Bedrijvenhotelier C-Mill, een levendige vestigingsplek voor bedrijven

Een gesprek met ‘bedrijvenhotelier’ Geerd Simonis, drijvende kracht achter C-Mill, en Charles Hagens en Marc Hazen, twee ondernemers die hun bedrijf in het complex hebben gevestigd. Over multidisciplinaire teams, de mens centraal stellen en het serveren van kopjes koffie.

Overheid en markt

Geerd Simonis steekt meteen enthousiast van wal: ‘Toen ik het complex zevenenhalf jaar geleden kocht, kwam de wethouder kijken en begreep niet wat ik hier van plan was. Een paar jaar later werden we uitgeroepen tot beste bedrijventerrein van Nederland en had ik de wethouder al snel aan de lijn: proficiat, we hebben gewonnen! Weer een jaar of twee daarna zei de wethouder: je gaat eigenlijk een beetje te snel. De gemeente wilde soortgelijke ontwikkelingen ook in de binnenstad, maar bleef lang twijfelen, zoeken en nadenken. Als ondernemer reageren wij veel sneller op marktontwikkelingen. Maar als de wethouder het gevoel heeft dat je voor de troepen uit loopt, dan vindt men dat bedreigend en op een gegeven moment kan dat tegen je gaan werken.’

Positief versus negatief bestemmen

‘In 2010 heb ik gevraagd of ik voor deze locatie een andersoortig bestemmingsplan kon krijgen’, vervolgt Simonis. ‘Het woord organische planologie had ik toen nog niet gehoord. We bestemmen in Nederland altijd positief, we leggen vast wat toegestaan is. Ik wilde graag een ‘negatief bestemmingsplan’, waarin staat wat niet mag. Op dat moment werd ik versleten voor een typische vastgoedjongen die gewoon alle opties open wil houden voor zijn locatie, maar dat was helemaal niet het geval. Bij een ander Philipsterrein, waar ik ook zo’n operatie was gestart, in Sittard, had ik een andere ervaring en stond de gemeente open voor het gesprek. We zijn met de ambtenaren bij elkaar gaan zitten en merkten dat we het voor 90 procent van de onderwerpen meteen met elkaar eens waren. Over 5 procent hebben we even met elkaar gesproken en over die laatste 5 procent hebben we gediscussieerd. Sterker nog, die ambtenaren wezen mij op ontwikkelingen die ik toch zeker niet wilde uitsluiten. En dat ik dacht: inderdaad, daar had ik nog niet over nagedacht!

Oude wetmatigheden in de ontwikkelopgaven op gebiedsniveau bestaan niet meer. De wereld is zodanig veranderd dat we het vak samen opnieuw moeten gaan ontdekken en elkaar ook leren vertrouwen daarin.’

Geen stenen, maar service en dienstverlening

Philips was grotendeels vertrokken uit Heerlen en de fabriek in Molenberg – hier werden met name halffabricaten gemaakt – stond bijna leeg. De vastgoedeigenaren wilden wel van het complex af. Simonis: ‘Ik heb het complex begin 2007 gekocht. In die tijd scheen, economisch en financieel gezien, de zon nog. Wij konden supermakkelijk kopen. Ik heb drie banken gebeld en twee weken later had ik de offertes binnen. Oktober 2007 waren we eigenaar en in 2008 brak de pleuris uit. En tja, dan ga je dus beginnen.

Waarom we het kochten? In mijn tijd bij TCN was ik me, samen met Rudy Stroink, al meer aan het richten op bestaand vastgoed. En op “real estate in distress”, de zogenaamde probleemgevallen. Dit was een probleemgeval, want meer dan 60 procent stond leeg.’ Simonis denkt vooral vanuit de exploitatie van vastgoed: ‘Mijn dagelijks leven gaat niet meer over stenen, maar over service en dienstverlening. Mijn toegevoegde waarde zit niet in deze gebouwen. Ik heb trouwens oude meuk gekocht, dus met de kwaliteit van mijn gebouwen ga ik het verschil niet maken. Waardoor ik dat wel ga doen, is omdat ik hotelier ben geworden door een receptiefunctie, kopjes koffie, vergaderfaciliteiten, een technische dienst en schoonmaak aan te bieden.’

