Alternatieve geldbronnen voor vastgoed

Verslag van het seminar Nieuwe vastgoedfinanciers

Het seminar Nieuwe vastgoedfinanciers op 14 april jl. wilde inzicht bieden in nieuwe, alternatieve geldbronnen voor het vastgoed nu de traditionele banken sinds de crisis vaak nee (moeten) verkopen. Bij de financiering kunnen twee vormen onderscheiden worden, gaf middagvoorzitter Thomas Heijendael (Finance Ideas) voorafgaand aan de vijf presentaties mee. De ene component betreft financiers (beleggers) die het eigen vermogen van de vastgoedonderneming versterken, dus risicodragend investeren (private equity). De andere component betreft het beschikbaar stellen van vreemd vermogen (leningen en complexere producten). Verder is er onderscheid te maken tussen groot geld van institutionele beleggers en relatief klein geld van particulieren. Het laatste ook wel als het retailkanaal aangeduid.

Groot geld

Wat het grote geld betreft, zag Casper van Grieken, senior director CBRE Capital Advisors, in het algemeen een duidelijk toenemende stroom richting eigen vermogen in vastgoed. De pensioenfondsen en verzekeraars kampen met de zeer lage rente. Obligaties, waar pensioenfondsen voor 60% in beleggen, geven te weinig rendement. Vastgoed wordt aantrekkelijker. Significant is vooral de toestroom uit het buitenland. Wat dat betreft zit er volgens Van Grieken veel in de pijplijn uit Azië. Waar Europa en Noord-Amerika nog wel veruit het meeste in de melk brokkelen, heeft Azië het Midden-Oosten (de oliestaten) binnen een paar jaar bijgehaald als buitenlandse belegger/investeerder in vastgoed. “En dat aandeel gaat de komende vijf jaar verdubbelen.”

Nederland pikt relatief veel mee van het kapitaal dat van buiten Europa in vastgoed wordt belegd. Het staat vijfde op het Europese lijstje. Nederland dankt dat aan een goede score op kritische factoren als betrouwbaarheid en transparantie, naast de aanwezigheid van een volwassen vastgoedmarkt en vooral interessante prijzen, na een periode van prijsdalingen.
Van Grieken typeerde de Aziatische partijen als “risicomijdend geld”. Waar institutionele beleggers in Nederland 8 à 10 procent in vastgoed beleggen, is dat in Azië nog slechts 2 à 3 procent. Chinese pensioenfondsen mogen pas sinds 2010 in vastgoed beleggen en pas sinds drie in buitenlands vastgoed. Voor beleggers van buiten Europa (met name Noord-Amerika) is het woonsegment residentieel momenteel zeer in trek. Hierin trekt Nederland na Duitsland het meeste kapitaal aan.

Van Grieken wist onlangs een Aziatische belegger voor € 250 miljoen naar een winkelvastgoedfonds van ASR te leiden. Hoe deed hij dat? “Je moet naar ze toe, je moet ze overtuigen. Ze komen niet vanzelf.” Een Japanse partij kon worden geïnteresseerd in een woningfonds. Bij indirect beleggen in vastgoed – via een fonds – door Aziatische partijen gaat het om bedragen van rond € 30 miljoen. Institutioneel kapitaal wordt in de regel direct geïnvesteerd, als private equity. Vastgoed als core-product blijft overigens nog beperkt tot de vier grote steden (G4), met de Zuidas als de top in het kantoorsegment. Zoals de oliedollars uit het Midden-Oosten vooral het topsegment in Londen en Parijs spekken.

Ook projectontwikkeling heeft de interesse van buitenlands kapitaal. Daarbij is woningontwikkeling superhot, aldus Van Grieken. “Alleen zijn er nauwelijks aanbieders. Maar zodra een goede propositie verschijnt, komt het kapitaal erop af.”

