Opinie Nul op de meter, natuurinclusief, betaalbaar, bereikbaar, participatief, op tijd, én met plek voor de rugstreeppad. Projectleider gebiedsontwikkeling Hendrik Visser ziet het hoofdschuddend aan. “Als we in dit land daadwerkelijk stenen willen blijven stapelen, moeten we dat met ambities niet doen.”
Het mooiste vak van de wereld. Voor mij althans. Projectleider gebiedsontwikkeling. Want in gebiedsontwikkeling komt alles samen. Ruimtelijke en sociale aspecten. Financiële, juridische en bestuurlijke vraagstukken. Marktwerking en overheidsbemoeienis. Maatschappelijke betrokkenheid. In de stad, in dorpen, bij kleine en grote gemeenten. De opgave is overal enorm, aan alles lijkt tekort. De druk op de beperkte ruimte is immens.
Je zou zeggen, de uitdaging kan niet groot genoeg zijn. Kom maar op. Maar de laatste tijd merk ik te vaak dat het perspectief op slagen van gebiedsontwikkeling onder druk staat. We lopen vast. Ongelimiteerd stapelen van ambities is in mijn ogen een grote oorzaak.
Een boodschappenlijstje uit de praktijk
Waar kunnen we woningen bouwen? Landelijk een veelgestelde vraag. Is de vraag eenmaal beantwoord (in een omgevingsvisie, coalitieakkoord of fancy woonakkoord), dan is het aan de projectleider gebiedsontwikkeling om z’n troepen te formeren en de klus te klaren. De wijde wereld in. De wereld van (collega-)ambtenaren, ontwikkelaars, corporaties, bestuurders, van omwonenden. Kortom: een wereld van partijen die allemaal hun ambities in het project waargemaakt willen zien.
De afgelopen periode heb ik bijgehouden wat ik van hen vernam aan ambities om ‘mee te nemen’. Het laat zich lezen als een boodschappenlijstje.
‘De wijk moet een hoogstandje worden’
Deze locatie heeft potentie om in de vakbladen te komen. Dus doorwrocht ontwerpen met een authentieke uitstraling, die recht doet aan de omgeving, subtiel verwijst naar de historie van de plek en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en supervisoren doet spinnen.
‘Voldoe aan de gemeentelijke woonvisie’
Dus vooral betaalbare woningen oprichten, een substantieel deel middelduur, en nou vooruit, om het plan haalbaar te maken mag er ook nog wat duur in. Voor jong en oud, voor starters, spoedzoekers en statushouders. Een deel gestapeld, maar niet te veel, want mensen willen graag ook betaalbaar in een woning met tuin wonen. Met een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. En een programma dat past in de regionaal afgestemde en provinciaal afgesproken programmering.
‘Houd rekening met de gemeentelijk parkeernormen’
Waar gewoond wordt, moet ook geparkeerd kunnen worden. Dichtbij en liefst in overvloed.
Dat we willen bouwen is logisch, maar niet voordat er jaarrond onderzoek is gedaan naar de vleermuis, rugstreeppad en huismus
‘Duurzaam wonen’
Woningen zijn gasloos, all-electric, minimaal nul op de meter, natuurinclusief ontworpen. De openbare ruimte is voorzien van streekeigen beplanting, parkeerplaatsen met graskeien, natuurlijke materialen en een landelijke uitstraling. Vermijd hittestress en versterk de biodiversiteit. Corona heeft ons doen inzien dat de eigen wijk ook tot onze werkplek behoort. Maar beheren doen we zoals we altijd al deden. Dus niet afwijken van gemeentelijke standaarden en met materialen die overal toegepast worden en die we op de gemeentewerf hebben liggen als ze vervangen moeten worden.
‘Milieukundig alles uitsluiten’
Dat we willen bouwen is logisch, maar niet voordat er jaarrond onderzoek is gedaan naar de vleermuis, rugstreeppad en huismus. Vergeet ook het akoestisch onderzoek niet. En het plangebied is archeologisch waardevol, dus doe ook een karterend booronderzoek en combineer dat anders meteen met een sanering die ook nog moet plaatsvinden. Vergeet ook de buurman niet, die heeft een milieuvergunning voor activiteiten die hij niet meer doet, maar waar hij wel recht op heeft. Het beschermde veenmosrietland een paar kilometer mag niet belast worden met stikstof als mensen hier gaan wonen.
