Ambtenaren gaan out of the box in rapport over wonen en grond

Terwijl de laatste cijfers over de woningbouwproductie wederom weinig florissant zijn en er in Den Haag nog geen spoor lijkt te bestaan van een krachtdadig nieuw landsbestuur, blijft Hugo de Jonge (Wonen, CDA) fier op zijn post. Na een eerste notitie over het grondbeleid toen het kabinet nog gewoon in functie was (juni 2003) en de Contourennotitie voor de nieuwe Nota Ruimte (november 2023) ligt er nu een volgend rapport. Het is dit keer ‘in huis’ gemaakt, door ambtenaren in een Interdepartementale werkgroep, voorgezeten door oud-topambtenaar Erik Jan van Kempen (inmiddels ABDTOPConsult).

IBO’s zijn ambtelijke onderzoeken die plaatsvinden in opdracht van het kabinet. In dit geval is de werkgroep gevraagd in kaart te brengen welke bestaande en mogelijke nieuwe instrumenten er bestaan voor voldoende woningbouw. Op basis daarvan worden er voorstellen gedaan voor mogelijke beleidsopties en pakketten om de woningbouw te stimuleren.

Vooraf geeft de werkgroep wel de disclaimer af dat sommige voorstellen nog kunnen afvallen. In mei wordt het finale rapport van de IBO Woningbouw en Grond verwacht en zullen we zien wat er van deze tussenrapportage overeind is gebleven, die alleen ter informatie naar de Tweede Kamer gestuurd door De Jonge en zijn collega van Financiën. Het demissionaire kabinet neemt er dus ook geen standpunt over in.

De werkgroep constateert dat er “er veel beter kan en dan ook beter moet,” vanuit het besef dat ingrijpen in de woningmarkt geen eenvoudige zaak is. De gevoelde urgentie is echter groot en de ambtenaren hebben zich derhalve op vier terreinen gericht waar concrete verbeteringen mogelijk zijn: de ruimtelijke ordening, de grond, de bouw en de afnemers. Ze merken daarbij vooraf op dat er al veel instrumenten beschikbaar zijn om “regie te nemen over het gebruik van de beperkte ruimte en het bevorderen van realisatie. Deze worden echter – vaak door gebrek aan capaciteit en middelen – ingezet door medeoverheden”. Het is aan het Rijk om daar betere ondersteuning in te bieden, aldus de werkgroep. We lopen de velden successievelijk langs:

1 Ruimtelijke ordening: meer locaties en sneller inzicht in harde plannen

Het palet aan mogelijke ingrepen in het ruimtelijk domein is breed. De Nota Ruimte wordt genoemd: deze moet “beter schetsen wat waar wel kan en wat niet”, bijvoorbeeld door het principe ‘water en bodem sturend’ veel steviger te verankeren. De aanpak rond de grootschalige woningbouwlocaties (NOVEX) kan worden verbreed en er moet een overcapaciteit aan potentiële bouwlocaties worden georganiseerd. Het Rijk moet eerder toetsen of de nu vaak (boter)zachte plannen van gemeenten wel echt tot productie leiden.

Ook de markt kan daarbij helpen, bijvoorbeeld door de 100 dagenaanpak van Breda breder toe te passen. Bijzonder is dat ook de woningzoekende meer ‘rechten’ moet krijgen; nu hebben dwarsliggende omwonenden te veel de overhand. Er kan worden “gedacht aan een Woonraad in iedere gemeente die bij inspraakmomenten voor woningbouwplannen een stem kan uitbrengen namens diverse woningzoekenden.”

2 Grond: waarde meer belasten

Bij de rol van grond in relatie tot woningbouw is een interessante gedachte het invoeren van een grondbelasting. Gemeenten kunnen de opbrengsten daarvan gebruiken om kosten uit een gebiedsontwikkeling te dekken en zo de businesscase daarvan te verbeteren. De lokale OZB zou voor dit doel kunnen worden ingezet, door deze te splitsen in een grond- en een opstaldeel en vervolgens het gronddeel zwaarder te belasten.