Alternatieve producten

In lijn met de voorgaande presentatie signaleerde Jan-Jaap Meindersma, managing director/ hoofd Alternative Credit Solutions Rabobank International, “veel ontwikkeling in institutioneel vreemd vermogen”. De huidige 5-jaarrente van 0,2% is fnuikend voor het rendement van de pensioenfondsen en levensverzekeraars. Zij zoeken vervanging voor de vastrentende waarden. “We zien exponentiële groei aan belangstelling voor beleggen in vastgoedschuld. Het is duidelijk dat de banken het gat hebben gelaten voor nieuwe toetreders.” Wat alternatieve directe financiering betreft, zijn er de private placements (onderhandse leningen). Onder de aanbieders zijn Amerikaanse verzekeraars dominant. Voor de gemiddelde vastgoedpartij is dit echter een ver-van-mijn-bed-show.
Aan alternatieve indirecte financiering maken non performing loans een stormachtige ontwikkeling door. CMBS – commercial mortgage-backed securities, oftewel pakketjes vastgoedschulden – is nog een kleine markt. Vorig jaar deed Rabobank daarvan één transactie in Nederland.

Onder mezzanine leningen (o.a. achtergestelde leningen) valt een breed palet aan financiële producten, vertelde Meindersma. “Het is een schuldlaag tussen eigen en vreemd vermogen in.” Voor partijen die hun leverage (de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen) willen verhogen – dat wil zeggen met meer vreemd vermogen – zijn mezzanine leningen een optie. Grote fondsen, waaronder hedgefondsen, willen daarin voorzien. Een fonds dat zich hiermee bezighoudt is opgericht met geld van pensioenbeheerder APG. Beleggingsvastgoed (dus met een cashflow) leent zich voor dit type financiering met een omvang vanaf € 10 miljoen. Zelfs bestaat er al weer interesse in een LTV-ratio (loan to value) boven 85%.

Meindersma signaleerde verder dat de banken ook in hypotheken serieuze concurrentie krijgen van institutionele beleggers. Grote verzekeraars zoals het Franse Axa en het Duitse Allianz domineren. Daar komen nu kleinere, ook Nederlandse spelers bij. Het gaat om een heterogene markt: iedere aanbieder met zijn eigen voorkeur voor soort vastgoed en plek. Op de Nederlandse markt is door deze nieuwe aanbieders grof geschat voor € 500 tot 1.000 miljoen aan transacties gedaan. “Overigens hebben verzekeraars een broertje dood aan vervroegde aflossing. De gunstige rentetarieven zitten ook met name bij langere looptijden.” Dat heeft te maken met de kleine afdelingen – van 4 of 5 mensen – die deze activiteit bij de nieuwe aanbieders uitvoeren.

Samenvattend

stelde Meindersma vast dat sprake is van een toename van kleinere vastgoedtransacties. De alternatieve financiers zijn vooralsnog een aanvulling op, geen vervangingen van de banken.

De bank een blijvende schakel

Dat de banken nog meedoen in vastgoedfinanciering kon Erik Steinmaier, hoofd Real Estate Advisory ABN Amro, meteen bevestigen. “Wanneer ik in de periode hiervoor de bestuurder in de lift trof, vroeg hij of ik de risico´s onder controle had. Nu krijg ik de vraag: ‘Erik, heb je nog een mooie deal kunnen sluiten?’” Wat is de troef van de bank? ‘Gewoon’ de balans. Er moet uiteindelijk ook weer brood op de plank komen. “Rentebaten zijn weer nodig en vastgoed is daar uitstekend geschikt voor.”