Multidisciplinaire teams

Simonis: ‘Ik geef toe – daar ben ik heel open in – dat ik dit complex heel opportunistisch heb gekocht. Daarna zijn we pas gaan nadenken wat we er eigenlijk mee gingen doen. Toen heb ik een multi-talent team samengesteld van zo’n tien personen, met een kunstenaar, iemand van de hogeschool, van de Kamer van Koophandel, enzovoort. Vervolgens heb ik ruim honderd mensen uitgenodigd, die ik hier allemaal afzonderlijk heb rondgeleid en aan het eind van iedere rondleiding heb ik gevraagd wat zij zelf met het complex zouden doen. Na al die rondleidingen ontplofte m’n hoofd van de mogelijkheden, van kunstenaarsdorpen tot tropische zwemparadijzen. Dat zijn we met dat multidisciplinaire team gaan trechteren. We hebben helder opgeschreven wat we niet wilden, daaruit ontstond als vanzelf de koers waar we wel naartoe wilden. Daarbij kwam wederom dat idee van organische ontwikkeling naar voren. We wilden geen eindplan maken. Ik heb een grote poster laten maken met een – bewust – kinderlijke tekening en wat teksten daaromheen en dat was mijn plan. Sterk vanuit de mens gedacht, vanuit de activiteiten en het creëren van ruimte voor nieuwe dingen. Natuurlijk wel gekoppeld aan een businessmodel, want ik ben geen filantroop.

Tien jaar geleden heb ik een hotelier in dienst genomen. Ik heb heel bewust gekozen voor iemand uit de hotelwereld. Die mensen hebben geleerd hoe ze aan de voorkant service en dienstverlening leveren en zijn gewend aan de achterkant alles strak te organiseren. Het is met ondernemen natuurlijk wel serious business. Je moet de mensen om je heen verzamelen die dat snappen, die dat ook leuk vinden en die daar mee om kunnen gaan.’

Marc Hazen voegt daaraan toe: ‘C-Mill hanteert het organische groeiprincipe. Als de basis goed zit en je weet wat je nodig hebt om te kunnen draaien, dan kun je daarna organisch groeien. Als je als strategie neerzet dat je over vijf jaar twee keer zo groot moet zijn, dan ga je werken om over vijf jaar twee keer zo groot te zijn. Met alle risico’s die daarbij horen. Hier vormt een gezond financieel model de basis voor ontwikkelingen die zich aandienen waar vervolgens vorm en inhoud aan gegeven wordt.’ Charles Hagens: ‘En dat trekt ook andersoortige ondernemers aan, bedrijven die zich daarbij thuis voelen.’

Betrokken financier

‘Een keer per jaar komt de taxateur langs’, vertelt Simonis, ‘dan laat ik honderd huurcontracten zien en rekent hij uit dat de gemiddelde looptijd van al die huurcontracten nog maar 0,98 jaar is en springt hij meteen in de paniekstand. Want over 0,98 jaar kan het hier helemaal leeg zijn! Wij denken dan: ja, en? Sterker nog, ik bied juist kortlopende contracten, want daarmee trek ik huurders aan. Toen Charles en Marc hier naartoe kwamen, hebben we afgesproken: we beginnen met een jaartje en daarna zien we wel verder. Met mijn nieuwe modellen op andere locaties wil ik nog verder gaan en met lidmaatschappen gaan werken.

