Amsterdams Cruquiusgebied toneel voor discussie over organische gebiedsontwikkeling

Het Amsterdamse stadsdeel Oost wil het Cruquiusgebied transformeren van een industriegebied naar een levendig, modern en duurzaam werk- en woongebied. De volgorde van ‘werk’ en ‘woon’ is bewust gemaakt, omdat het niet de bedoeling is dat het gebied een pure woonwijk wordt. Het stadsdeel kiest voor een strategie van uitnodigingsplanologie: het initiatief voor de transformatie ligt bij de markt. Het begin is gemaakt. In februari 2013 kondigde Amvest aan in 2014 te willen beginnen met de bouw van ongeveer vierhonderd vrije sectorhuur- en koopwoningen in de strook langs het water van de Entrepothaven.

André Bolwidt, programmamanager bij het stadsdeel Oost, legt uit: “De ontwikkelpotentie van het Cruquiusgebied is evident. De dichtheid kan volgens de stedelijke structuurvisie flink omhoog, er is in Amsterdam nog veel behoefte aan woningen. Door het voormalige stadsdeel Zeeburg is een strategienota vastgesteld, passend binnen de structuurvisie. De spelregels en spelregelkaarten van het stadsdeel Oost zijn in januari 2012 unaniem aangenomen door de deelraad. Ontwikkelaar Amvest heeft de laatste jaren veel grond en gebouwen aangekocht, maar ook zittende bedrijven en kleine ontwikkelaars tonen interesse voor de herontwikkeling en een goed beheer van het gebied.”

Spelregels helpen stadsdeel bij vormgeving gewenste flexibele ontwikkeling

Om de gewenste flexibele ontwikkeling vorm te geven, heeft het stadsdeel, in overleg met private partijen, gekozen voor het samenstellen van een set spelregels en een daaruit voortkomende spelregelkaart voor het gebied. De gebruikelijke procedure na vaststelling van gemeentelijk beleid in Amsterdam was dat dit zou worden vastgelegd in een stedenbouwkundig plan, een gemeentelijke grondexploitatie en een ontwikkelbestemmingsplan. De deelraad besloot echter in april 2013, conform de vastgestelde aanpak, om juist een conserverend bestemmingsplan vast te stellen.

Het échte loslaten vraagt dus met name bij de politiek nog om een cultuuromslag

Bolwidt: “Onze inschatting was dat we bij het voorleggen van een meer ontwikkelend of flexibel bestemmingsplan waarschijnlijk tóch een stedenbouwkundig plan en allerlei dure en tijdrovende onderzoeken zouden moeten doen. Daarnaast willen we hier nu juist niet van tevoren en detail vastleggen wat er moet gebeuren.

Ook bestaat er vooralsnog vanuit het stadsdeelbestuur en de deelraad de wens om ook tijdens het ontwikkelproces invloed te kunnen blijven uitoefenen. Per initiatief zal, binnen de spelregels die zijn opgesteld, worden gekeken of de gemeente bepaalde eisen wil stellen, bijvoorbeeld wat betreft welstand.” Bolwidt legt uit dat er afspraken liggen met het stadsdeelbestuur om initiatiefnemers wel snel duidelijkheid te kunnen bieden. Initiatieven van private partijen kunnen rekenen op een principebesluit van het stadsdeelbestuur binnen twee maanden. Na dit besluit kunnen zij aan de slag met de uitwerking naar een plan. Er wordt, indien het Dagelijks bestuur (B&W) heeft ingestemd met verdere uitwerking, een (anterieure) overeenkomst gesloten met daarin eventueel aanvullende voorwaarden. In overleg met het stadsdeel wordt er vervolgens gekozen voor de meest logische juridisch-planologische inpassing, bijvoorbeeld in de vorm van een (uitgebreide) omgevingsvergunning of postzegelbestemmingsplan.

Het échte loslaten vraagt dus met name bij de politiek, om een cultuuromslag, concludeerden andere aanwezigen.

“Ik sluit niet uit dat we in de toekomst nog wel een flexibel bestemmingsplan maken. Omdat we aan het pionieren zijn, kent ook het beleidsvormingsproces in het Cruquiusgebied een organisch karakter. Mede daarom hebben we het Cruquiusgebied ook aangemeld als casus in het Platform31-experiment Flexibele bestemmingsplannen. Je kan er vanuit gaan dat ik voortdurend in overleg ben met de diverse beleidsafdelingen, gemeentelijke organisaties en het deelraadbestuur om vrijheden die we hier hebben afgesproken te bewaken,” aldus Bolwidt.