De afgelopen jaren hebben vastgoed- en bankensector elk voor zich en in eendrachtige samenwerking negatieve beeldvorming over zich afgeroepen. De Bouwfraude, het duistere Endstra-dossier, het Vestia-debacle, SNS Reaal dat bijna onder vastgoedmiskleunen bezweek. ING en ABN Amro die door de staat moesten worden gered. Vijf jaar geleden bij wijze van anticyclisch bankieren richtte ABN Amro, onder de paraplu van Fortis, Property NL op, schetste Steinmaier. Zaken met de ontwikkelaars Phanos, dat failliet ging, en Eurocommerce, dat zwaar in problemen kwam, hebben de vastgoedtak veel geld gekost. Neem het tiptop ontwikkelde Da Vinci-gebouw in Rijswijk. Het huurcontract met de Rijksgebouwendienst bleek toch niet zo zeker als gedacht. Het kantoorpand staat nog altijd leeg. “De les: Kijk bij vastgoed ook altijd naar de overkant van de straat. De locatie in Rijswijk is geen Zuidas.” In de boeken over 2012 schreef Property NL voor ruim € 300 miljoen rode cijfers. Dat verlies was dan nog bescheiden vergeleken met de min van ruim € 800 miljoen die Property Finance van SNS Reaal noteerde.

Sindsdien zit het toezicht van de Nederlandsche Bank en de ECB er strak op. Er is een golf van regels over de banken uitgestort. Ze werden gedwongen veel meer kapitaal aan te houden. “Is er dan nog ruimte voor de banken in het Nederlandse vastgoed? Waarom stoppen we er niet mee?” Vanwege de zichtbare kentering, aldus Steinmaier. Er is de toenemende interesse van beleggers, ook van buiten Europa. Nieuwe kansen doen zich voor, uit onverwachte hoek. Bijvoorbeeld met de Haagse Veste op toplocatie Binckhorst deed Property NL weer een grote kantorentransactie. Voor een schappelijke aankoopprijs, die zich vertaalt in een aantrekkelijke huur. Wat resulteert in 80% bezettingsgraad. Goed rendement voor beleggers! Gevaar voor herhaling van fouten is er ook. CMBS-deals voor slechts 116 bps. “Heel opmerkelijk: een hoog risico zo enorm laag geprijsd. Ik maak me zorgen welke kant we op gaan.”

Al met al is de rol van de banken verre van uitgespeeld. “Het kapitaal dat wij kunnen inzetten bieden de Aziatische investeerders nog niet.” Daarnaast kan de bank als gateway voor kapitaal optreden. Er is de brede dienstverlening, waaronder ook de verzorging van het betalingsverkeer. Met name voor de ontwikkelmarkt zijn de banken een blijvende schakel, meent Steinmaier. “Alternatieve financiers zijn gefocust op beleggingsvastgoed. Al zien wij ook wel kansen aan de ontwikkelkant, vooral in het woonsegment. In het subvolume verhuur kunnen wij in ieder geval de vraag niet aan.”

Bij meer vraag dan financieringsaanbod worden de mooiste proposities op de commerciële woningmarkt eruit gehaald, concludeerde moderator Heydendael. Dat het aanbod achterblijft weet Steinmaier eraan dat het toch een moeilijk segment is, vooral waar het gaat om het vinden van cofinanciers.

Klein kapitaal

Welk perspectief biedt de particuliere belegger? Huib Boissevain, voorman van Annexum zag het aantal aanbieders van vastgoedfondsen voor particulieren teruglopen van 130 in 2007 naar twintig nu. De sector is eigenlijk te klein. Annexum, actief sinds 2000, is geen kleine speler met een fondsvermogen van € 1,1 miljard. De oorzaak van de terugloop weet Boissevain aan de “emotionele cyclus van het beleggen”. “Veel particuliere beleggers zijn in 2007 vlak voor de top ingestapt. Wat trouwens ook geldt voor bankiers.” Van hen hebben de meesten negatieve ervaringen opgedaan. In gemiddelde leeftijd veroudert de particuliere belegger, jongere generaties treden amper toe. Een eigenaardigheid is ook: ze willen allemaal het laatste streepje rendement. Voor minder dan 6 à 7 procent is geen belangstelling.