Ik heb het geluk gehad dat mijn accountmanager bij de bank dezelfde is die zevenenhalf jaar geleden ook voor mij de offerte heeft gemaakt, daardoor is hij betrokken. Hij krijgt van mij elk kwartaal een rapportage en ik laat hem twee keer per jaar hier naartoe komen om hem zelf te laten ervaren hoe het hier gaat. Ik kan me nog goed herinneren, toen we in 2011 beste bedrijventerrein werden had ik hem binnen een uur aan de lijn!’

Geen subsidie

Simonis heeft het project bewust zonder subsidie aangepakt. ‘Daarmee heb ik het leven veel makkelijker gemaakt. Misschien had ik met subsidie een heleboel gebouwen kunnen laten schilderen en er een nieuw dak op gezet, maar dan had ik me ook weer zo in de strop van geldschieters gehangen. We investeren nu met het geld dat we verdienen. Niet alleen wat betreft ruimtelijke ordening werken we organisch, ook aan de financieringskant. Het is net zoals thuis, wij sparen om iets te kunnen doen. De getallen zijn wat groter, maar de methodiek is hetzelfde.’

Huren in C-Mill

Wat maakt ondernemen op C-Mill zo aantrekkelijk? Hazen: ‘Wij zijn een klein adviesbedrijf, maar participeren ook in EDSG, een kennisbedrijf rondom duurzame energievindingen, gevestigd in dezelfde ruimte. Wij hebben hier op het dak van ons gebouw een zeer innovatieve windmolen geplaatst. Ons vorige type heeft hier ook op het dak staan proefdraaien. Dan zeggen we tegen Geerd: volgende week zetten we een windmolen op het dak. Dan zegt hij: dat is goed hoor! Dat kan hier allemaal. Verder kan je heel goed gasten ontvangen op deze locatie en hebben we een opzegtermijn van maar een maand. C-Mill heeft een gemoedelijke sfeer en daarin is het goed functioneren.’

Hagens: ‘Als ik een vraag heb aan Geerd, maakt niet uit wat, dan antwoordt hij eigenlijk altijd met ja. Alleen al dat gevoel dat bijna alles hier kan, vind ik van belang. Ik hoef geen lijst met wat hij allemaal te bieden heeft. Maar als ik ergens tegen aanloop waar ik behoefte aan heb, dan wordt het geregeld.’

Van vastgoedbelegging naar onderneming

Simonis ziet C-Mill niet als een traditionele vastgoedbelegging. ‘C-Mill is voor mij, als ondernemer, net zo goed een onderneming als dat Charles en Marc een onderneming hebben. Mijn onderneming gaat over koffie, over vergaderfaciliteiten en een receptioniste. En over kamertjes en een dak boven je hoofd, maar dat is voor mij allemaal gelijk.

Ik heb net het oude gemeentehuis van Weert voor tien jaar gehuurd, daar kan ik echt als bedrijvenhotelier aan de slag. Dat zijn nieuwe ondernemingsmodellen voor mij, want dat gebouw huur ik, terwijl ik vroeger zou willen kopen. Mijn businessmodel is dat ik hotelier ben, daar verdien ik mijn geld. Dat moet een rendabele businesscase zijn, daarom hoef ik geen vastgoedeigenaar te zijn. Je gaat dingen ook uit elkaar halen. De mens, de klant, de ondernemer vraagt tegenwoordig gewoon andere dingen. Vroeger meende de klant dat hij niet verder kon gaan dan de vraag om een ruimte. De huidige ondernemer vraagt ook om dingen voor hem te regelen, van kopieermachine tot het organiseren van de post.’

Elke dag anders

Simonis: We zijn nooit klaar met C-Mill. Net zoals een stad nooit klaar is, zoals een wijk nooit klaar is, is C-Mill ook nooit klaar. Elke dag gebeuren er weer andere dingen. We zijn momenteel nieuwe vergaderfaciliteiten aan het maken, deze week mogen de ‘Millers’ gratis een dagje rijden in een elektrische BMW en vandaag heeft de fysiotherapeut open dag! Dat maakt het leuk, elke dag is anders.’

Dit artikel verscheen eerder in Go #2