Interview Gebiedsontwikkelaars zijn de laatste jaren steeds meer gericht op de sociale kwaliteit van hun projecten en hoe zij daarvoor de goede ruimte kunnen creëren. Stadssocioloog Dylhan Groenendijk ging aan de slag bij AM en nam zich voor de sociale impact van het bedrijf verder te vergroten. Hij doet dat door onder meer opgeleverde projecten te bezoeken. Welke indrukken leverde die exercitie hem op?
“Ik zou willen zien dat ze (grote gebiedsontwikkelaars, red.) minder volgend zijn en ook nieuwe discussies op basis van eigen onderzoek en praktijkervaring aanwakkeren.” Aldus Friso de Zeeuw in een toelichting op de recente herdruk van het werk ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’. Onder dat eigen onderzoek kunnen we zeker ook het bezoeken van de eigen projecten vatten en het daarvan leren voor nieuwe opgaven. Een groeiend aantal gebiedsontwikkelaars keert terug op de eigen schreden; ERA Contour bijvoorbeeld met het project ‘Terug naar de buurt’ waarover in de onlangs verschenen wintereditie van de GO-krant werd gerapporteerd. Maar ook AM manifesteert zich, op LinkedIn verschenen van de hand van Dylhan Groenendijk vier revisited-impressies. Dat vraagt om een nadere toelichting.
Veel ambities
Groenendijk heeft een bijzonder opleidings- en carrièrepad achter de rug, met een start in de bedrijfseconomie, gevolgd door een onderwijsopleiding en acht jaar geleden een master stadssociologie. Daarop volgde een kennismaking met de gebiedsontwikkelingspraktijk bij TwynstraGudde: “Ik werkte toen ook al aan de stedelijke ontwikkeling maar vooral vanuit de gemeentelijke kant. Daarbij worden er vaak veel ambities geformuleerd over bijvoorbeeld sociale inclusiviteit en gezondheid, maar er wordt tegelijkertijd veel verantwoordelijkheid neergelegd bij de ontwikkelaars om dat verder in te vullen. Een eerste opdracht bij Twynstra die ik voor een ontwikkelaar op dit terrein mocht invullen, smaakte naar meer. Ik kende Anneke Jongerius van AM al in die tijd, zag dat zij een functie had die ik ook graag zou vervullen, dus ben ik binnengestapt: hier ben ik.”
Bij voorkeur doen we de gesprekken met de nieuwe bewoners zelf
Drie jaar verder is Groenendijk als placemaker bij tal van projecten betrokken, in allerlei fasen. “Soms helemaal in het begin, zoals bij de gebiedsontwikkeling Gnephoek in Alphen aan den Rijn. Daar verrijzen 5.500 woningen en dan zijn we echt met het sociaal domein van de gemeente in gesprek: hoe maken we hier een goede wijk van? Bij Wickevoort is de ontwikkeling al een stuk verder en zitten we midden in het proces. Daar zijn we regelmatig in gesprek met de bewoners over de invulling van het terrein, met veel aandacht voor onder meer de voorzieningen. Heel divers dus.” Waar AM een aantal jaren geleden de inclusieve stad als een van de vijf pijlers benoemde in de eigen strategie, is dat nu overgegaan in het maken van ‘social impact’. “Wij vinden dat zelf belangrijk, maar het wordt zeker ook van ons verlangd. Bij gemeenten, maar ook bijvoorbeeld bij woningcorporaties waar we veel mee samenwerken. Zij zitten af en toe met de handen in het haar bij een opgave als het herstructureren van naoorlogse stempelwijken. We weten hoe dergelijke processen ook fout kunnen aflopen. Dan is het prettig wanneer men aan de publieke kant een evenknie heeft aan de private kant, waarbij niet alleen mensen verstand hebben van rekenen en tekenen maar ook een visie hebben op sociale duurzaamheid.”
Kennis borgen
De betrokkenheid van AM bij de sociale kant van gebiedsontwikkeling heeft volgens Groenendijk ook te maken met de langjarige betrokkenheid bij gebieden: “Kijk naar een project als Enka in Ede, daar zijn we 20 jaar bezig. In Wickevoort ook al meer dan 10 jaar. In die tijd kun je echt wat betekenen. Voorwaarde is dat je het wel zélf doet; er poppen de laatste tijd veel participatie- en communitybuilding-bureaus op maar die hebben uiteindelijk beperkt skin in the game. Bij voorkeur doen we de gesprekken met de nieuwe bewoners zelf, als we daar iedere keer een extern bureau voor moeten inzetten, vervliegt die kennis weer. We willen de kennis borgen in de organisatie.”
