‘Baugruppen’ in Berlijn, samen bouwen aan je straat

Collectief bouwen in Berlijn

Vanaf 2005 is het aantal Baugruppen in Berlijn groeiende. Vooral tussen 2005 en 2010 nam hun aantal snel toe. In de wijken Prenzlauerberg, Friedrichshain en Kreuzberg zijn er vele tientallen van dergelijke collectieve bouwprojecten. Het aantal woningen dat in een collectief project wordt gerealiseerd varieert sterk: van 5 – 120 woningen. Met die soms grote aantallen wordt in collectief opdrachtgeverschap soms een kleine buurtje gecreëerd of een straat zoals in de Flottwellstraße, aan de westrand van Kreuzberg (zie foto onder).
De vraag of het fenomeen nu substantieel mag worden genoemd, hangt van de benaderingswijze af. Men schat dat nu nog geen 0,5% van het Berlijnse woningbestand onder deze titel kan worden gerekend. Echter gerekend ten opzichte van de nieuwbouwwoningen, kan het percentage oplopen van 10-20%. Dus zo’n 1:5 nieuwbouwwoningen is in sommige buurten is het resultaat van collectief particulier opdrachtgeverschap. Bron.

Collectief bouwen in de Flottwellstraße (rechterzijde van de straat). (foto 2015)

De afwijkende Berlijnse situatie

In de meest precieze uitleg van een ‘Baugrupppe’ is er sprake van een groep mensen die in gezamenlijkheid hebben besloten tot het bouwen van een gemeenschappelijke wooncombinatie. Zij hebben daarbij hun oog laten vallen op een voor hen aantrekkelijk stukje grond en zoeken een architect/projectleider om het project in goede banen te leiden. Vooral de juridische aspecten kunnen al snel het initiële enthousiasme overschaduwen. Er worden immers enorme risico’s aangegaan. Vooral het collectieve karakter maakt dat gedurende het langlopende plannings- en bouwtraject zich in het collectief onverwachte ontwikkelingen kunnen voordoen. Een echtpaar wordt geconfronteerd met een echtscheiding en kunnen de aangegane financiële verplichtingen niet meer nakomen. Het collectief zal daarvoor vervanging moeten zoeken. Een vervangende deelnemer die bereid is op een rijdende trein te stappen, geen invloed meer te kunnen oefenen op de uitgangspunten van het project en toch bereid is om het volle pond te betalen.
Het valt op dat in Berlijn een van de rest van het land afwijkend model is ontstaan. In Berlijn zijn niet de toekomstige bewoners de initiatiefnemers, maar is in de meerderheid van de projecten de architect de initiatiefnemer. Soms heeft de architect al een grondstuk aangekocht, een plan ontwikkeld en zoekt dan pas een bijpassende groep deelnemers. Daarmee komt de architect bijna in de rol van een projectontwikkelaar, zij het dat hij/zij het project niet realiseert en dan verkoopt, maar realiseert met de toekomstige bewoners/eigenaren.

Park Gleisdreieck: Van verlaten rangeerterrein naar populair stadspark.

Effecten op de buurt?

Over het effect ervan op de prijsontwikkelingen van de particuliere woningmarkt en daarmee doelend op het ‘gentrificatie-effect’, lopen de meningen sterk uiteen. Op de totale Berlijns woningmarkt zal vooralsnog deze nichemarkt amper invloed hebben. Maar zeer lokaal bekeken, in een bepaalde straat, kunnen er wel degelijk verdringingseffecten optreden. Zeker als er een groter aantal, vaak luxere, woningen bij elkaar worden gebouwd.
In een aantal gevallen is dit effect van waardevermeerdering op de omgeving, juist bijzonder toe te juichen. Zo hebben diverse projecten rondom het nieuwe Park Gleisdreieck (Kreuzberg) er toe geleid dat de buurt totaal van gedaante is veranderd. Doordat de stad het oude rangeerterrein stap voor stap met kleine ingrepen in een park heeft veranderd, is de buurt in amper 5 jaar tijd tot populair woongebied geworden.
De koopprijzen zijn er voor Berlijnse begrippen dan ook tamelijk pittig. Afhankelijk van de exacte locatie wordt er tussen de €2.500,00 en €3.200,00 per m2 betaald (B-Z).

De Spreeacker, buurttuin voor ‘duurzaamheid en sociale gerechtigheid’.

Bouwen als ideologie

Waar veel Baugruppen zich vormen om op een door hen gewenste lokatie en eigen vormgegeven huis te ontwikkelen, zijn er ook groepen die er meer ideologisch in staan.
Zo heeft de Baugruppe ‘Spreefeld‘ zich ondermeer tot doel gesteld, om niet alleen collectief te bouwen, maar ook collectief te wonen en leven. Het door hen ontwikkelde complex dat uit meerdere gebouwen bestaat, kent grote collectieve ruimten voor ontspanning, eten en ontmoeten. Daarnaast kunnen de bewoners zich ook terugtrekken in de eigen ruimten. De doelstellingen van het collectief zijn om een generatie-overstijgende woongemeenschap te creëren, sociaal gemengd, met nachbarschaftliche werk- en woonvormen ten nutte van haar leden en op een duurzame wijze.
Die Bau- und Wohngenossenschaft Spreefeld Berlin eG betrachtet es als ihre Aufgabe, Wohnraum für generationsübergreifende, sozial gemischte, nachbarschaftliche Arbeits- und Wohnformen zum Nutzen ihrer Mitglieder und auf nachhaltige Art und Weise zu schaffen.
Daarbij heeft men er bewust voor gekozen om de omgeving van hun gezamenlijk huis open te houden. Het vrijhouden van de Spree-oefers, waar het project zich bevindt, is in Berlijn een principiële zaak. Zo kun je hier dus nog steeds de oever bereiken.

Een overzicht van een merkwaardige plek aan de Spree (rechts, niet op de foto, ligt Holzmarkt).

Spreeacker, een buurttuin aan de Spree

Wat direct opvalt is dat er direct naast een woongemeenschap van ‘stadsnomaden’ is gevestigd. Op een smalle strook die rest tussen de oude (gesloten) Eisfabrik en de Spree heeft zich een diverse groep van alternatieve bewoners gevestigd. Mensen uit Berlijn en daarbuiten, afhakers en vluchtelingen, woonachtig in tipi-tenten. Tussen het bouwproject en de tipi-bewoners ligt de Spreeacker. Een openbare buurttuin waar kinderen leren omgaan met groen en groente, waar ‘duurzaamheid en sociale gerechtigheid’ de leidende motieven zijn.
Een opmerkelijke combi van wonen, urbane ruimte en een plek van ‘marginale’ bewoning. De milieus zijn daarmee niet gelijk, maar er heeft zich in sociaal opzicht een ongebruikelijk gemeenschap gevormd, van hoog opgeleiden, goed bemiddelden, minder bemiddelden en zelfs zij die zich alleen een tipi kunnen veroorloven. Een gewaagde combi, die staat of valt bij het toezien op wie zich in de wat afgelegen urbane ruimte meldt en wie in de tipi-tenten onderduikt. Een zelfreinigend vermogen van de beide gemeenschappen is van levensbelang voor een duurzaam samen-leven. Inmiddels is het een veelbezocht project geworden, dat menig bezoeker doet verwonderen (verslag van een bezoek).