Amerikaanse steden post-pandemie: niet uitbreiden, maar verdichten

“San Francisco is op weg het nieuwe Gotham te worden met explosieve criminaliteit, grote leegstand, een exodus van bedrijven, winkels en welgestelde mensen, en niet terugkerende toeristen – terwijl de restricties vanwege COVID juist grotendeels zijn opgeheven.” Dat schrijven Jeroen van Haaren en Frank van Oort in april 2022 op Gebiedsontwikkeling.nu, naar aanleiding van een artikel in het Financieele Dagblad. Drie maanden later verschijnt op GO.nu een artikel over New York na corona: “Trek uit de stad lijkt structureel.”

Verval is ingezet

Het waren sombere conclusies na twee jaar pandemie. De grote steden in de Verenigde Staten moesten het ontgelden: leegstaande kantoorpanden, werken op afstand, minder bedrijvigheid. Het stedelijke verval zou zijn ingezet. Maar is het momenteel echt zo slecht gesteld met de Amerikaanse stad?

Nu corona door de WHO niet langer als pandemie wordt beschouwd, is het tijd om terug te blikken. Bloomberg interviewde de Amerikaanse stedenbouwkundig expert Bruce Schaller over het overkoepelende onderzoek dat hij deed naar het effect van de pandemie op Amerikaanse grootstedelijke gebieden. Schaller gaf zijn onderzoek de veelzeggende titel ‘Boom Times or Doom Loop? America’s Urban Future, Post-Pandemic’ mee.

Sunbelt-boost

In het omvangrijke rapport van de Amerikaanse expert wordt gekeken naar tal van factoren die invloed hebben op de ontwikkeling van een stad. Denk aan huizenprijzen, werkgelegenheid, bevolkingsgroei en de hoogte van het gemiddelde inkomen. Volgens Schaller is het belangrijkste effect van de pandemie geweest dat de verschillen kleiner zijn geworden tussen snelgroeiende metropolen in het zuiden van de VS – de zogeheten Sunbelt- metropolen – en dichtbevolkte, oudere metropolen aan de andere kant van het land. Die eerste, met grootstedelijke gebieden als Dallas en Austin in Texas en Tampa in Florida, zijn pas sinds de jaren negentig van de vorige eeuw fors uitgebreid.

Ongeveer twee miljoen inwoners trokken tijdens de pandemie weg uit grote metropolen als San Francisco en New York. Dallas, Austin en Tampa en andere metropolen kregen er juist bijna een miljoen binnenlandse migranten bij, onder meer vanwege de ruimere opzet van deze steden en de relatief lage kosten voor levensonderhoud.

Stijgende prijzen

Tijdens de pandemie vond in deze steden dan ook een ‘pandemic boost’ plaats – vanwege het groeiende aantal tech-banen en de stijgende salarissen in andere sectoren van de kenniseconomie. Maar daardoor stegen ook de huizenprijzen, waardoor in 2022 de woningprijzen in de Sunbelt-metropolen bijna net zo hoog werden als in typisch dure Amerikaanse steden als San Francisco.

San Francisco, New York, Washington en andere ‘super-star’-metropolen, zoals Schaller het noemt, werden het hardst geraakt door de pandemie. Door bevolkingskrimp en minder banengroei leek het verval van deze metropolen ingezet. Maar het tij lijkt te keren voor deze steden: in het afgelopen jaar nam de bevolkingskrimp af of kwamen er zelfs weer mensen bij. Ook zijn deze steden weer terug op het pre-pandemie niveau van werkgelegenheid. De inkomensgroei is nog niet op hetzelfde niveau als voor de pandemie en loopt zelfs achter op de groeiende Sunbelt metropolen, blijkt uit het rapport.

Schijnbaar onmogelijk

Hoe dan nu verder? Alle Amerikaanse steden hadden uiteindelijk te maken met hetzelfde probleem, volgens Schaller. Vóór de pandemie stegen de huizenprijzen overal in rap tempo, vanwege economische groei in de binnensteden. Steden moeten dat nu combineren met inwoners die juist verlangen naar meer ruimte, omdat er meer op afstand wordt gewerkt.

Via een statistisch model berekent Schaller de economische voordelen van verdichting in Amerikaanse binnensteden. De meeste economische winst wordt geboekt door banen en bevolking in snelgroeiende Sunbelt-metropolen in het centrum te concentreren.

“De stedelijke toekomst van Amerika hangt dus af van het schijnbaar onmogelijke doen: het combineren van de behoefte aan meer persoonlijke ruimte, prangender geworden tijdens de pandemie, en de economische en sociale voordelen van een verdichte stad ten behoeve van de kenniseconomie”, zo concludeert Schaller in zijn rapport.

De grond in

Daarom is zijn takeaway ook dat stedenbouw na de coronapandemie juist belangrijker geworden is, omdat schijnbaar onverenigbare opgaven met elkaar gecombineerd moeten worden. Volgens hem is het een illusie geweest dat Amerikaanse steden op de lange termijn alsmaar verder zouden decentraliseren. Nee, steden moeten de grond in en de ruimte nabij de stadscentra intensiever gebruiken, aldus Schaller. Dat heeft alles te maken met de kenniseconomie. Die zou floreren bij een rijk ecosysteem van talent, vaardigheden, kapitaal en innovatie.

Verdichten is dus het devies. Schaller adviseert dan ook dat steden zich richten op het concentreren van huisvesting, een grotere inzet op openbaar vervoer, het veiliger maken van stadscentra, meer mogelijkheden voor mensen zich fietsend of lopend door de stad te bewegen en het vergroten van de publieke ruimte. Concrete oplossingen om dat te combineren met de hang naar grotere leefruimte geeft hij niet, maar hij benadrukt wel dat huisvesting de belangrijkste factor is.

“Alle metropolen konden snel groeien door naar buiten te groeien. Maar de kunst is om naar binnen toe te groeien, waar het land niet goedkoop is”, stelt Schaller in het interview aan Bloomberg. Daar zijn nog maar weinig goede voorbeelden van, geeft hij toe, maar het is volgens hem wel de manier om de stedelijke economie weer te laten floreren.