Deze ingreep zou het ook minder aantrekkelijk moeten maken om gronden speculatief aan te kopen “omdat de jaarlijkse exploitatielasten hoger zijn”. De operationalisering van een grondbelasting wordt momenteel verkend in een extern onderzoek dat eveneens voor de zomer gereed moet zijn. Een andere cash cow voor gemeenten kan de planbatenheffing zijn, die de waardestijging afroomt bij bestemmingswijzigingen. Verder denkt de werkgroep aan stimuli als een landelijke grondfaciliteit (steun van het Rijk om als gemeente gronden te kunnen verwerven) en het vestigen van voorkeusrecht op landbouwgrond. Een voorstel waar de BBB ongetwijfeld niet heel blij mee zal zijn.

3 Bouw: beloning na presteren

Ook bij de bouw zelf liggen er volgens de werkgroep kansen om de woningbouw te stimuleren. Ze worden vooral in de financiële sfeer gezocht, zoals een voortzetting van de Woningbouwimpuls en Startbouwimpuls. Een nieuwe prikkel kan een “vrij besteedbare

prestatiebeloning per gerealiseerde woning of voor een grotere gerealiseerde woningbouwopgave” zijn. Met als nadeel dat vrij besteedbaar ook betekent dat een gemeente het geld heel ergens anders aan uitgeeft, aan een nieuw theater bijvoorbeeld. Innovatief is verder de gedachte van een alternatieve manier van bekostiging van gebiedsontwikkeling, via een gebiedsinvesteringszone (GIZ), tol en regionale- en stedelijke gebiedsfondsen. Deze laatste zouden gekoppeld kunnen worden aan de Regionale Investeringsagenda’s die nu op meerdere plekken in het land worden ontwikkeld.

Het capaciteitswoord viel al even: het werken met een continue werkvoorraad en meer standaardisatie helpt om met minder mensen meer woningen te realiseren. Ook zou het stellen van extra kwaliteitseisen (wat gemeenten nu nog graag doen) aan nieuwbouwwoningen verder ontmoedigd moeten worden. Het werken met publiek-private ontwikkelbedrijven (zoals in de Vinex-tijd) en het vergroten van de capaciteit bij gemeenten is eveneens zinvol, aldus de IBO-werkgroep.

4 Afnemers: beter in positie en einde H-aftrek

Tenslotte is het ook wel handig wanneer woningen ook daadwerkelijk worden afgenomen. Hier komen vooral de mogelijkheden voor sociale huur en sociale koop in beeld, zoals een lager BTW-tarief voor sociale nieuwbouwwoningen en een verlaging van de Vpb-lasten voor woningcorporaties. Tenslotte wordt ook het H-woord – de hypotheekrenteaftrek – geïntroduceerd: een aangepaste fiscale behandeling van het eigen huis. Eigenaren kunnen hun woonlasten aftrekken van hun belastbaar inkomen, huurders niet: dat zorgt voor veel onevenwichtigheden. “Het uitfaseren van deze fiscale voordelen over een ruime transitieperiode is daarom raadzaam.”

Aanvullingen uit het veld

De eerste reacties op de tussenrapportage druppelen inmiddels al binnen. Zo laat Remco Deelstra, strategisch adviseur wonen bij de gemeente Leeuwarden, op LinkedIN weten dat het hier prima rapport betreft “dat hopelijk aanzet tot de dringend noodzakelijke hervormingen in het woningmarktbeleid.” Aanvullingen heeft hij wel, zoals een beter oog voor de kansen in de bestaande woningvoorraad: “Een instrument als leegstandsheffing (+ fiscale stimulatie) zou de transformatie sterk vergroten. Het verruimen van het RO-regime (meer mogelijkheden voor verdichten, optoppen, sloop/ nieuwbouw, meer functiemenging) zou dit extra stimuleren.” Ook pleit Deelstra Vermoedelijk dat de werkgroep deze laatste tip niet ter harte zal nemen gezien de financiële focus, maar de andere zaken die hij aandraagt kan de IBO-werkgroep zeker ter harte nemen, voor de eindversie van haar rapportage. We mogen toch hopen dat er tegen die tijd een nieuwe minister Wonen is die een en ander krachtdadig oppakt, iets waar de werkgroep zelf ook voor pleit: “De woningbouw en de positie van grond daarbinnen kan via een groot aantal beleidsinstrumenten een extra impuls krijgen. Dat vraagt niet alleen om geld maar ook om de bereidheid om keuzes te maken en vooral om uitvoeringskracht.”