Anders financieren versnelt herontwikkeling bedrijventerreinen

Het belang van goede bedrijfslocaties is voor bedrijven (ook in deze corona-recessieperiode) groot: om adequaat in te spelen op veranderingen in markten, rekening te houden met wensen van personeel, en een goede uitstraling te hebben naar klanten. Bedrijven investeren doorgaans liever in uitbreiding en optimalisatie van de huidige locatie(s) dan door te verhuizen.

Die aanpak vraagt vaak om het opkopen van kavels en gebouwen van de buren en daarmee de herontwikkeling van een zone van een bedrijventerrein. Bovendien zien steeds meer ondernemers de energietransitie en duurzame inrichting van hun bedrijfsomgeving als belangrijke onderdelen van hun bedrijfsvoering. Los van deze overwegingen is herontwikkeling mede door de dreigende tekorten aan bedrijventerreinen in veel regio’s hoog op de agenda gekomen van de vastgoedsector en overheden. Maar het samenspel tussen publieke en private partijen - ook in euro’s - moet wél beter georganiseerd worden. Volgens ons kan dat.

Herontwikkeling op de agenda

In 2008 constateerde de Taskforce Noordanus dat de totale omvang van verouderde bedrijventerreinen ongeveer 25 duizend hectare betrof en dat een overheidsinvestering van minimaal 4 miljard van overheden nodig was om de herontwikkeling een impuls te geven. De destijds voorgestelde aanpak is niet echt van de grond gekomen vanwege de bankencrisis, maar ook omdat bedrijven te gemakkelijk zijn verhuisd naar nieuwe locaties en er onvoldoende is geïnvesteerd in de verlaten locaties.

Twaalf jaar later is er nog steeds sprake van een groot areaal verouderd bedrijventerrein van naar schatting 22 duizend hectare (een schatting op basis van het IBIS-registratiesysteem). Nog steeds wordt veroudering niet goed gemeten en is er geen volledig inzicht of de ontstane knelpunten ter plekke opgelost kunnen worden. De belangstelling van gemeenten voor herontwikkeling lijkt vooral gelegen in transformatie van delen van bedrijventerreinen om te kunnen voldoen aan de woningbouwopgave, maar dat leidt tot verlies aan ruimte voor bedrijvigheid en zet extra druk om nieuwe terreinen te ontwikkelen.

De vastgoedsector heeft in de afgelopen jaren de herontwikkeling van bedrijventerreinen ontdekt, hoewel met een accent op logistiek vastgoed: beleggers en ontwikkelaars kochten grote kavels met verouderd vastgoed op en herontwikkelden deze tot modern logistiek vastgoed. Maar de grote locaties, die in één keer opgepakt kunnen worden, worden schaars. Er is daarom een andere aanpak nodig.

Hoe versnellen?

Herontwikkeling van bedrijventerreinen is doorgaans een langdurig en complex proces. De allereerste stap tot succes is dat bepaald moet worden wat de juiste interventiestrategie is. In onderstaand figuur zijn vier kwadranten geschetst, die voortkomen door twee assen te hanteren: horizontaal (zijn publieke of private partijen in de lead?) en verticaal (gaat het om een monofunctionele benadering van bedrijventerreinen of is er ook aandacht voor een integrale aanpak, met oog voor functiemenging?).

Bron: Buck Consultants International, 2020

In de afgelopen tien jaar was vooral de overheid aan zet en heeft zij met subsidies processen versneld, hetgeen ertoe geleid heeft dat met name de openbare ruimtes en infrastructuur zijn aangepakt. Op de kavels van bedrijven zelf is echter weinig veranderd. Om herontwikkeling van verouderde terreinen met meerdere eigenaren en belangen van de grond te krijgen, is herontwikkeling in publiek-private samenwerking (PPS) de meest logische oplossing.

