun winkels zou afsluiten van de binnenstad. Ze vonden echter geen gehoor bij de Raad van State, die vaststelde dat er voldoende doorgangen en looproutes overblijven. Voorzitter Hein de Jong van de Ondernemersvereniging Huiswaard-Overstad en eigenaar van diverse winkelpanden heeft zich noodgedwongen neergelegd bij de bouw, maar ijvert nog wel voor behoud van het huidige aantal parkeerplaatsen. Hij vindt dat bestaande bedrijven in het gebied geen strobreed in de weg gelegd mogen worden. Als ze weg willen, is dat hun eigen keuze. “Er ligt te veel nadruk op woningbouw, terwijl het economische belang van het bestaande bedrijfsleven wordt onderschat”, schrijft de vereniging in reactie op het onlangs gepresenteerde concept-Ontwikkelingskader Overstad.

“Er moet ook geld verdiend worden,” licht De Jong zijn standpunt toe, zittend op de kademuur. “We missen het behoud van werkgelegenheid in de visie van de gemeente op dit gebied. Het accent ligt eenzijdig op wonen. Ik begrijp wel dat er meer woningen nodig zijn en dat de gemeente daarbij likkebaardend naar dit gebied kijkt. Mijn Alkmaarse hart zegt ook dat het gebied er aantrekkelijker op kan worden. Maar moet je daarvoor iets weghalen wat functioneert? Er is geen leegstand. Een grondeigenaar moet een goede aanleiding hebben om weg te gaan, anders blijft hij zitten. Het probleem met Overstad is dat er geen probleem is. Er is een frictie tussen wat men wil en wat er is.”

Versnipperd grondeigendom

Daarmee legt De Jong de vinger op de zere plek. De gemeente heeft te dealen met het sterk versnipperde eigendom in Overstad. Sommige eigenaren willen best meewerken aan herontwikkeling, maar dat heeft weinig zin als de buren niet meedoen en ze willen er niet op achteruit gaan. Andere eigenaren zijn niet weg te branden. “In Overstad is alles groter”, zegt Jeroen Heester, sinds drie jaar gemeentelijk programmamanager Overstad. “Nergens anders in Nederland zie je een combinatie van een woningboulevard met woningen zo dichtbij het centrum.” Ook hij realiseert zich dat je dit niet zomaar kunt veranderen. De gemeente heeft wel enkele strategische grondposities. Zo is ze eigenaar van het parkeerterrein Parcade. Dit is de mogelijke locatie voor een stadspark en een collectief parkeergebouw.

De gemeente hoopt eigenaren van particuliere parkeerterreinen te verleiden hiervan gebruik te maken en hun eigen kavel een andere bestemming te geven. Ook kunnen ontwikkelaars van woningen de bijbehorende parkeerruimte afkopen in ruil voor een plek in de nieuwe, collectieve parkeergelegenheid. Soms koopt de gemeente zelf kavels op, zo nodig met gebruikmaking van de Wet voorkeursrecht gemeenten, zoals de grond en gebouwen van Metaalconstructie Alkmaar (MCA). Dit poedercoatingbedrijf wilde uitbreiden en maakte gebruik van het aanbod om te verhuizen naar een industriegebied buiten de stad. De gemeente wint hiermee niet alleen ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, maar neemt ook een forse hindercontour weg die een woonbestemming in de directe omgeving onmogelijk zou maken. De gemeente kan hier ingevolge het Didam-arrest alleen iets nieuws ontwikkelen, als ze een openbare inschrijving organiseert. Dat gebeurt dit najaar. Heester: “Verder zijn we afhankelijk van de ontwikkelingsbereidheid van de eigenaren. Met verleidingsplanologie proberen we ze in beweging te brengen. Dat lukt nu stukje bij beetje nadat het gebied lang op slot heeft gezeten.”

Volle grond

De gemeente spant zich in om gewenste ontwikkelingen te faciliteren. Ze heeft zes miljoen euro ontvangen uit de rijksregeling ‘Woningbouwimpuls’ voor de aanleg van een nieuwe brug over het Kanaal, de Hoornsevaart en de aanleg van het eerder genoemde Stadspark. Ze hoopt meer investeerders en co-financiers te vinden om alle ambities te realiseren. Op papier klinkt het prachtig: “Overstad wordt een plek voor iedereen die wil wonen, werken, winkelen en vrije tijd wil doorbrengen in een bruisend centrum.”

De gemeente durft zelfs te spreken van Overstad Parkstad: straten en hoven rond woningen moeten zo groen mogelijk worden ingericht. Dit is ook noodzakelijk voor de afvoer van regenwater, bestrijding van hittestress, leefbaarheid en biodiversiteit. Elke kavel moet bij herontwikkeling bestaan uit minimaal twintig procent volle grond. Programmamanager Heester noemt dat een van belangrijkste onderdelen van het concept-Ontwikkelingskader, dat de gemeente eind juni uitbracht. Het viel goed bij de meer dan honderd bewoners, eigenaren, ondernemers en andere belangstellenden tijdens een presentatie in poppodium Victorie. Na de participatieprocedure hoopt het gemeentebestuur komend najaar het definitieve kader vast te stellen.

Nieuw stuk stad

Het Ontwikkelingskader borduurt voort op de Ontwikkelvisie die de gemeente in 2017 uitbracht onder het motto ‘Hoera, we hebben een kanaal’. BVR Adviseurs Ruimtelijke Ontwikkeling uit Rotterdam kreeg begin 2019 de opdracht deze visie uit te werken in een Omgevingsbeeld voor de hele Kanaalzone en Ontwikkelbeelden voor de afzonderlijke deelgebieden, waaronder Overstad. BVR-directeur Bernadette Janssen was bij de eerste kennismaking met het gebied meteen enthousiast en zelfs een beetje verliefd: “Ik zag de potentie. Je kunt hier een behoorlijk nieuw stuk stad bouwen, wat voor Alkmaar een enorme schaalsprong betekent.” In de ontwikkelbeelden die ze ontwierp, onderscheidt ze drie verschillende identiteiten voor de Kanaalzone. In het zuiden de stoere havenkant, waar voorheen de aanvoer was voor de oude stad. Vervolgens Overstad als verlengstuk van de binnenstad, de gastvrije stad. Tenslotte in het noorden de zachte stad, die overloopt in de polder.

