Opinie Met het aantrekken van de economie, een toenemende bevolking en een droogkokende woningmarkt is het Hollandse debat over verstedelijkingsopties, verdichtingsstrategieën, metropoolvorming en hoogbouw weer actueler dan het lange tijd geweest is. Centrale waarneming is dat het verschil tussen de grootste steden en de rest in termen van drukte en huizenprijzen steeds verder uiteenloopt en dat de Nederlandse markt voor gebiedsontwikkeling en woningbouw uit elkaar valt in zones van verschillende snelheden. Dat is geen exclusief Nederlandse conditie, maar een mondiaal fenomeen dat ook in China de krantenkoppen bepaalt. Schiet Nederland wat op met inzichten uit het verre China?
Winnaarsteden
Het fenomeen waar binnen een klein land of een grote regio het verschil tussen de topstad en de rest steeds groter wordt in termen van economisch potentieel, attractiviteit en huizenprijzen is een mondiaal 21e eeuws fenomeen dat door de experts verklaard wordt uit de opmars van het cognitieve kapitalisme, informatietechnologie, mondialisering en de toenemende ongelijkheid tussen rendement op kapitaal en arbeid. Het verschijnsel van de winnaarsteden is zeker dominant aanwezig in de verschillende economische regio’s van China die in toenemende mate qua verstedelijking, technologisering en verdienmodellen vooruitlopen op de rest van de wereld. Hypersuccesvolle steden als Shanghai, Beijing, Shenzhen en Guangzhou dreigen alle ten onder te gaan aan de eigen drukte en populariteit en drijven lokale en nationale bestuurders tot wanhoop.
Stadsmanagement
Herkenbare vragen als hoe houden we de stad leefbaar voor de oorspronkelijke bewoners, hoe dempen we de huizenprijsontwikkeling, hoe houden we speculatie en huisjesmelkerij in de hand en hoe beperken we het aantal bezoekers, bepalen ook in China elke dag het nieuws. Het afgelopen decennium is maatregel na maatregel afgekondigd in de sfeer van uitbreiden, bouwen en stadsmanagement. Chinezen mogen nog maar een woning per stad bezitten en het stadspasspoort beperkt de rechten van nieuwkomers en buitenlanders. Gigantische verdichtingsoperaties, bouwprogramma’s en satellietsteden zijn gepland, gebouwd en opgeleverd. Het heeft niet geholpen.
1000 keer een maandsalaris
Vraag me niet hoe het kan of hoe het betaald wordt maar in de Chinese megasteden als Shanghai gaat de vierkante meterprijs voor woningen binnen de eerste ring richting de 20.000 euro per vierkante meter. Commercieel vastgoed gaat richting de 40.000 euro de vierkante meter. In de meer sub-urbane stadsdelen kosten de meest rudimentaire appartementjes ook al 10.000 euro per vierkante meter. De jaarlijkse waardeontwikkeling van de eigen woning oversteeg de laatste jaren voor veel Shanghainezen het jaar-salaris. Voor een net afgestudeerde Chinees in een top stad kost een woning van 50 vierkante meter in een verre buitenwijk op het ogenblik 1000 keer een maandsalaris. Mijn jonge collega’s wonen vaak tot ver in de dertig met zijn vieren in appartementjes en steeds vaker zie ik ze een ervaring rijker maar een illusie armer weer terugkeren naar de “Hometown”, waar huizenprijzen soms wel een factor tien lager liggen.
Wonen in een hotel als goedkoopste optie
Door de bizarre prijsstijgingen van de afgelopen jaren en de nadruk op wonen als speculatieve belegging is in Shanghai een rare situatie ontstaan, precies omgekeerd aan het kalme Amsterdam. In Shanghai is het kopen van een goede woning veel duurder dan het huren van dezelfde woning. Recentelijk is wonen in een hotel in een aantal gevallen goedkoper geworden dan huren, omdat hotelkamers en suites moeten concurreren in een (inter)nationale context en omdat voor hotelexploitanten de waardevermeerdering van het hotelvastgoed de hotelexploitatie minder kritisch maakt.