‘Bereikbaarheid verbeteren’
In de directe omgeving is al sprake van een verkeersinfarct, met dit plan kunnen we wellicht direct een nieuwe gebiedsontsluiting realiseren. Onderhandel met de ontwikkelaar over zijn bijdrage aan het oplossen van dit probleem en leg dat vast in een anterieure overeenkomst. Zo niet, dan stellen we een exploitatieplan op en dwingen het af.
‘A small boat on the water and cyclists along the water in the nature reserve at Nijkerk.’ door Jan van der Wolf (bron: Shutterstock)
‘Onnodige regels voorkomen’
Zorg voor flexibiliteit middels een globaal bestemmingsplan, maar we moeten natuurlijk wel kunnen optreden als mensen later zelf gaan knutselen. Maak anders ook een beeldkwaliteitplan. Zorg voor een juridisch haakje als dreigt dat de achtertuin over een paar jaar toch wordt volbebouwd, of de voortuin ingericht wordt als parkeerplaats.
‘Draagvlak is geboden, weerstand te vermijden’
Aan de gemeenteraad moeten we kunnen toelichten wie op welke momenten is gevraagd naar zijn/haar mening, hoe de belangen zijn gewogen en hoe we ernaar gestreefd hebben om alle bezwaren weg te nemen. Negatieve aandacht op social media en online petities zijn uit den boze.
‘Er is veel behoefte, werk zorgvuldig, maar schiet op een beetje’
De gemeenteraadsverkiezingen komen eraan, dus ruim voor die tijd moet het bestemmingsplan zijn vastgesteld. Wie weet daarnaast hoe de wereld er medio 2022 uitziet. Nu is de rente nog laag en de markt goed.
Boodschappenlijstje? Prioritering!
Bovenstaand boodschappenlijstje is bedoeld ter illustratie, bewust ietwat uitvergroot, maar wel gebaseerd op de praktijk. Wat ik ermee wil zeggen? Dat is tamelijk eenvoudig: alle goede ambities ten spijt, het gaat gewoon niet allemaal. En zeker niet tegelijkertijd. Als we in dit land daadwerkelijk stenen willen blijven stapelen, moeten we dat met ambities niet doen. Ambitie hebben is goed, maar een vergaarbak van ambities zonder integrale afweging en prioritering leidt vroeg of laat tot zand in de machine, teleurstelling, stagnatie, ellenlange besluitvormingstrajecten en (in het slechtste geval) het stranden van planvoornemens.
Samenwerken is niet alles samen doen
De tragiek van goede bedoelingen ligt op de loer als gebiedsontwikkelingen geladen worden met een overdaad aan ambities. In de uitwerking zijn ze nooit allemaal in te passen. Als het toch geprobeerd wordt, leidt het in mijn ogen tot inhoudelijk zwakke plannen, onvoldoende voortgang en verlies aan commitment van partijen.
Dat doemscenario moeten we in mijn ogen afwenden. Dat kan door in ieder geval opvolging te geven aan de volgende aanbevelingen:
1: Prioriteer vroeg in het planproces de diverse ambities - en leg de uitkomst vast
Ambitie is goed, maar stapelen van ambities en er een nietje doorheen slaan is geen goede basis voor een gebiedsontwikkeling. Aan het begin van het planproces afwegen welke ambities wel en niet kunnen worden waargemaakt is noodzakelijk. Evenals het vastleggen van deze ambities en hierover (kaderstellend) besluitvorming laten plaatsvinden.
2: Bied binnen geformuleerde ambities ruimte voor nadere invulling
Niets zo weerbarstig als de praktijk van gebiedsontwikkeling. Van idee tot oplevering kost een gebiedsontwikkeling al snel diverse (tot vele) jaren. Het is een illusie om te denken dat alle aan het begin gestelde ambities tot het einde ongewijzigd van kracht kunnen blijven. Of dat je aan het begin al exact weet waar je aan het einde uitkomt. Maatschappelijke, technologische, juridische en marktontwikkelingen zijn nu eenmaal aan de orde van de dag. Wees bereid bij te sturen als ontwikkelingen daar aanleiding toe geven, maar alleen in het belang van het project en onder expliciete verwijzing naar de reeds geformuleerde ambities.