De gemeente worstelt al decennialang met het gebied. Hoe grip te krijgen op al die verschillende belangen? En welke kant moet het op? Bestuurlijke onrust en veelvuldige politieke verschuivingen maakten het er niet eenvoudiger op. BPD-directeur Van Oeveren liep daar ook tegenaan: “Elke wethouder had weer een andere gedachte. Ook in de gemeenteraad was het steeds duwen en trekken. Dat was soms moeilijk schakelen. Er zijn aardig wat plannen geweest. Steeds kijkt de hele stad mee en vindt iedereen er wat van. Houd als gemeentebestuurder dan maar eens je rug recht. Het ontbreekt in middelgrote steden vaak aan besluitvaardigheid en doorzettingsmacht. In het begin ondervonden wij als ontwikkelaar veel wantrouwen. Dat is inmiddels sterk verbeterd. Er is nu een duidelijker totaalplan.”

Ook volgens Janssen (BVR) staat de gemeente nu veel steviger in haar schoenen. Dat komt volgens haar omdat de gemeente na de economische crisis uit een dal omhoog is geklommen. De afdeling stedenbouw was fors afgeschaald, toen alle bouwactiviteiten stilvielen. Dat heb je niet van de ene op de andere dag weer opgebouwd. “Niet raar dat ze mensen als mij moesten inschakelen om de boel weer op gang te helpen.”

Wennen aan hoogbouw

Daar komt nog iets anders bij. Het valt niet mee voor een monumentenstad als Alkmaar om de aandacht te verleggen van behoud van historisch erfgoed naar de transformatie van een compleet gebied. Janssen: “Dat betekent een enorme omschakeling in denken. Zo lagen de hoogbouwplannen voor Overstad niet alleen gevoelig bij de ondernemers, maar ook bij de gemeenteraad. Om raadsleden te laten wennen aan het idee hebben we een boottocht georganiseerd over de Zaan en daarvoor ook raadsleden uit Zaanstad uitgenodigd. Zo konden ze met eigen ogen zien wat het voor een middelgrote stad betekent om de hoogte in te gaan en praktische informatie uitwisselen over waar je op moet letten. Dat heeft goed gewerkt. Daarna was het voor BPD makkelijker haar plannen voor woontorens geaccepteerd te krijgen, waarbij ze wel de concessie moest doen om niet hoger te gaan dan vijftig meter in plaats van de zeventig meter die ze eerst van plan was.”

Janssen had graag gezien dat de grootschalige detailhandel helemaal zou verdwijnen uit Overstad, maar dat zal voorlopig niet gebeuren. Janssen: “Het is geen functie die je in een stedelijk weefsel op een goede manier kunt inpassen. Dat zijn gewoon grote dozen. Je kunt er wel omheen bouwen of een schil maken, maar qua maatvoering en schaal klopt het niet. Zo wordt Overstad geen echte stad en geen onderdeel van het centrum. Mensen die naar een woonwinkel gaan, komen voor iets anders. Die komen met de auto, gaan shoppen en vertrekken weer. Je ziet ook veel mensen die daar parkeren en dan naar de binnenstad lopen, want het parkeren is daar goedkoop. Het is een stadsrandfunctie midden in de stad.”

Ruime parkeernormen

Alkmaar is een echte autostad, constateert Janssen. “Zelfs binnen de historische binnenstad verplaatsen veel mensen zich per auto. De parkeernormen voor nieuwbouw zijn erg ruim. Daarin loopt Alkmaar achter bij grote steden als Amsterdam en Rotterdam. Maar dat gaat echt wel veranderen, alleen wat langzamer dan elders. De bereikbaarheid per trein is al uitstekend en de frequentie van het treinverkeer gaat omhoog. Daarom neemt de gemeente ook het stationsgebied op de schop, in samenhang met de ontwikkelingen in Overstad. Daar ben ik heel blij mee, want de schaalsprong lukt niet zonder passend mobiliteitsbeleid.”

Janssen is ook blij met de vergroeningsplannen, waarvoor de gemeente zich hard maakt. “Overstad is het meest verharde deel van de Kanaalzone. Het aantal bomen is op de vingers van één hand te tellen. Zelfs voor een bedrijventerrein is het in dat opzicht erg armoedig. Met de norm van twintig procent volle grond voor elke kavel kun je een grote slag slaan.”

Na afronding van de ontwikkelbeelden heeft Janssen deel uitgemaakt van een tijdelijk programmateam met als opdracht de ruimtelijke kwaliteit van alle deelgebieden en individuele bouwprojecten te bewaken. Daarin zaten ook de voorzitter van de welstandscommissie en de gemeentelijke stedenbouwkundige. Tot haar spijt is de gemeente twee jaar geleden met deze pilot gestopt, waardoor een abrupt einde kwam aan haar bemoeienis met de Kanaalzone als ‘adviseur kwaliteitsborging’. De gemeente onderzoekt hoe ze de ruimtelijke kwaliteit op andere wijze kan borgen. Volgens Janssen zou ze er goed aan doen opnieuw een vorm van supervisie in te stellen. “Het is belangrijk dat je in gesprek blijft over bouwen als culturele opgave en geen genoegen neemt met standaard plannen.”