Amsterdam geeft korting op de grondprijs in de strijd tegen woningnood

Met de twee maatregelen hoopt de stad (transformatie)projecten nieuw leven in te blazen die vanwege de hoge bouwkosten niet van de grond komen of zijn vastgelopen. Vanaf 1 februari kunnen ontwikkelaars die bestaand vastgoed transformeren naar woningbouw een jaar lang 10 procent korting krijgen op de grondprijs voor alle betaalbare woningen. Voorwaarde is dat deze woningen onder de sociale huur of middelhuur vallen óf een maximale koopprijs van 314.000 euro hebben. Ook moet een project minimaal vijf betaalbare woningen bevatten.

De tweede regeling moet marktpartijen stimuleren om bij de bouw van betaalbare woningen “extra ambities te realiseren op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en/of woonprogramma.” Slaagt de ontwikkelaar erin de extra ambities in de plannen voor betaalbare woningen te verwerken, dan hebben ze volgens de gemeente niet alleen meer kans om de tender te winnen, maar krijgen ze ook een korting van maximaal 10 procent op de grondprijs. Het is overigens nog onduidelijk wat deze ambities precies inhouden, dat wordt de komende tijd bepaald. De gemeente experimenteert een jaar lang met deze regeling bij drie tenders in het oosten van de stad en op de Zuidas. Om aanspraak te maken op de korting, moet het realiseren van middenhuur centraal staan in deze projecten.

Akkoord

Het is niet nieuw dat de gemeente Amsterdam probeert de betaalbare woningbouw in de stad te stimuleren. In 2020 tekende de gemeente samen met onder andere ontwikkelaarsvereniging NEPROM en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) een intentieverklaring waarin stond dat de partijen samen zouden zorgen voor meer betaalbare woningen. Toch lukte het niet om de afgelopen jaren een akkoord te bereiken. Vooral de manier waarop Amsterdam de grondprijzen berekende en de tenderprocedure had ingericht, zorgde bij deze twee partijen voor veel wrevel.

In het FD legt Jan Fokkema, directeur bij NEPROM, uit dat het model dat de gemeente gebruikt om de grondprijs te bepalen niet werkt. Doordat de rekenmethodes verschillen die ontwikkelaars en de gemeente hanteren, ontstaan er verschillen tot wel 20 procent. Fokkema stelt dat het model van de gemeente Amsterdam de kosten berekent voordat er een ontwerp is, zonder rekening te houden met afwijkingen van standaardconstructies die projecten duurder maken, bijvoorbeeld wanneer er voor andere materialen wordt gekozen. “Daar komt bij dat de bouwkosten de afgelopen periode heel snel zijn opgelopen. De modellen van de gemeente lopen daarop achter.”

Ook de tenderprocedure die de gemeente hanteert, voornamelijk bij projecten met veel middeldure huur, zorgt bij marktpartijen voor irritatie. Op dit moment zijn er in die procedure nog geen verplichtingen voor het realiseren van extra duurzaamheidsambities, maar marktpartijen geven aan toch de druk te voelen om hoger in te zetten qua duurzaamheid. Alleen op die manier hebben zij het gevoel überhaupt kans te maken. Tegelijkertijd worden de extra kosten voor het realiseren van deze ambities niet meegenomen in (een eventuele verlaging van) de grondprijs. De gemeente erkent in een brief aan de gemeenteraad dat de kosten van eventuele extra ambities niet meegenomen worden in de grondprijzen “omdat partijen niet verplicht zijn om met deze ambities in te schrijven.”

Twee kanten

De bekendmaking van de twee nieuwe regelingen betekent overigens niet dat de gemeente alle wensen van de projectontwikkelaars nu wél heeft ingewilligd. Want hoewel de twee nieuwe regelingen wederom in samenspraak met NEPROM en IVBN zijn opgesteld, zijn zij nog niet dolblij. Ja, er zijn afspraken die de bouw van betaalbare en duurzame woningen makkelijker (en goedkoper) maken. Maar de berekening van de grondprijzen en de tenderprocedure worden niet structureel aangepast, en dat is tegen de wensen van deze belangenverenigingen in.

“In de slotfase hebben de marktpartijen enkele voorstellen ingediend die hebben geresulteerd in een aantal toezeggingen van de gemeente die binnen de bestaande werkwijzen kunnen worden ingepast”, verklaren wethouders Marieke van Doorninck (grondzaken) en Jakob Wedemeijer (bouwen en wonen) hun keuze. “De gemeente gaat daarbij niet in op het voorstel om het grondprijsbeleid en het tenderbeleid aan te passen, dit is niet nodig”, stellen zij in de eerdergenoemde brief aan de gemeenteraad.

Ook Desirée Uitzetter, voorzitter van NEPROM, benadrukt in een persbericht van de gemeente de twee kanten die de regeling heeft. “Hoewel het overleg open en constructief plaatsvond, zijn we het op lang niet alle punten eens geworden. Maar we zijn blij met deze twee regelingen en de andere afspraken die we gemaakt hebben. Hiermee is een eerste belangrijke stap gezet en we zien daarin een aanmoediging om onze overleggen voort te zetten, want uiteindelijk delen we de ambities. Snel meer betaalbare en duurzame nieuwbouwwoningen in Amsterdam.”

Gedoe en gewring

De stap die Amsterdam zet met de verlaagde grondprijzen is opvallend, omdat experts vorig jaar de verantwoordelijkheid hiervoor vooral bij de Rijksoverheid legden. Gemeenten moeten niet telkens de zwarte piet toegespeeld krijgen, gaf VNG-adviseur Chantal van Rooijen destijds als reactie op de constatering dat de grondprijzen die gemeenten hanteren al jarenlang stabiel zijn. “Je kunt als gemeente niet zomaar grond tegen een lage prijs verkopen aan ontwikkelaars, omdat er dan sprake is van staatssteun.” En toen Onno Hoes, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), gemeenten een jaar eerder al opriep iets te doen aan de (in zijn ogen) te hoge grondprijzen, kreeg hij veel kritiek over zich heen. Een wijdverbreid misverstand en onjuiste en tendentieuze beschuldiging, noemde voormalig partner bij Deloitte en wethouder Frank ten Have deze uitspraak op Gebiedsontwikkeling.nu.

Of de nieuwe regeling daadwerkelijk tot grotere aantallen betaalbare en duurzame woningen zal leiden, is volgens alle betrokkenen moeilijk te zeggen. De woordvoerder van wethouder Van Doorninck zegt tegen het FD dat “we nog moeten gaan bezien” of dat het resultaat is. Ook bij Fokkema is er nog twijfel. De gekte op de huizenmarkt en de bijbehorende verkoopprijzen maken de hoge grondprijzen deels goed voor de ontwikkelaars, maar dat is volgens hem niet voldoende. “En ik weet wel bijna zeker dat sommige projecten nu sneller op de markt zullen komen. Maar het is niet meer dan een eerste tegemoetkoming.”