Nieuws De ruimte in de stad is schaars, de woningdruk hoog en toch blijven terreinen vaak jaren ongebruikt liggen in afwachting van plannen of nieuwe bestemmingen.
Onbegrijpelijk, vinden Maarten Koning, (kandidaat-)gemeenteraadslid voor D66 Utrecht en Theo Stauttener, financieel manager bij gebiedsontwikkeling. In hun stad willen ze grondeigenaren stimuleren om tijdelijkheid te faciliteren.
Ook al is de druk op binnenstedelijk ontwikkelen hoog, toch liggen terreinen jarenlang onnodig braak. Het is oneindig zonde dat de velden bij Papendorp al jarenlang ongebruikt blijven, of dat terreinen bij de Daalsedijk tien jaar braak lagen voordat er eindelijk gestart wordt met bouwen. En we zien alweer nieuwe terreinen ontstaan, want Utrecht is in beweging. Het zou zonde zijn wanneer de vrijkomende ruimte bij de waterzuivering bij Overvecht niet ingezet gaat worden voor tijdelijke initiatieven.
Volop initiatieven
Utrecht bruist van de initiatieven. Er zijn genoeg ideeën en initiatieven van bestaande en nieuwe stadmakers. Zij moeten de kans krijgen de ruimte in de stad te gebruiken, voor korte tijd of voor een afgesproken langere termijn. Een goed idee moet snel een plek krijgen en grondeigenaren moeten meer in de ja-stand worden gezet. Zo kunnen er in de stad bijvoorbeeld meer verplaatsbare woningen komen of tijdelijke locaties voor stadslandbouw of energieopwekking. Daarvan profiteert iedereen: de initiatiefnemer, de eigenaar (met ideeën voor zijn terrein) en natuurlijk de stad en haar inwoners.
Het is aan de politiek en de samenleving om grondeigenaren uit te dagen, want te vaak laten ze hun terreinen braak liggen. Soms zijn het gemeentelijke gronden, dan weer particulier. Soms zit er een bestemming op die verhindert dat de terreinen in beeld komen voor tijdelijke functies. Ook zijn er 'strategische grondreserves' die ongebruikt in eigendom blijven in hoop dat ze verder in waarde stijgen. Dan is het voor de grondeigenaar simpelweg aantrekkelijker om niets met de grond te doen, dan er verplaatsbare woningen te plaatsen. Dat kan en moet anders.
Woonlab Minitopia in Den Bosch is een voorbeeld van een initiatief door nieuwe stadmakers. Het voormalige GGD-terrein diende bijna twee jaar lang als proeftuin voor alternatieve woonvormen. Meer hierover op dearchitect.nl
Proactief grondbeleid
Wat moet er gebeuren om dit te veranderen? Een proactief grondbeleid. Dat betekent dat de stad een aanvalsplan heeft met vaste spelregels en korte procedures om initiatieven snel een open plek in de stad te geven. Wanneer er sprake is van een match wordt direct een periode afgesproken en de bestemming (tijdelijk) aangepast. Boter bij de vis, maar ook: afspraak is afspraak. Wanneer bijvoorbeeld een 5-jaarstermijn wordt afgesproken dan zijn er daarna geen rechten voor de initiatiefnemer. Iedereen weet waar hij of zij aan toe is en kan zijn eigen businesscase afstemmen op de afgesproken periode en de spelregels.
Croeselaan
Dat het ook anders kan, hebben we in Utrecht gelukkig een paar keer bewezen. Sommige grondeigenaren en ontwikkelaars begrijpen dat het anders kan. De pitch voor de tijdelijke invulling van het voormalige tankstation aan de Croeselaan is een goed voorbeeld, waar de projectontwikkelaar zelf met het voorstel kwam om een ideeën-wedstrijd uit te schrijven. De winnaar mag de plek vijf jaar gebruiken en de ontwikkelaar helpt mee met voorinvesteringen op voorwaarde dat dit terug verdiend wordt in de komende vijf jaar. Het is aan de gemeente om dit in goede banen te leiden en helpen mogelijk te maken. En dat kan in voorkomende gevallen ook best betekenen dat de gemeente randvoorwaarden stelt aan gebruik en nieuwe functies. Want er kunnen en hoeven niet overal horeca, disco of evenementterreinen te komen. Duidelijkheid vooraf en daarna zoveel mogelijk initiatieven op goede plekken laten landen.