Einde aan traditioneel beleid
Extreem bijbouwen en verdichten in de afgelopen decennia heeft voor de bereikbaarheid van wonen in de Chinese stad in letterlijke en figuurlijke zin alleen maar een averechts effect gehad. Een aantal Chinese megasteden is in het stadium gekomen dat uitbreiding en verdichting van de bestaande stad of stedelijke agglomeratie geen oplossing meer is, maximale dichtheid en bouwhoogte zijn al bereikt. Traditioneel stedelijk beleid heeft geen zin meer. Het opheffen van de druk en beheersen van de prijs wordt gezocht in onorthodoxe maatregelen.
Wuhan
In Wuhan, het commerciële centrum van midden China, is besloten om in een stadsuitbreiding van 40% alle toekomstige bouwactiviteit te concentreren in een leeg gebied. Op 600 vierkante kilometer komen 2 miljoen inwoners aan de noordoostzijde van de stad aan de oevers van de Yangtze rivier. Het nieuwe district met de naam Changjiang zal een vierde entiteit aan de tripartite structuur van Wuhan toevoegen. Om de importantie van deze stap te benadrukken heeft de centrale overheid in Beijing zich voorgenomen een aantal belangrijke nationale voorzieningen en industrieën in het Changjiang district onder te brengen.
Beijing
In hoofdstad Beijing is de stedelijke druk op de voorzieningen, huizenprijzen en leefkwaliteit zo ver boven de pijngrens gekomen dat de overheid heeft besloten een nieuwe metropool te bouwen 70 kilometer ten zuiden van Beijing met de naam Xiongan. Op korte termijn zal een belangrijk deel van de hoofdstedelijke werkgevers en werknemers hiernaar toe worden verplaatst. Xiongan zal samen met Beijing en Tianjin, de havenstad van Beijing, een Mega-turbo-stad vormen met meer dan 120 miljoen inwoners.
Shanghai
Het meest extreme beleid is aan de orde in het open en kosmopolitische Shanghai dat in omvang en economische productie nog het meest weg heeft van de Hollandse Randstad. Met ingang van 2018 is een nieuw masterplan van kracht waarin het inwonertal is gemaximeerd op 25 miljoen inwoners (nu 24.3 miljoen). Met de aankondiging van het masterplan zijn ook rigoureuze maatregelen afgekondigd voor de nog lopende gebiedsontwikkelingen. Alleen huurwoningen waar de stedelijke overheid de huur maximeert kunnen nog aan de stad worden toegevoegd.
Houdt verdichten wonen in de stad bereikbaar?
In Nederland bestaat nog het idee dat verdichten en bijbouwen wonen in de topsteden bereikbaar houdt voor de onderwijzer, de politieman en de pizzakoerier. Vanuit de Chinese casuïstiek lijkt het omgekeerde waar. Wil je wonen in de stad bereikbaar en leefbaar houden voor een gemêleerd publiek, dan moet je ophouden met bouwen en verdichten, het inwonertal maximeren en succesvolle bedrijven en voorzieningen uitplaatsen of wegsturen. Dat gaat natuurlijk niet gebeuren in Nederland, al was het maar omdat de nationale overheid in Nederland het toneel van de stadsontwikkeling verlaten heeft en een nationaal perspectief ontbreekt. Met het uitbreiden en verdichten van de Nederlandse topsteden zal het aantal stadsbewoners groeien, terwijl de drukte en huizenprijzen verder toenemen. Het verschil met de langzamere regio’s groeit steeds verder.
Niet alleen schaduwzijden
Vanuit de Chinese context bezien is het zeker niet onvoorstelbaar dat in koploper Amsterdam de komende verdichtingslag zal leiden tot een explosie van de huizenprijzen en woonlasten en een druk op de voorzieningen tot boven de pijngrens. Niet alleen is Amsterdam vooralsnog relatief heel goedkoop en rustig, het potentieel aan rijke nieuwkomers is, net als voor Shanghai en Beijing, schier oneindig in de context van het geglobaliseerde cognitieve kapitalisme. Er zijn natuurlijk niet alleen schaduwzijden. De komende prijsontwikkeling is heel plezierig voor de mensen die al zijn ingestapt in de woningmarkt of die er nog weten tussen te komen. Het zal vast ook nog even duren voordat 50 vierkante meter in de Bijlmer 1000 keer het maandsalaris kost van een afgestudeerde starter op de arbeidsmarkt. Toch?
Deze blog verscheen eerder op dearchitect.nl
Cover: ‘Shanghai’
Door Joost van den Hoek
Joost van den Hoek is oprichter van VANDENHOEK Masterplanners en als supervisor en masterplanner verbonden aan significante Nederlandse projecten.