‘Dylhan Groenendijk’ (bron: AM Gebiedsontwikkeling)
De reden voor Groenendijk om zich het sociale functioneren van AM-projecten bezig te gaan houden, hield verband met hoe theorie en praktijk zich tot elkaar verhouden: “Ik vind de sociologie vaak niet praktisch genoeg voor ons als vastgoedontwikkelaars. Als we het intern hebben over een ‘gemengde wijk’, vraagt mijn collega: wat moet ik dan doen? Sociaal en middenduur boven elkaar bouwen, naast elkaar – zeg het maar. Dat was voor mij de aanleiding om onderzoek te doen naar de ruimtelijke voorwaarden voor sociale cohesie, samen met onderzoeksbureau Veldacademie. TU-Delft Professor Machiel van Dorst – o.a. bekend van zijn werk ‘Privacy Scripts’ - heeft hier op gereflecteerd.” In het onderzoek zijn ook vier projecten bezocht (zie kader).
De oogst van het bezoek aan vier AM-projecten
1 DeBuurt, Utrecht
343 appartementen (middenhuur en zorg) en circa 2.800m² maatschappelijke voorzieningen (waarvan 1.500 m2 als ‘Superplint'). Het project speelt een belangrijke rol in de transformatie van de wijk Overvecht via de wijkaanpak ‘Samen voor Overvecht’.
Uit observaties en gesprekken met bewoners en beheerders blijkt dat DeBuurt veel plekken biedt die ontmoeting stimuleren, zoals de galerij, de slim geplaatste lift en de prettig ingerichte openbare ruimte tussen de gebouwen. Een belangrijke les: ontwerp ontmoetingsplekken langs looproutes. Zo ontstaat interactie op een natuurlijke manier, zonder dat het geforceerd voelt.
2 Hoef & Haag, Vianen
Circa 1.800 woningen verdeeld over verschillende segmenten, een supermarkt, restaurant, huisartsenpraktijk, basisschool, kinderopvang en kleinschalige ondernemingen.
De wijk biedt veel mogelijkheden tot ontmoeting en eigenaarschap. Een belangrijke les: geef de woonblokken en pleintjes een eigen uitstraling en inrichting, wat zorgt voor duidelijke identiteit. Dit zorgt er samen met de kleinschalige ruimtelijke indeling (klein aantal woningen per ontmoetingsplek) voor dat buren elkaar kunnen herkennen en dat anonimiteit wordt voorkomen. Naast het scheppen van de fysieke voorwaarden: help bewoners bij de organisatie van hun gemeenschap, onder andere door het helpen opzetten van een buurtvereniging en de organisatie van vele activiteiten.
3 Villa Mokum, Amsterdam
627 huur- en koopwoningen, 1.800 m2 commerciële ruimtes en verschillende gemeenschappelijke plekken in de vorm van loggia’s en een groene binnentuin. Het project is destijds ontwikkeld om een bijdrage te leveren aan het tekort aan student – en starterswoningen.
De belangrijkste les van deze ontwikkeling: ontwerp ontmoetingsplekken met wisselende bewonersgroepen in gedachte, zodat nieuwe bewoners het bedoeld gebruik en het eigenaarschap van ontmoetingsruimtes direct snappen.
4 Laurierkwartier, Rotterdam
97 huurwoningen in het midden en vrijesector segment, verdeeld over grondgebonden woningen en appartementen. Bewoners beschikken zowel over privétuinen als een collectieve binnentuin. Hier blijkt: privacy is net zo belangrijk voor het ontstaan van sociale cohesie als ontmoeting. Privacy is controle over de mate van interactie en de mate van informatie die mensen over je ter beschikking krijgen. Dit gaat niet zozeer over alleen zijn, maar juist over de dynamiek tussen het met anderen zijn en je daaruit ook kunnen terugtrekken, zonder daarop aangesproken te worden. Ruimte voor privacy dient ontworpen te worden bij de overgang tussen privéterrein en openbaar gebied.
