Amsterdam Lelylaan: een museum van 10 jaar gebiedsontwikkeling

Met de nieuwe ontwikkelingen op de financiële markten weet je het nooit, maar het lijkt alsof de nieuwe fundamenten voor gebiedsontwikkelingen langzaam opdoemen. In het Museum van 10 jaar gebiedsontwikkeling bij de Lelylaan is de omslag in werken zichtbaar: kleinschalig, minder risicovol, ruimte voor marktinitiatief, nieuwe vormen van samenwerking, beter faseerbaar, en met exploitanten en eindgebruikers aan beeld. Het maakt gebiedsontwikkeling anders; wellicht moeilijker maar niet onmogelijk.

Sprong over de Ring

Het project Lelylaan en omgeving heeft als doel om de ‘Sprong over de Ring’ te maken en het centrum van Amsterdam te verbinden met de Westelijke Tuinsteden. Over een afstand van 1,5 kilometer toont de stad nu twee gezichten. Binnen de ring heeft de druk van de binnenstad tot een opwaardering geleid van Oud-Zuid en Oud-West met zijn typische verkaveling van gesloten bouwblokken. Ten westen van de Spoorzone ontvouwt zich het landschap van de tuinsteden met naoorlogse bouw. De portiek etageflats en jaren ’60 laagbouwwijken liggen in een ruim opgezette openbare ruimte, afgewisseld met vernieuwingsprojecten De bedoeling is om de twee werelden letterlijk met elkaar te verbinden. De transformatie van de Cornelis Lelylaan van een binnenstedelijke autoweg naar een stadsstraat vormt hierin een belangrijke schakel. Daarnaast wordt ingezet om de uniformiteit te doorbreken en het gebied meer (stadse) levendigheid te geven door meer functies en het toevoegen van een actieve plint.

De afgelopen tien jaar zijn gefaseerd drie deelgebieden in ontwikkeling gekomen: het Andreas Ensemble, de Stationslocatie en het Podium. De planvorming en de verschijning van fysieke bouwprojecten van de drie deelgebieden toont de verandering in gebiedsontwikkeling die zich in een decennium heeft voorgedaan.

Andreas Ensemble

![Andreas Ensemble](http://dev.gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2011.09.09_amsterdam-lelylaan-50b756740a7ae.jpg}

Het Andreas Ensemble is het meest oostelijk gelegen deelgebied, binnen de ring vlak naast het Surinameplein. De ontwikkeling is tot stand gekomen onder de ‘oude verhoudingen’ en in de goede tijd. De gemeente heeft de grond uitgegeven aan een ontwikkelaar en een corporatie die de bouwprojecten realiseren. De openbare ruimte, de groene schil om het gebied en de zuidrand van het Rembrandtpark worden aangelegd door de gemeente.

Het gebied is vrijwel volledig opgeleverd en bevat naast 477 koop- en huurwoningen ook een hotel, parkeergarage en diverse voorzieningen waaronder een kinderdagverblijf en dagopvang voor ouderen. Het Fashion Hotel heeft 267 kamers, inclusief wellness, restaurant, bar en vergaderruimten. Ontwikkelaar Proper Stok positioneert de woningen als “Hip en trendy wonen in een luxe appartement op een fashionable toplocatie aan de rand van het geliefde Amsterdam Zuid”. Het gros van de woningen is verkocht.

Op 10 september 2011 is de officiële opening. Zoals het zich laat zien, loopt de verkoop van de laatste woningen nog door tot in 2012. Iedereen mag zich zelf een mening vormen over het gebied. Mijn beleving over deze vorm van gebiedsontwikkeling is dat in de huidige tijd zo’n fors volume in een hoge dichtheid niet meer als één geheel, door een ontwikkelcombinatie van projectontwikkelaar en corporatie, kan worden opgepakt. Wat dat betreft markeert het Andreas Ensemble het einde van een tijdperk.