3: Werk samen aan het waarmaken van ambities, maar scheid verantwoordelijkheden
Een gebiedsontwikkeling is een continu en vaak jarenlang samenspel van vele partijen. Ze werken samen aan het waarmaken van ambities, maar vanuit een ander belang. Partijen moeten de ruimte hebben om - met inachtneming van de gezamenlijk vastgelegde ambities - voor hun belang op te kunnen komen. Dat houdt in dat ze dat ook zelfstandig en met eigen verantwoordelijkheid moeten kunnen doen. Oftewel: samenwerken is niet alles samen doen.
Zo kan het ook: Spaanse Leger, Nijkerk
Waar ik mijn eigen adviezen goed kon toepassen was bij de voorbereiding van de ontwikkeling van het zogeheten Spaanse Leger in Nijkerk. Dit is een gebied aan de rand van Nijkerk, in een wat diffuse overgangszone tussen stad en platteland waar agrarische gronden, bedrijfsbebouwing, woningen en infrastructuur een nieuwe identiteit verkrijgen door onderdeel te worden van een nieuwe wijk.
Bij de start van de gebiedsontwikkeling in 2016 is het planproces in nauwe samenspraak tussen initiatiefnemers (twee ontwikkelende partijen) en de Gemeente Nijkerk verkend. In open dialoog bespraken we de ambities en elkaars achterliggende belangen bij het mogelijk ontwikkelen van het gebied. Een wenkend stedenbouwkundig concept leidde naar de stip op de horizon, de beleids- en commerciële ambities pelden we gezamenlijk af. Gemeente en initiatiefnemers waren het zeker niet altijd eens, maar hadden respect voor elkaars belangen en waren bereid te geven en te nemen. Bewoners en bedrijven in het gebied zochten we (al dan niet gezamenlijk) op teneinde hen te informeren en vervolgens af te tasten wat hun belangen waren. We sloten deze fase af met een raadsbesluit over de inhoudelijke en procesmatige kaders waarmee de ontwikkeling zou worden aangevangen. Het was dit raadsbesluit dat rust en duidelijkheid bracht: de piketpaaltjes waren gezet, gemeente en initiatiefnemers wisten wat ze aan elkaar hadden, en anderen wisten dat het serieus was.
In de periode die volgde is binnen het kader van oorspronkelijke ambities en randvoorwaarden gewerkt aan een nadere invulling van de gebiedsontwikkeling. De meer gedetailleerde uitwerking van het stedenbouwkundig plan werd ter hand genomen, het woningbouwprogramma en de duurzaamheidsvisie werden uitgewerkt, en een bestemmings- en beeldkwaliteitplan werden voorbereid. Ondertussen gaven we invulling aan de inpassing van bestaande woningen en bedrijven, het uitplaatsen van bedrijven waar inpassing niet mogelijk bleek, het vormgeven van een nieuwe hoofdontsluiting van de wijk en een herstructurering van de bestaande openbare ruimte. Als prettige bijvangst gaven steeds meer grond- en vastgoedeigenaren die eerder sceptisch waren, aan dat ze toch mee wilden doen.
Het was een intensief traject, maar het heeft de ontwikkeling onmiskenbaar aan kwaliteit doen winnen. De flexibele planopzet en generieke ambities maakten het mogelijk bij te sturen, plangrenzen te verschuiven en het plan te verbeteren. Het resulteerde in een gebalanceerde planopzet, commitment van bewoners en bedrijven, en voortgang.
Inmiddels is het voorbereidingstraject van het Spaanse Leger afgerond. Het bestemmingsplan is zonder zienswijzen vastgesteld en begin 2021 onherroepelijk geworden. De realisatie is aanstaande: 350 woningen zullen de komende jaren verrijzen, in combinatie met een volledig nieuwe infrastructuur en ontsluiting van het gebied. De oorspronkelijke ambities staan daarbij nog altijd buiten kijf.
Cover: ‘Aerial from the sluice at Nijkerk in the countryside from the Netherlands’ door Steve Photography (bron: Shutterstock)
Door Hendrik Visser
Projectleider gebiedsontwikkeling bij Bureau Visser en werkzaam bij verschillende gemeenten