Hoe wordt de particuliere belegger weer voor vastgoed gewonnen? In de eerste plaats door de samenstelling van de portefeuilles. Die moet bestaan uit 30% eigen vermogen en 70% executieverkoopwaarde. Boissevain werkt aan een supermarktfonds dat een laag risico paart aan 11% rendement. “Onze moeilijkheid is: hoe communiceren we dit verhaal, zodanig dat de belegger het gelooft?” En niet denkt dat het te mooi is om waar te zijn. Annexum werkt alleen met fondsen met eigen vermogen ten bedrage van € 5 à 10 miljoen. “Anders kunnen wij het niet plaatsen. Er is heel veel geld.” Werken met vreemd vermogen is “voor ons volstrekt onmogelijk.” Daartoe is een veel grotere portefeuille nodig om het risico te spreiden. De combinatie eigen en vreemd vermogen wordt ondoenlijk geacht vanwege tegenstrijdige belangen.

Zorgvastgoed is een groeimarkt, waarin nog weinig concurrentie bestaat. Slechts één à twee fondsen per jaar in verzorgd wonen komen erbij. Een grote uitdaging voor het particuliere beleggen is de woningmarkt. De rendementseis is een obstakel. Wel opmerkelijk dat ingeval van buy to let – direct zelf kopen en verhuren – een lagere rendementseis wordt gesteld. “Vreemd dat makelaars hier niet in voorzien. In het Verenigd Koninkrijk verzorgen zij 1 op 3 van zulke transacties.” Resumerend verwacht Boissevain dat particuliere beleggers in significante mate terugkeren in het vastgoed. “Maar dat gaat nog even duren.”

Family offices

Een apart segment particuliere beleggers vormen de zogenaamde family offices. Het gaat om grote vermogens, vaak verkregen uit de verkoop van een onderneming, die dat van de gemiddelde particuliere belegger ver te boven gaan. IBUS, een internationaal werkend vastgoed- en asset managementbedrijf, is actief voor family offices. Omvang van de private placements: vanaf € 100.000. Sommige kunnen in een keer € 5 à 15 miljoen investeren, aldus Charles Bloema, managing director IBUS. Hij onderscheidde single familiy offices en multi family offices. Tezamen zijn er in Nederland ongeveer vijftig van. Family offices zijn te karakteriseren als professionals, ondernemers van origine, die direct betrokken zijn bij de beleggingen. “Ze komen kijken naar het vastgoed en willen er alles van weten. Van wie is de architect tot welke bouwmaterialen zijn gebruikt. Ook de hoogte van het gras op het gazon ontsnapt niet aan de aandacht. Maar als ze getriggerd worden kunnen ze razendsnel besluiten.” Multi family offices worden veelal geleid door “afgesplitste private banking professionals”.

Bloema ziet, tot zijn spijt, de regelgeving en het toezicht voor financiële dienstverlening een steeds grotere rol gaan spelen. “Particulieren worden in format gedrongen. Anders is het: execution only.” Beleggen voor eigen risico, zonder advies van bank of andere dienstverlener. Het 14-ogenprincipe – zeven personen moeten een transactie goedkeuren ¬– jaagt grote instellingen op kosten. “Daar zit IBUS nog net onder. Maar moeten we straks een prospectus door de AFM laten beoordelen, kost dat 3 weken. Dan kan de vastgoeddeal al weg zijn. Via voorfinanciering snel in een deal stappen, zou niet meer kunnen.” Met hoogleraar Jaap Koelewijn kun je je afvragen: “Waarom mag ik wel zonder enige belemmering een Ferrari kopen?”

Wat betreft beleggen in vastgoedontwikkeling specialiseert IBUS zich in residentieel value add: “Er moet iets aan gebeuren.” Herontwikkeling, upgrading. Een voorbeeld is een in maart met private placements aangekocht residentieel appartementencomplex in Düsseldorf. De aankoopprijs is circa € 7,4 miljoen. De totale investering na herontwikkeling is circa € 21,8 miljoen. De rendementsverwachting is 14%, met een down side van 7%. In aanvulling op het eigen vermogen een stukje vreemd vermogen ophalen bij de bank is in Duitsland geen probleem.

Datum en plaats: 14 april 2015, Amsterdam
Organisatie: Building Business i.s.m. Finance Ideas

Lees/zie verder:

• Video STAD(S)MAKEN - #2 Financiering