Stationslocatie Lelylaan

Het meest westelijk gelegen deelgebied van de Lelylaan is de Stationslocatie. Het is een typisch stedelijk vernieuwingsgebied. Ten noorden, westen en zuiden liggen naoorlogse woonwijken met verschillende bouwtypologieën. Na het vertrek van de Hogere Zeevaartschaal ligt er aan de oostkant een bouwrijpe kavel. Het station zelf is een opeenstapeling van bouwstijlen met een woud aan palen, hekwerken, poortjes en doorgangen die spoor, metro, bus en tram met elkaar verbinden. Het stationsgebied gaat ingrijpend veranderen met een nieuw busstation en een vernieuwde stationshal met stationsgerelateerde horeca en winkels. Er komt een hotel van 70 meter en een woontoren van 90 meter hoog. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht waardoor een prettig verblijfsgebied ontstaat. De verschillende ruimten worden met elkaar verbonden zodat zij samen met de openbaar vervoersknoop een eenheid vormen. Samen met de twee markante torens vormt het station de nieuwe 'Poort van West'.

De plannen zijn vóór de crisis gemaakt. Dit manifesteert zich in een ambitieus vastgoedvolume dat door de jaren heen is ‘opgepompt’. Ná de crisis blijkt dat het moeilijk is om voor een dergelijk volume afnemers en financiers te vinden. Daarnaast laat het project zich lastig faseren, mede omdat er onder de kavel een grote parkeergarage komt. Bij het station is het merkbaar dat NS Poort zich heeft teruggetrokken tot haar kerntaken. Het bedrijf is veel voorzichtiger dan voorheen in de ontwikkeling van (andersoortig) vastgoed in tegenstelling tot stations gebonden functies. De uitvoering gaat toch beginnen. Begin 2012 wordt gestart met de uitvoering van het nieuwe busstation. De andere programmaonderdelen moeten kort daarna volgen.

![Stationlocatie Lelylaan](http://dev.gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2011.09.09_amsterdam-lelylaan-50b756a0e8194.jpg] *Stationslocatie toekomst*

Podium

De podium locatie ligt in het midden van het Vernieuwingsgebied tussen het spoor en de A10. Het is een langgerekt gebied dat bijna letterlijk de twee infrastructuurzones met elkaar verbindt. ‘Het Podium’ wordt een levendig woon- en werkgebied, waarbij innovatie, ontwikkeling en creativiteit centraal staan. Een grotere trekker is het gebouw voor O’Talent, een attractie waar jong en oud op een interactieve manier hun talenten ontdekken. Samen met het toevoegen van 250 studentenwoningen geeft dit vanaf de start van de ontwikkeling een levendige uitstraling. Een voormalig schoolgebouw kan tijdelijk ingericht worden als een plek voor creatieve ondernemers. In de toekomst is ruimte gereserveerd voor een ondernemershuis voor duurzame ondernemers, waarbij kennisdeling en innovatie wordt gestimuleerd. Naast koop- en huurwoningen en diverse voorzieningen wordt ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap geïntroduceerd zodat groepen mensen hun eigen huis kunnen bouwen. Verder is het de bedoeling om de gymzalen van het huidige Calvijn met Junior College te hergebruiken voor een cultuur- en horecapaviljoen.

Het is duidelijk merkbaar dat de planvorming voor ‘Het Podium’ is opgestart ná de crisis. De nieuwe verhoudingen en werkwijze van gebiedsontwikkeling zijn bepalend voor de aanpak. In dit geval heeft Proper Stok met een marktinitiatief de planvorming aangezwengeld. Zonder zicht op eindgebruikers zou de gemeente de planvorming überhaupt niet opstarten. Het plan is goed faseerbaar en haalbaar in een cashflow-benadering. Dat betekent dat kosten en opbrengsten dicht op elkaar zitten, zonder grote risico’s en met relatief beperkte investeringen. Anders is ook dat gemeente en marktpartij samen een stedenbouwkundig plan maken.