Bart van Breukelen, Synchroon: “Wij hebben geen concurrenten”

Hoe gaat het Synchroon?

[antwoord] Van Breukelen: “Het gaat best goed. Het is een andere markt en een andere schaal, al moet je daar niet teveel mee bezig zijn. Wij merken dat de woningmarkt licht aantrekt, stabieler wordt. Er is meer belangstelling voor niet te dure huizen. Over een deel van de winkelprojecten zijn we content. We hebben beleggers kunnen contracteren.

Twee jaar geleden zijn we heel erg gekrompen. Nu is de rust weergekeerd. Voorheen waren we een full service bedrijf, we hadden voor alles een afdeling. Nu hebben we met name ervaren, all round ontwikkelaars in dienst. Zij moeten ook dingen aanpakken die niet per se in hun taakomschrijving staan. Het heeft ons bedrijf ondernemender gemaakt. En we zijn veel meer opgeschoven naar een netwerkorganisatie.

Bovendien hebben het drukken van de kosten en de kleinere schaal ervoor gezorgd dat omzet minder cruciaal is dan vroeger. Die is niet meer zaligmakend.”

Synchroon trok eerder dit jaar in hetzelfde gebouw als ERA Contour. ERA is gespecialiseerd in binnenstedelijke ontwikkelingen. Twee jaar geleden zei u in Building Business dat dáár de toekomst voor de overgebleven ontwikkelaars ligt. Is het niet voor de hand liggend om Synchroon helemaal in ERA Contour te laten opgaan en van beide bedrijven één te maken?

“Het is een prikkelende stelling, maar ik denk niet dat dit voor de hand ligt. Het kantoor past ons goed, we werken op een heel andere manier samen dan voorheen. Maar ERA Contour en Synchroon hebben een andere propositie naar klanten toe. Wij zijn een ontwikkelaar pur sang. Wij ontwikkelen risicodragend met een focus op stedelijk gebied en we zitten in functiemenging.

Era Contour doet als ontwikkelende bouwer veel in co-makership en werkt veel samen met woningcorporaties. Voor klanten zijn wij andere typen bedrijven. Het samengaan van bedrijven vind ik bovendien vaak niet leiden tot een betere positie in de markt. Bij maar heel weinig fusies is één plus één drie. Dat komt omdat het zo moeilijk is het bedrijfsprofiel scherp te houden.”

Hoe onderscheid Synchroon zich in dat bedrijfsprofiel van concurrenten?

“Concurrenten? Die hebben we niet. In deze markt je werk goed doen, dát is de opgave. Dat is veel belangrijker dan concurrenten verslaan. Klanten mogen van ons een enorme drive verwachten om mooie projecten te maken, wij zijn trots op wat we doen.
Vroeger waren we erg bezig met acquisitie en met elkaar de markt uit proberen te duwen. Nu is de focus in belangrijke mate gericht op het ontwikkelen van de bestaande grondenportefeuille Bovendien zijn er echt een stuk minder ontwikkelaars die risicodragend opereren.

Wij zijn meer bezig met de vraag voor welke opdrachtgevers wij dingen willen doen. We zouden bijvoorbeeld meer met woningcorporaties willen samenwerken. Die zijn bezig taken af te stoten. Daar zouden we veel meer dan we nu doen, op kunnen inspringen. Wij werken nu samen met diverse corporaties, zoals bij de herontwikkeling van een winkelcentrum met Waterweg Wonen in Vlaardingen. Dat loopt heel goed. In andere steden moeten we nog meer aan de bak. ”

De afgelopen jaren zijn veel grote ontwikkelaars verdwenen. Wat overbleef is gehalveerd, zo niet gedecimeerd in personeelsaantallen. Hoe verwacht u dat het ontwikkellandschap er over vijf jaar bij ligt?

“Er blijft markt voor middelgrote ontwikkelaars naast lokale- en nichespelers. Er is ruimte in de markt. Neem nou de Noordvleugel. [de provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland; red.] Daar is een forse kwalitatieve én een kwantitatieve opgave in de woningmarkt. In de winkelmarkt hoeft minder uitgebreid te worden, maar daar is nog wel een kwalitatieve verbeterslag nodig. Voor grote pur sang ontwikkelbedrijven denk ik dat het lastig wordt om nog een businesscase te houden.

Over een aantal jaren concluderen we dat we met minder mensen werken, maar dat die mensen het vak tot in de puntjes beheersen. Onze eigen jonge ontwikkelaars leren het supergoed. En ze leren ook álles, van ontwerp tot financiering.

De vraag naar ontwikkelaars blijft bestaan. Nederland heeft dichte steden die met elkaar en met het buitenland concurreren qua woon- en werkklimaat. Dat resulteert in een zeer complexe opgave die vraagt om pur sang ontwikkelbedrijven. Pure ontwikkelaars benaderen die opgave anders dan ontwikkelende bouwers, omdat zij in staat zijn een gebied of gebouw ook in de mindset van de consument een plek te geven. Marketing en risicomanagement, dat is bij bouwers een nevenactiviteit.”

Waar liggen de kansen in de markt voor ontwikkelaars? En waar de obstakels?