Een ander aansprekend voorbeeld is Place2BU, een stuk terrein bij Leidsche Rijn waar voor een periode van ca. 11 jaar woningcorporaties de gelegenheid kregen om tijdelijke woningen te bouwen. Wij willen dat op dit soort manieren veel meer braakliggende terreinen gebruikt gaan worden in de komende jaren.
Samen stadmaken
Het grote voordeel is dat er “meer samen stad gemaakt kan worden”. Er kan beter invulling worden gegeven aan particulier initiatief en ook nieuwe functies kunnen de mogelijkheid krijgen ‘te rijpen’ in de stad. Gemeenten hebben op binnenstedelijke locaties steeds minder grond in eigendom, maar dat hoeft geen probleem te zijn.
De overheid kan optreden als matchmaker tussen vraag en aanbod en maakt het mogelijk om andere activiteiten toe te staan dan welke volgens het bestemmingsplan mogelijk zijn. Door hier duidelijke spelregels voor te maken kan snel en adequaat worden gehandeld. Wanneer nieuwe functies of bestemmingen vragen om investeringen in het openbaar gebied, dan moeten deze uiteraard onderdeel zijn van de kosten die de initiatiefnemer moet vergoeden.
Wel gebruiken, tenzij
We willen toe naar ‘grond wel gebruiken, tenzij…’, in plaats van ‘leegstand en geen gebruik mits…’. Het principe moet worden omgedraaid: een gebied wordt gebruikt, en anders moet een grondeigenaar maar uitleggen waarom dat niet gebeurt. Wanneer er geen concreet plan is, moet het beter en makkelijker mogelijk worden om een functie voor een bepaalde tijd toe te wijzen aan een gebied. Er bestaan ook duidelijke spelregels voor beheer en onderhoud van vastgoed. Wanneer eigenaren hier niet goed mee omgaan kan de gemeente hen hierop aanspreken. Zo’n situatie is ook denkbaar voor niet of marginaal gebruik van gronden en gebouwen. Maar laten we niet uitgaan van een overheid die controleert en aanspreekt, maar juist van een die enthousiasmeert en aanjaagt. Want beter gebruik betekent waardecreatie en mogelijk financiële opbrengsten uit exploitatie. Dus een win-win-situatie voor alle partijen.
Tegen grondeigenaren willen wij zeggen: heb geen koudwatervrees en ga creatief om met de schaarse ruimte die (tijdelijk) beschikbaar is. Ga het gesprek aan met de vele organisaties die in de stad zoeken naar een tijdelijke plek voor hun initiatief. Op onze beurt willen wij ervoor zorgen dat het principe wordt: ‘grond wel gebruiken, tenzij’, in plaats van andersom. Daarmee kunnen we samen een wezenlijke bijdrage leveren aan creativiteit, nieuwe initiatieven en daarmee een impuls geven aan maatschappelijke programma’s en aan de economie. En ook meer ruimte voor bewoners en bedrijven om in hun stad aan de slag te gaan. Een opgave die we als stad niet kunnen laten liggen!
Dit artikel verscheen eerder op stadszaken.nl
Meer opinie over de woningmarkt en gebiedsontwikkeling op twitter: Maarten Koning en Theo Stauttener
Cover: ‘woningbouw bouwen amsterdam houthaven’
Door Maarten Koning
Gemeenteraadslid Utrecht (D66)
Door Theo Stauttener
Partner bij adviesbureau Stadkwadraat
