Betaalbaar wonen

“Betaalbaarheid is overal ter wereld een issue, tot in Australië aan toe”, geeft OTB-voorzitter Peter Boelhouwer aan. “Wij maken deel uit van het European Network van Housing Research en ik zie veel onderzoekspapers over dit onderwerp binnenkomen. Vooral in landen zonder grote sociale huursector zijn de problemen groot. Maar ook daar waar die sector wél aanwezig is, kunnen mensen soms moeilijk aan een betaalbare woning komen.” Zuidoost-Engeland, Parijs, Frankfurt, München: Boelhouwer laat moeiteloos de stedelijke regio’s de revue passeren waar de problematiek in forse mate speelt. 

“Zelfs de middeninkomens in die gebieden hebben ermee te maken. Ik maak daarbij wel de kanttekening dat de verschillen bínnen die gebieden groot kunnen zijn. Zo was ik laatst in Keulen: de binnenstad is daar inderdaad prijzig, maar ga je tien of vijftien kilometer uit het centrum vandaan; dan zijn de prijzen weer een stuk lager.”

Beschikbaarheid telt ook
Betaalbaarheid hangt sterk samen met het prijsniveau in de koop- en huurmarkt, maar het is volgens Boelhouwer niet de enige variabele die een rol speelt bij het karakteriseren van de woningmarkt. Het begrip beschikbaarheid is wat hem betreft minstens zo belangrijk. “Er kunnen wel betaalbare woningen zijn, maar als mensen met lagere inkomens daar geen toegang kunnen krijgen, schiet je er niets mee op.” Boelhouwer verwijst bijvoorbeeld naar de situatie in veel Duitse en Franse steden: “Daar is vaak een groep huurders met oude, gunstige huurcontracten. Pas als zij verhuizen komen de woningen beschikbaar voor anderen. Op dat moment worden echter vaak wel weer in één keer de huren verhoogd – wat de betaalbaarheid negatief beïnvloedt. Je ziet het: het een hangt nadrukkelijk samen met het ander.” Dergelijke nuances daargelaten, ziet Boelhouwer vrijwel overal in de westerse wereld dat het huurbeleid wordt geliberaliseerd, Nederland incluis. “Daarbij komt dat huurcontracten soms tijdelijk worden opgesteld, zoals in België. Dan word je als huurder na drie jaar opeens met een forse huurstijging geconfronteerd.”

In Nederland brengen woningcorporaties momenteel een forsere huurstijging in rekening dan in het verleden gebruikelijk was. De afgelopen jaren was veelal sprake van een inflatievolgend huurbeleid. Met die huurstijgingen, komt de betaalbaarheid onder druk te staan, denkt Boelhouwer: “We zien overigens wel grote verschillen op dat vlak. In Amsterdam is de gemiddelde huur van een particuliere huurwoning opgelopen naar negentien euro per vierkante meter, elders is dat rond de twaalf euro per vierkante meter.”

Het beslag van wonen op het inkomen neemt daarbij, zeker in deze tijden van economische recessie, snel toe: “Internationaal wordt een ‘woonquote’ van dertig procent als algemeen redelijk gehanteerd. Een andere, steeds meer geaccepteerde norm is die van de woonlasten als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. Op dat punt zit Nederland rond het Europees gemiddelde, met 34 procent. Maar dat percentage is ook hier stijgende. Hier wreken zich de bezuinigingen op de huurtoeslag, de huurstijgingen die nu in rekening worden gebracht en de inkomens die dalen als gevolg van de crisis.”

Problemen rondom leefbaarheid
Bij de ‘doelgroep van beleid’ – de lagere inkomensgroepen – komt de combinatie van factoren het hardst aan, zo maakt de OTB-voorzitter duidelijk: “De totale woonquote – dus alle woonlasten samen – soupeert bij hen al 43 procent van het inkomen op, en dat percentage is stijgende. Gevolg: twintig tot dertig procent van deze huishoudens kan niet meer rondkomen. In andere landen spelen vergelijkbare problemen.” De rol van de woningkwaliteit moeten we in dit verband niet onderschatten, aldus Boelhouwer. “De woninggrootte is in Parijs bijvoorbeeld substantieel lager dan bij ons. Appartementen van dertig vierkante meter zijn daar heel gebruikelijk. Om dat te compenseren heeft men vaak weer een tweede huis, op het platteland – à la campagne. Een fenomeen dat we ook veel in Scandinavische landen terugzien.”

