Basisboek Vastgoedrekenen en Vastgoedrekenen met spreadsheets

Recensies

Basisboek Vastgoedrekenen

Recensie door: Peter Vlek

Titel: Basisboek Vastgoedrekenen
Auteurs: Jeroen C. de Jong
Druk: 1e druk, 2012
Uitgever: Management Producties, Vlaardingen 2012
ISBN: 9789080249707
Pagina’s: blz. 244
Prijs: €79,95

“We gaan u met dit boek niet leren rekenen. Veel interessanter is de totstandkoming van de rekensommen en het hoe en het waarom” aldus Jeroen de Jong in de inleiding van het onlangs bij Management Producties verschenen “Basisboek Vastgoedrekenen”. Het lijkt een wat merkwaardige zinsnede voor een boek met die titel. Pas in het ruim 70 pagina’s lange hoofdstuk 9 komt het vastgoedrekenen met modellen aan de orde. Toch is De Jong erin geslaagd om een systematisch en overzichtelijk boek voor de klassieke planeconoom te schrijven. Het boek is daarmee een waardevolle aanwinst voor de Nederlandstalige literatuur in dit vakgebied. Kritiekpunten zijn de formulering die op een aantal punten scherper en preciezer had gekund, en het gemis aan actuele onderwerpen zoals financiering, life-cyclebenadering, geïntegreerde contracten en de transformatie-opgave. De vraag is of de gehanteerde klassieke benadering in dit tijdsgewricht in alle gevallen volstaat.

In de eerste acht hoofdstukken komen de principes van vastgoedrekenen aan de orde, aangevuld met een beschrijving van de verschillende stadia van het vastgoedproces. De Jong verdeelt dit proces in vijf stadia en introduceert daarvoor een overzichtelijk schema dat als een rode draad door het hele boek loopt. De vijf stadia zijn achtereenvolgens: de grondfinanciering, waarin het draait om strategische en speculatieve aankoop van gronden; de grondexploitatie waarin bouwrijpe grond wordt geproduceerd; de bouwexploitatie waarin op de bouwrijpe grond vastgoed wordt gerealiseerd; de beheerexploitatie waarin het in het gebouwde vastgoed in exploitatie wordt genomen; de gebruiksexploitatie waarbij het om het gebruik van het vastgoed gaat. De Jong gaat in op de context en eigenschappen, betrokken partijen, belangen, transacties en de uitgaven en opbrengsten die kenmerkend zijn voor elk stadium. Daarnaast komen onderwerpen aan bod zoals basiskennis vastgoed, de residuele benadering en begrippen in het vastgoedrekenen.

De genoemde stadia komen terug in hoofdstuk 9 waarin de modellen worden geintroduceerd en de Jong stapsgewijs en opbouwend in complexiteit de conceptuele modellen beschrijft en uitwerkt voor berekeningen in de eerste vier stadia van grondfinanciering, grondexploitatie, bouwexploitatie en gebouwexploitatie. De laatste hoofdstukken behandelen achtereenvolgens risicomanagement, fiscaliteit en het exploitatieplan volgens de grexwet.

Het basisboek Vastgoedrekenen kenschets ik daarmee als een klassiek planeconomisch boek. Als zodanig is het boek door zijn volledigheid en overzichtelijke opbouw waardevol voor lezers die het fijne willen weten van en inhoud, context en opzet van een klassieke grond- of gebouwexploitatie. De vraag is echter of een klassieke benadering in het huidige tijdsgewricht (altijd) volstaat. In het boek wordt geen aandacht besteed aan andere verdienmodellen, aan transformatieopgaven en aan andere aanbestedings- en financieringsvormen zoals geïntegreerde contracten en DBFMO, waarin het aspect levenscyclus een rol speelt. Aan financiering besteedt De Jong alleen aandacht via een, eventueel op een WACC gebaseerde, discontovoet en via de beschrijving van een aantal hypotheekvormen. Ook in het hoofdstuk over risicomanagement overheerst een enigszins klassieke benadering. Ik mis scherpte in de interpretatie van de uitkomsten van een risico- of gevoeligheidsanalyse en het uitwerken van strategieën en tactieken voor risicobeheersing. Verder mist het boek soms scherpte in definities en uitwerkingen. Zo is de definitie van het bruto aanvangsrendement (BAR) gebaseerd op de vage term “huuropbrengst”. De Jong specificeert niet om welke huuropbrengst het gaat: contracthuur? markthuur? bij volledige verhuur? Het BAR is een belangrijke parameter en verdient daarom precieze aandacht. Om objecten vergelijkbaar te maken moet voor de huuropbrengst de markthuur bij volledige verhuur, eventueel verminderd met structurele leegstand als gevolg van marktomstandigheden, staan.