Kansenzones

In onze adviespraktijk blijkt dat een aanpak van deellocaties van een terrein (bijvoorbeeld ter grootte van 5 tot 15 hectare) goed zijn uit te voeren als er ten minste een privaat consortium is dat de trekker is van de herontwikkeling. Dat consortium kan bestaan uit een vastgoedpartij en/of een of enkele bedrijven die willen uitbreiden op de bestaande locatie. Dan is er namelijk een zakelijke basis om een deelzone te herontwikkelen en kunnen verouderde panden en kavels van buren worden opgekocht en binnen afzienbare tijd weer worden uitgegeven. Dat noemen wij kansenzones.

In de bijbehorende businesscase maken de private partners zichtbaar wat zij zelf investeren en waar de onrendabele top zit. In overleg met overheden (en hun regionale ontwikkelingsmaatschappijen) komen ze tot voorstellen hoe de langjarige financiering van deze specifieke gebiedsontwikkeling te regelen. Het is logisch als overheden mee-investeren als in de plannen ook elementen zitten van verduurzaming van bedrijfsprocessen (zoals productie en logistiek), gebouwen en gebieden.

Regionaal herontwikkelingsfonds

De verwachting is dat er per provincie, metropoolregio of landsdeel wel 3 tot 5 van die kansenzones zijn te achterhalen, ondanks de crisis. Dat leiden we af uit projecten die BCI in het recente verleden heeft uitgevoerd (zoals de uitbreiding van enkele techbedrijven en de herontwikkeling van een oude site tot logistieke zone). Die ervaringen leren ook dat processen traag verlopen, omdat er te laat is gewerkt aan een solide businesscase en er onvoldoende is nagedacht over het inzetten van verschillende geldstromen.

Daarom breken wij een lans voor het opzetten van regionale herontwikkelingsfondsen voor die kansenzones. Die regionale fondsen sluiten ook goed aan bij de regionale structuren die in provincies al bestaan rond de planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Opzet Regionaal Herontwikkelingsfonds (Bron: Buck Consultants International, 2020)

De redenering is (vereenvoudigd) als volgt:

• Een privaat consortium stelt een businesscase op voor een goed afgebakende deelzone (kansenzone). In de businesscase wordt zichtbaar gemaakt wat de onrendabele top is, maar ook wat het consortium zelf investeert.
• De zichtbaar en controleerbaar gemaakte onrendabele top kan worden gefinancierd door een combinatie van subsidies en meerjarige leningen van overheden uit het regionale herontwikkelingsfonds.
• Wie dragen bij aan een regionaal ontwikkelingsfonds?
  1: Provincies brengen een basisfinanciering in voor het fonds (deels subsidie, deels langjarige leningen); enkele provincies (waaronder Limburg en Gelderland) overwegen dit momenteel al serieus.
  2: Het Rijk kan de opstart van fondsen financieren door een combinatie van subsidies (bijvoorbeeld om energietransitie op bedrijventerreinen te versnellen) en leningen. Invest-NL (het nieuwe investeringsfonds van de Nederlandse overheid) kan hierin mogelijk een rol vervullen, maar wellicht ook het onlangs in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) aangekondigde Rijksontwikkelbedrijf. Een extra stimulans kan ook uitgaan van fiscale prikkels, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting bij opkoop van verouderd vastgoed in de kansenzones.
  3: Gemeenten dragen bij aan de normale kosten van de kansenzone in de eigen gemeente (regulier onderhoud) en door voor die kansenzones een Bedrijven Investerings Zone (BIZ) in te richten, maar ook door een eventuele bijdrage aan onrendabele onderdelen van de businesscase. 

De herontwikkeling van de binnenvaarthaven in Roermond laat zien dat deze maatwerkaanpak, door financiële instrumenten in de kansenzones te bundelen waarbij bedrijven in de lead zijn, in de praktijk werkt. Dit is ook zichtbaar bij de herontwikkeling van oude, gemengde terreinen met enkele grote bedrijven die willen uitbreiden in steden als Tilburg, Eindhoven en Barendrecht.

Cover: Wikimedia Commons