Terugkijkend op het bezoek aan de gerealiseerde AM-projecten legt Groenendijk uit dat er gebruik is gemaakt van verschillende bronnen om in beeld te krijgen hoe bewoners hun woonomgeving gebruiken en waarderen. “Veldacademie heeft daar een observatiemethode voor ontwikkeld, waarmee je bijvoorbeeld kunt zien of en hoeverre mensen zich een bepaalde ruimte toe-eigenen. Bijvoorbeeld door een bankje voor de deur te zetten, de gordijnen open of dicht te doen. Daarnaast zijn we gesprekken gaan voeren: met de bewoners zelf, de huismeester, de bewonersvereniging. Daarbij hebben we de vraagstelling bewust open gehouden, dus niet van: gebruikt u de binnentuin? Maar eerder: hoe beweegt u zich door het gebouw? Of: hoe ziet uw week eruit? En dan kom je er uiteindelijk achter dat mensen bijvoorbeeld de binnentuin niet zo vaak gebruiken, maar elkaar eerder ontmoeten op straat.”
Kunnen kiezen
Waar het gaat over de relatie tussen het ontwerp en sociale cohesie, zijn er twee punten waarop het vaak fout gaat, aldus de AM-placemaker. “Voor het ontstaan van sociale cohesie en interactie met elkaar is keuzevrijheid heel belangrijk. Ervaar je als bewoner de vrijheid om al dan niet het gesprek met anderen aan te gaan? Daarom is het bijvoorbeeld van belang om ontmoetingsruimtes aan een doorgaande looproute te positioneren, zodat mensen zelf de afweging kunnen maken en niet het gevoel hebben gevangen te worden. Een tweede les heeft betrekking op de duidelijkheid in eigenaarschap en gebruik. Wanneer wij elkaar tegenkomen in bijvoorbeeld een binnentuin, dan helpt het dat we van elkaar weten dat we er beide wonen. Als die duidelijkheid er niet is, gaan we minder snel in gesprek en gaat de cohesie minder snel ontstaan. Dat soort dingen kun je met een gebouwontwerp niet per se afdwingen maar je kunt het wel faciliteren.”
Het klinkt misschien gek maar soms is het beter om een ruimte toch af te schermen
In de publicatie ‘Create Social Impact’ rapporteren Groenendijk en AM-collega Anneke Jongerius over dit onderzoekstraject. Ze onderscheiden vier essenties voor sociale cohesie: openbaarheid, identiteit, sociale Interactie en veiligheid. Openbaarheid en identiteit gaan daarbij over de binding met de plek, veiligheid en sociale Interactie over de binding met elkaar. Deze essenties worden uitgewerkt in ‘tien gouden regels’, die onder meer uitspraken doen over eigenaarschap, het inzetten op communitybuilding en het clusteren van woningen in kleinere eenheden voor een ‘thuisgevoel’.
Zo vroeg mogelijk agenderen
Het formuleren van essenties en regels is een, de toepassing in de drukke dagelijkse gebiedsontwikkelingspraktijk is twee. Groenendijk probeert sociale duurzaamheid in een zo vroeg mogelijke fase op de agenda van nieuwe projecten te krijgen. “Ik probeer bijvoorbeeld bij tenders op zoveel mogelijk punten hier aanbevelingen voor te formuleren, zodat de collega’s die er mee verder gaan de belofte van AM kunnen oppakken en uitwerken. Zo probeer ik het te borgen bij nieuwe projecten. Maar het gebeurt ook bij lopende projecten dat ik meekijk en zeg: we hebben nu een voorlopig ontwerp maar op deze punten kan het nog beter – en dat is ook prima.”
‘De Buurt’ (bron: AM Gebiedsontwikkeling)
Naast de eigen organisatie wil Groenendijk graag met gemeenten en woningcorporaties – bij veel projecten de partners van AM – doorpraten over dit onderwerp: “In het gesprek met gemeenten gaat het vaak over openbaarheid. Is een plek voor iedereen of voor een bepaalde groep? Er is een adagium dat stelt dat volledig openbaar altijd beter is. Het klinkt misschien gek maar soms is het beter om een ruimte toch af te schermen zodat hij door één groep gebruikt kan worden. Dan voelen zij zich de eigenaar. Sowieso moeten we oppassen om top-down dwingende oplossingen aan mensen op te leggen. Bewoners willen echt niet elke week met de hele buurt barbequen. Soms is elkaar groeten en respecteren al een heel mooie vorm van cohesie.”
Cover: ‘Laurierkwartier’ (bron: AM Gebiedsontwikkeling)
Door Kees de Graaf
Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