Woningkwaliteit is rekbaar
Woninggrootte is echter niet de enige factor die meespeelt. Woningkwaliteit kan letterlijk betekenen dat het wonen zich op een lager niveau afspeelt: “In Engeland zijn er veel sociale huurwoningen van beduidend mindere kwaliteit dan in Nederland. Ook in België en Frankrijk kom je soms woningcomplexen tegen – zoals de grands ensembles rondom Parijs – die in Nederland direct zouden worden afgebroken omdat de kwaliteit onder een niveau is gezakt dat ze in Nederland aanvaardbaar achten. De woningen zijn daar weliswaar betaalbaar, maar de problemen rondom leefbaarheid zijn er van een heel andere orde. In België en Frankrijk zijn er echte no go areas; dat fenomeen kent Nederland niet.” Daar streeft men nog altijd naar een mix van inkomensgroepen. Het wetenschappelijke bewijs dat ‘mengen’ goed is, is overigens heel lastig te leveren, aldus Boelhouwer: “Het zou met voorbeeldgedrag en de vorming van sociale netwerken samenhangen, maar de bewijsvoering is dun. Andersom wordt dan snel de conclusie getrokken dat het geen zin heeft om te mengen: ook dat is niet terecht. Voor de vastgoedwaarde in bepaalde buurten is een eenzijdige concentratie van lagere inkomensgroepen niet goed. Wanneer een bepaalde drempel wordt overschreden, trekken de hogere inkomens weg, met alle gevolgen van dien voor de leefbaarheid.”

Londen als extreem voorbeeld
Wanneer het gaat over de invloed van onbetaalbare of onbereikbare woningen op andere maatschappelijke sectoren, komt met name de arbeidsmarkt in beeld: “Je ziet dat in veel Europese steden de lagere en middeninkomens worden verdrongen, de binnenstad uit. Londen is daar wellicht het meest extreme voorbeeld van: doordat daar nog een green belt om de stad heen ligt, komen mensen met een kleinere portemonnee in groeisteden als Milton Keynes terecht. Dat is anderhalf à twee uur reizen van hun werk. Voor verpleegkundigen en andere beroepsgroepen is dat op een gegeven moment echt niet meer op te brengen. Vandaar dat er in Engeland speciale programma’s worden opgezet om deze zogenoemde key workers wel in de stad te kunnen huisvesten. Maar eenvoudig is dat zeker niet, met een stad die steeds populairder wordt. De markt doet dan zijn werk: de prijzen stijgen enorm.”

De populaire binnensteden worden op deze manier op den duur louter het domein van de hogere inkomens en van Chinese en Russische speculanten. Tegelijkertijd gaan mensen met minder geld geconcentreerd bij elkaar wonen op (soms grote) afstand van de stad. Dat zijn ontwikkelingen die in Nederland niet echt bekend zijn, aldus Boelhouwer: “Amsterdam wordt inderdaad voor sommige groepen minder gemakkelijk betaalbaar, maar je hebt dan nog altijd op een half uur ‘treinen’ een goed alternatief met een plaats als Almere. Dan woon je weliswaar niet in Amsterdam zelf, maar je kunt wonen en werken in de grootstedelijke regio nog steeds goed met elkaar combineren.”

Minder luxe bouwen
Kijkend naar de Nederlandse situatie is de vraag op welke manier in voldoende betaalbare woningen kan worden voorzien. Boelhouwer hierover: “In de bestaande woningvoorraad zou je elke vijf jaar een inkomenstoets kunnen houden. Mensen die dan teveel verdienen gaan eruit – of ze gaan de markthuur betalen. Met de stijgende inkomsten die je daarmee genereert, kunnen corporaties elders weer goedkope woningen bouwen.” De relatief hoge eisen die we stellen aan woningkwaliteit mogen daarbij best wat naar beneden, hebben de corporaties zelf al aangegeven: “We hebben alleen maar ‘opgeplust’ op dat vlak, zie het Bouwbesluit dat bol staat van de kwaliteitseisen – dat maakt bouwen duur. In de nieuwbouw wordt de komende jaren kleiner en minder luxe gebouwd. Daarvoor worden momenteel allerlei concepten ontwikkeld, met name door bouwbedrijven.” Ook tijdelijke huurcontracten ziet Boelhouwer steeds meer verschijnen: “Voor studenten, maar ook voor starters.” Een andere oplossing kan liggen in de tijdelijke verhuur van leegstaande kantoorcomplexen. “De Stichting Tijdelijk Wonen in Utrecht in Nederland is daar druk mee bezig.”

Tijd voor actie
Dat er actie nodig is, staat volgens Boelhouwer buiten kijf: “De gezinsverdunning gaat door en het aantal arbeidsmigranten blijft stijgen. De vraag naar betaalbare woningen neemt daardoor alleen maar toe. Wanneer de economische groei weer omhoog gaat, ontstaat een enorme vraag. Het woningtekort loopt dan weer heel snel op. Tot Japanse toestanden – waarbij mensen in capsules wonen – zal het niet snel leiden, maar we moeten hier wel op bedacht zijn.”

Bron: BPD Magazine #1, een publicatie van BPD