Hoge risicoperceptie om te investeren in herontwikkeling

Adviseur Jeanet van Antwerpen van Inbo, die de lokale bedrijvenvereniging Cruquius2015 heeft geholpen bij de visievorming, hoopt dat deze stap in de toekomst inderdaad nog gezet wordt. “Voor grotere partijen is zo’n conserverend bestemmingsplan niet zo’n probleem. Zij kennen de planologische mogelijkheden om af te wijken en komen relatief gemakkelijk met de gemeentelijke beslissers om tafel. Maar juist voor kleinere partijen, zoals 60% van de huidige ondernemers en vastgoedeigenaren die zijn verenigd in Cruquius2015, zou de planologisch-juridische verankering van de organische ontwikkelstrategie heel veel duidelijkheid en zekerheid geven. Nu blijft bij dit soort partijen de risicoperceptie om te investeren in herontwikkeling hoog – de gemeentelijke kaders zijn immers niet juridisch hard -, terwijl veel van hen op de korte of lange termijn wel voornemens voor zelfrealisatie hebben.”

Pieter Jan Kuijs, ontwikkelmanager bij ontwikkelende belegger Amvest, geeft aan dat ook voor hem het juridisch vastleggen van de mogelijkheden en onmogelijkheden in het gebied zijn voorkeur heeft. “Wij hebben sinds 2006, stukje voor stukje, een steeds groter bezit in het Cruquiusgebied verworven. Dat biedt ons de mogelijkheid om iets groter te denken, maar geeft ook de financiële druk om snel aan de slag te gaan. Dan helpt het als we niet per deelproject een ingewikkeld en langdurig vergunningstraject in hoeven. Ik zie zeker wel mogelijkheden om de spelregelkaart alsnog een juridisch-planologische doorvertaling te geven, eventueel met inzet van mogelijkheden in de Crisis- en herstelwet.”

Kuijs: “Wij vinden het van belang om de ontwikkeling van het gebied mede te laten bepalen door de (eind)gebruiker. Voor wat betreft onze eigen ontwikkellocaties heeft Amvest daarom www.cruquius.nl gelanceerd om vanuit de markt te horen welke (woon)producten gewenst zijn.”

Passende milieucontouren en zorgvuldige participatie

Bijzonder in het Cruquiusgebied is dat de gemeente van initiatiefnemers verwacht dat zij zelf zorgen dat hun plan past binnen de milieucontouren die in het gebied aanwezig zijn. Mocht een eigenaar met ontwikkelplannen last hebben van een milieucontour van zijn buurman, dan is hij zelf aan zet om hier het gesprek over te voeren. Als hier beweging in zit, dan kan de gemeente helpen om bijvoorbeeld een vergunning met een kleinere milieucirkel af te geven.

Ook het voeren van een zorgvuldig participatietraject met omliggende bedrijven of bewoners, is in eerste instantie een zaak van de initiatiefnemer, meent de gemeente. Bolwidt: “De beste manier om een haalbaar plan te maken, is door dat mét de directe omgeving te doen. En uiteindelijk hebben we natuurlijk als gemeente aan handhavingsplicht als partijen daar zelf niet uitkomen.”

Nu al Eenvoudig Beter

De excursie naar het Cruquiusgebied in Amsterdam is georganiseerd in het kader van het praktijkprogramma Nu al Eenvoudig Beter. Het Rijk werkt samen met de uitvoeringspraktijk aan de totstandkoming van de Omgevingswet. Deze wet is bedoeld om de ontwikkeling en het beheer van de leefomgeving eenvoudiger en beter te laten verlopen. Maar ook nú al – binnen de bestaande wetten en regels – kunnen we eenvoudiger en beter werken! Platform31 en Landwerk nodigen u in 2013 uit om op bezoek te gaan bij de praktijkvoorbeelden waar nu al eenvoudig beter wordt gewerkt, zoals:

16 mei, Nieuwe modelregelgeving waterschappen, Houten (Landwerk)
23 mei, Bestemmingsplannen nieuwe stijl, Alphen (Landwerk)

Het project Nu al Eenvoudig Beter wordt georganiseerd door de Platform31 en Landwerk in opdracht van de Rijksoverheid en ondersteund door de UvW, het IPO en de VNG. Voor meer informatie, zie: www.platform31.nl

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arjan Raatgever

Zie ook:

- Verslag praktijkcongres 'Gebiedsontwikkeling slim vlottrekken'
- Cruquius - Amsterdam: Geleidelijke verkleuring naar wonen en werken