In het hoofdstuk over rekenen met vastgoedmodellen is het niet duidelijk hoe De Jong met prijspeil en indexering omgaat. Uit het schema op bladzijde 133 leid ik af dat kasstromen aan het begin van een tijdvak vallen. Toch wordt de aankoop grond begin tijdvak 1 geïndexeerd met 3% (van € 1.000.000 op prijspeil naar € 1.030.000 begin tijdvak 1). Uit ervaring weet ik niet alleen lastig het is precies te zijn in uitwerking maar ook hoe belangrijk het volstrekt duidelijk, consistent en transparant te zijn.

Het basisboek gaat niet in op de technische uitwerking van de modellen. Hoewel hoofdrekenen en het bierviltje in mijn optiek waardevolle instrumenten zijn voor het “gevoel” bij berekeningen, zal het merendeel van vastgoedberekeningen in spreadsheets worden uitgewerkt. Een goede partner van dit boek is daarom het eveneens bij Management Producties uitgegeven boek “Vastgoedrekenen met spreadsheets” waarvan zojuist de derde druk verscheen.

Peter Vlek is Senior adviseur en knowledge manager bij Fakton. Tevens is hij auteur van “Investeren in vastgoed, grond en gebieden”, eveneens een uitgave van Management Producties

Vastgoedrekenen met spreadsheets

Recensie door: Philip Koppels

Titel: Vastgoedrekenen met spreadsheets
Auteurs: Sake van den Berg, Peter van Bosse en Wim Rust
Druk: 4e herziene druk, 2012
Uitgever: Management Producties, Vlaardingen 2012
ISBN: 9789080249790
Pagina’s: blz. 143
Prijs: €79,95

Zoals de titel van het boek aangeeft beogen de auteurs de financiële vastgoedrekenkunde uit te leggen tezamen met de implementatie van deze rekenkundige technieken in (Excel) spreadsheets. De auteurs zijn geslaagd in het bieden vaneen praktische handleiding voor het opzetten van netto contant waarde berekening in de vastgoed context. Kanttekening is dat de gebruikte voorbeeldberekeningen gestileerd zijn wat er toe leid dat de nadruk sterk komt te liggen op de spreadsheet toepassing en minder op de achtergrond van de gepresenteerde berekening. Zo wordt de gehanteerde rendementseis in de netto contante waarde berekening bijna als een gegeven gepresenteerd, zonder echt in te gaan op de opbouw/samenstelling van de rendementseis en de relatie tot het risicoprofiel van geprognotiseerde kasstromen. Het verdient dan ook de aanbeveling het boek te gebruiken in combinatie met een ander naslagwerk waarin deze achtergronden uitgebreider aanbod komen. De gepresenteerde opgaven zijn helder uitgewerkt op de bijgeleverde CD-ROM en zijn goed te begrijpen op basis van de uitleg in het boek. De tip en trucs secties in de verschillende hoofdstukken verschaffen de lezer daarnaast informatie over veel gemaakt fouten, hoe deze te voorkomen en handige Excel tips voor het opzetten van een Netto Contante Waarde berekening. Het boek en de hoofdstukken worden gekenmerkt door een heldere en logische opbouw. Eerst worden (basis) begrippen geïntroduceerd en uitgelegd om vervolgens te worden toegepast in voorbeelden. Na de basis hoofdstukken gaat het boek in op specifieke toepassing van de vastgoedrekenkunde zo wordt bijvoorbeeld een DCF-waarde, kostprijsdekkende huur, residuele grondwaarde en een integrale grondexploitatie berekening behandelt en uitgewerkt. De term DCF-waarde berekening (DCF staat voor “Discounted Cash Flow”) lijkt ongelukkig gekozen en wordt als een nieuw begrip gepresenteerd, terwijl het feitelijk gaat om de netto contant waarde van de resulterende kasstromen op een bepaald moment gedurende exploitatie van het vastgoedobject. Door de gepresenteerde berekening lijkt dit begrip verloren te gaan bij de lezer. Een gemiste kans want de auteurs hadden zo kunnen verduidelijken dat een contante waarde berekening feitelijk niks meer is dan het bepalen van de waarde van toekomstige kasstromen, gegeven een rendementseis, op een bepaald moment in de tijd. Dit moment in de tijd is over het algemeen t=0, maar kan ook een ander moment in de tijd zijn.
Naast de bijgeleverde CD-ROM bevat het boek bevat een handige en overzichtelijke begrippenlijst. Dit komt de leesbaarheid en eenduidigheid van de gehanteerde begrippen ten goede. Tot slot een aanbeveling. Nu wordt soms de Engelse terminologie gehanteerde terwijl dit niet noodzakelijk lijkt. Zo wordt er bijvoorbeeld gesproken over “Internal rate of Return” om een onderscheid te maken tussen de gehanteerde rendementseis in een netto contant waarde (NCW) berekening en het geprognotiseerde/gerealiseerde rendement van een investering bepaald op basis van NCW berekening.

Philip Koppels is Universitair docent Bouweconomie aan de TU Delft