“Er zijn nog heel wat opgaven. Ik zie vooral kansen in stedelijk ontwikkelen, maar ook op twee andere vlakken. Namelijk in het her-ontwikkelen van bedrijventerreinen en in het her-ontwikkelen van agrarisch gebied. Maar in de eerste instantie toch vooral in de stad. Ik geloof nog steeds dat je door gebiedsontwikkeling waarde kunt creëren.

In de huidige markt is het echter moeilijk om bij gebiedsontwikkeling nog op tempo te kunnen ontwikkelen. Projecten duren vaak langer dan gepland. Over de fasering van een project moet je ongelooflijk goed nadenken. En ook over de manier waarop je de consument hierin meeneemt.”

Hoeveel landelijke spelers zijn er dan nog op de woningmarkt, kantorenmarkt en winkelmarkt? Of versnippert het landschap totaal naar kleine nichespelers, die ieder voor zich weinig volume produceren?

“Het kennen van de lokale situatie is heel belangrijk geworden. En dat betekent dat lokale spelers of nichespelers ook steeds belangrijker worden. Die trend zal zich zeker doorzetten. Particuliere en kleine bedrijven nemen steeds meer initiatief.

Er zijn ook partijen die steeds minder ontwikkelen. Corporaties bijvoorbeeld, maar ook beleggers. Die willen turn-key afnemen. Er verdwijnen dus ook partijen op de markt.” Per saldo zal de ruimte voor ontwikkelaars niet afnemen, zeker niet wanneer straks de markt aantrekt.

Welke kennis of competenties moet een ontwikkelaar per se in huis hebben, en welke kunnen ontwikkelaars outsourcen?

“Synchroon was, zoals eerder gezegd, een full service bedrijf. Dat kunnen wij ons in deze tijd niet meer veroorloven. En dat geldt voor meer bedrijven. Wat essentieel is, moet je in huis houden. Dat is voor ons: conceptontwikkeling, marketing, financiering en risicomanagement. Techniek en backoffice doen we weer een stuk minder zelf.

We stoten taken af. We werken bijvoorbeeld op een andere manier dan voorheen samen met TBI-zusterbouwbedrijven. Wij houden ons meer en eerder bezig met conceptontwikkeling en marketing in een project. Bouwers zijn beter dan wij in de bouwvoorbereiding, bouwkostenbeheersing, de techniek en het om tafel zitten met klanten voor de woningen.
In de samenwerking met beleggers en retailers is het directe klantcontact voor ons wel cruciaal.”

Sinds het uitbreken van de crisis roept elke ontwikkelaar dat hij voortaan extreem klantgeoriënteerd handelt. Wordt er nu echt door de branche vanuit de klant gedacht?

“Als ontwikkelaar probeer je iets te maken waar je klanten mee kunt verleiden. Maar wij willen ook iets toevoegen. Het is te weinig om alleen naar de klant te luisteren. Wij vragen geregeld aan klanten wat ze vinden van onze ideeën. Dat is leuk en ook leerzaam. We krijgen nuchter en eerlijk commentaar, en dat helpt ons verder. Maar de klant is geen co-maker.

Kijk, vijf jaar geleden was de acquisitie nog heel belangrijk. Ontwikkelaars wilden toen opdrachtgevers te veel pleasen. Het architectonische beeld was belangrijker geworden dan de gebruiker. Daar zijn we toen veel te ver in doorgeschoten. Nu dreigt het weer de andere kant op te ver te gaan. We hoeven niet alles samen met de klant te doen. Heel veel klanten willen helemaal niet overal bij betrokken worden. Bij andere producten, bijvoorbeeld een auto, zitten klanten ook niet samen met de ontwerpers het design in elkaar te zetten. Dat wil niet zeggen dat de ontwerpers niet heel goed over de wensen van consument heeft nagedacht.”

Er wordt door de branche sinds enige tijd hard ingezet op de transformatie van kantoren. Maar willen huurders dat wel? Veel multinationals willen hun eigen uitstraling hebben, en geven dus de voorkeur aan nieuwbouw.

“Er bestaan prachtige herontwikkelingen in oude gebouwen. Synchroon heeft nogal wat van deze projecten ontwikkeld is daar op diverse locaties actief mee bezig. Maar het is een illusie dat al die oude kantoren kunnen worden herontwikkeld. Rijksbouwmeester Frits van Dongen riep onlangs op tot een bouwstop. Dat vind ik heel onverstandig. Met veel gebouwen kunnen we niets meer. Het is duurzamer om die op een verantwoorde manier te slopen.

Nieuwbouw kan bovendien vaak als katalysator voor innovatie werken. Op heel veel plaatsen kan nog heel goed gebouwd worden. Daar ben ik niet somber over.”

Heeft de crisis de sector beklijvende lessen gebracht?

“Ik ben niet blij met de crisis. We maken minder mooie projecten. Maar de crisis heeft in sommige opzichten een verbeterslag gebracht. Er is meer bewustzijn gekomen van wat klanten willen en wat ze willen en kunnen betalen. De prijs/product verhouding is aanzienlijk verbeterd. Het kan nog beter, maar klanten zijn hier ten opzichte van vijf jaar enorm mee opgeschoten. En hoewel we er niet in moeten doorslaan, is het mooi dat er meer aandacht is voor bestaande gebouwen.”