Balkons in beeld?

Hoe vraaggericht is het actornetwerk van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling?

Voldoen aan de wens van de consument is belangrijker dan ooit. Als een woning niet voldoet, dan kopen mensen hem gewoon niet. Als niemand een woning koopt, kunnen veel gebiedsontwikkelingen niet doorgaan. En dat is precies wat we nu zien gebeuren.

Zeker bij appartementen is dit kritisch. Aan de ene kant willen we als maatschappij zorgvuldig omgaan met ruimte en streven we naar bouwen in hoge dichtheid en compactere verstedelijking. Dat leidt ook tot veel appartementen. En dat botst met het woonideaal van veel mensen. Er worden veel oplossingen aangedragen –variërend van intensieve laagbouw tot toch maar weer meer bouwen in de wei- maar dan leg je je erbij neer dat appartementen blijkbaar niet gewenst zijn. Terwijl ik ervan overtuigd ben dat als we bétere appartementen zouden maken, appartementen die beter aansluiten op de vraag, we ze veel beter zouden verkopen. En dat dus de doelstellingen van compactere steden ook eerder gehaald zouden worden.

Dat we “meer vraaggericht” moeten ontwikkelen, daarvan is iedereen wel overtuigd. Eén van de geïnterviewden zei “natuurlijk is iedereen voor meer vraaggerichtheid, anders hoor je er niet meer bij tegenwoordig”. Maar goed; toch wordt er veel gebouwd wat niet aansluit bij de vraag, dus ergens gaat er iets mis. Het blijkt dat de verschillende partijen allemaal wat anders verstaan onder vraaggericht ontwikkelen, en hoe je dat doet. Bovendien denken ze ook heel verschillend over hun eigen rol in het proces én de rol van de anderen. Drie voorbeelden hiervan zijn:

1. Allereerst blijkt er verschil van inzicht over “wat de consument wil”. De ontwikkelaar zegt dat ‘ie de vraag goed kent, door marktonderzoek en verkoopervaring. De overheid en de ontwerpers trekken deze kennis in twijfel. “De ontwikkelaar kent de markt helemaal niet goed. Hij gebruikt onderzoeksresultaten veel te opportunistisch en is bovendien risicomijdend. Dat levert geen verrassende woningen op en is ook niet wat de consument wil”. Dus die “overduidelijke vraag naar balkons” waar de ontwikkelaar het over heeft is volgens veel andere partijen helemaal niet zo groot. Zij stellen bijvoorbeeld dat veel binnenstadsbewoners helemaal geen balkon willen, en liever naar het park gaan.

2. Ten tweede is er fundamenteel verschil van inzicht over het moeten “voldoen aan de wens van de consument”. De ontwikkelaar stelt als commerciële partij dat als hij een woning zonder balkon niet verkoopt, hij dus balkons moet aanbrengen. Maar de ontwerpers en overheden streven een meer publiek belang na. Wat de consument wil, is dus zeker niet per definitie het doel van de oefening. Vooral ontwerpers blijken hier zelfs een soort aversie tegen te hebben; zelfs het woord “consument” roept al weerstand op. Volgens hen regeert daarmee het geld of de massa. In de discussie over balkons kwamen argumenten op tafel als dat dat lelijke uitsteeksel aan de gevel zijn, waar toch alleen maar bierkratjes komen te staan. Of –nog erger- waar mensen in hun blote buik gaan liggen zonnen! Als er dan per se een balkon aan de gevel moet, dan maar aan de achterkant, zodat je vanaf de straat het balkon, het bierkratje én de bierbuik niet ziet!

3. Het derde voorbeeld van institutionele barrières gaat over vierkante meters. Een meter is een meter, zou je denken, maar dat blijkt niet zo te zijn. In ons jargon gaat het over: vvo, bvo, gbo, nvo, fno enzovoorts. Dat alles onder verwijzing naar de NEN2580. Ook voor de vakmensen al verwarrend genoeg. Maar wat voor nu het belangrijkste is; in geen van die metrages wordt rekening gehouden met buitenruimte. Er is geen eenduidig erkende manier om de oppervlakte van balkons in uit te drukken. En als je het niet kunt uitdrukken, is het ook lastig om erop te sturen. Een heel concrete aanbeveling is om wél zo’n officieel begrip te introduceren.

Mijn suggestie: Standaard Metrage Inclusief Terrassen en Balkons. Dat dat zich laat afkorten als S.M.I.T. –mijn achternaam- is toeval. Voor meer serieuze aanbevelingen verwijs ik u graag naar mijn scriptie.

Gebiedsontwikkeling moet aansluiten bij behoeften van eindgebruikers. Dat gebeurt nu niet voldoende, en dat gebeurt ook niet vanzelf. Daarvoor moeten alle partijen gewoontes en opvattingen uit het verleden herzien en institutionele barrières worden geslecht.

De consumentenvraag alleen willen honoreren als dat past binnen bestaande regelgeving, gangbare ontwikkelprocessen of opvattingen van ruimtelijke kwaliteit, is per definitie niet vraaggericht.

Als sociaal-geograaf, marktonderzoeker en sinds kort ook als Master City Deveveloper wil ik aan het in beeld brengen van de vraag en het vertalen daarvan in afzetbare producten een bijdrage leveren. Uit mijn onderzoek blijkt dat er fundamenteel verschil in perceptie is van consumentenwensen, hoe je die meet en hoe je dat vervolgens vertaalt in producten. Ik zie het als persoonlijke uitdaging om die perceptie te veranderen en zo bij te dragen aan aantrekkelijke compacte binnenstedelijke woonmilieus.

Hans-Hugo Smit