Nieuws Minister Blok heeft bij de hervorming van de corporatiesector een duidelijke lijn voor ogen. Hij wil dat corporaties zich concentreren op de door hem gedefinieerde kerntaak; de exploitatie van sociale huurwoningen met een huur tot € 681. Andere activiteiten zoals de exploitatie van middeldure huurwoningen en de ontwikkeling van koopwoningen kunnen marktpartijen oppakken. Het kabinet roomt daarnaast middels verschillende fiscale maatregelen een groot deel van het kapitaal van de corporaties af. Corporaties moeten dit geld onder meer opbrengen door de verkoop van sociale huurwoningen, het verhogen van de huren en — last but not least — de verkoop van het niet-sociale bezit.
Gemeenten overwegen rol van corporaties deels op te pakken nu zij belangrijke partner in zwakke wijken verliezen
Het effect van dit beleid is duidelijk. Corporaties doen verplicht niet één, maar vele stappen terug. De nieuwbouwproductie zakt in, corporaties gebruiken de beperkte investeringsruimte die ze nog hebben voor renovatie en onderhoud van bestaand bezit. Corporaties veranderen in passieve non-profit vastgoedbeheerders die zich terugtrekken op de onderkant van de huurmarkt. Tot zover past het binnen de lijn die de minister voorstaat.
Gemeenten raken met dit beleid echter een belangrijke partner kwijt in de aanpak van zwakke wijken. Veel gemeenten en corporaties waren net enigszins op elkaar ingespeeld. Corporaties hebben in de zwakke wijken vaak veel bezit en hebben er dus, net als de gemeente, belang bij dat de wijken in een opwaartse spiraal komen. Het voorkomen van gettovorming staat in elke wijk hoog op het gezamenlijke ambitielijstje. Herstructureringsprojecten omvatten daarom vaak de ontwikkeling van middeldure huur- en koopwoningen zodat meer middeninkomens in de wijk komen wonen en de wijk sociaaleconomisch sterker wordt. Gemeenten vonden in corporaties investeerders die het kapitaal, de capaciteit én de bereidheid hebben deze middeldure huur- en koopwoningen te ontwikkelen. Ook in wijken waar de marktomstandigheden niet optimaal zijn.
Die rol pakken corporaties steeds minder op. Allereerst beschikken corporaties over minder investeringskracht. Verder is het corporaties straks (bijna) niet meer toegestaan om middeldure huur en koopwoningen te ontwikkelen en exploiteren. Ze hebben dus steeds minder middelen om middeninkomens te verleiden in de zwakke wijken te (blijven) wonen.
Woningbouwcorporaties doen als gevolg van beleid Blok verplicht niet één, maar vele stappen terug
Gemeenten kijken met zorg naar het voorgenomen beleid. De wethouder wordt immers als eerste aangesproken in geval een wijk dreigt af te glijden. Nu de corporatie als belangrijke eigenaar en investeerder wegvalt, staat de wethouder met lege handen; wel een verantwoordelijkheid maar geen partner met middelen meer. De G4-gemeenten en de krimpregio’s hebben onlangs een brief aan de minister gestuurd over de problemen die dit oplevert . Ook de Vereniging Nederlandse Gemeenten roert zich. Maar de lobby ten spijt; de meeste gemeenten houden er rekening mee dat de minister mogelijk wat water bij de wijn doet, maar dat de grote lijnen niet veranderen.
Gemeenten kunnen op twee manieren tegen de situatie aankijken. Ze kunnen erop vertrouwen dat de lijn van Blok realiteit wordt. De minister verwacht dat marktpartijen in het gat zullen springen. In gebieden met een sterke markt, zoals veel Amsterdamse wijken, zal dat ongetwijfeld (op termijn) het geval zijn, maar in de zwakkere wijken zullen marktpartijen kieskeuriger zijn. Kiezen voor deze mogelijkheid, impliceert dus kiezen voor meer ruimtelijke segregatie binnen de gemeente.
Bij de tweede mogelijkheid pakt de gemeente de taken die de corporatie laat vallen deels zelf op; bijvoorbeeld door (participatie in) de ontwikkeling en/of exploitatie van (sociale of middeldure) huurwoningen in een herstructureringswijk. Of deze mogelijkheid op de lokale agenda komt is afhankelijk van meerdere factoren, maar vooral van de vraag: is bij de gemeente bestuurlijke wil aanwezig?
Als gemeenten voor de tweede mogelijkheid kiezen doet het gemeentelijke woningbedrijf in feite weer zijn intrede. Dit mag vergezocht klinken, maar verschillende gemeenten onderzoeken al de haalbaarheid van dergelijke oplossingen. In Almere overweegt het college een onderzoek naar de haalbaarheid van een ‘regiecorporatie’; een corporatie die de nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen op gang moet houden met minimale bedrijfskosten. In Assen heeft de gemeente eveneens plannen om voor eigen rekening en risico huurwoningen te ontwikkelen. Andere voorbeelden zijn Edam-Volendam, waar de gemeente voor eigen rekening en risico koopwoningen ontwikkelt, en Den Haag, waar de gemeente met de WOM Zuid-West een deel van de herstructureringsopgave van Vestia overneemt. Blok zet in op ‘minder corporatie en meer markt’. Bovenstaande initiatieven leiden echter tot het tegenovergestelde: ‘minder corporatie en meer overheid’. Het kabinet heeft de speelruimte voor dit soort gemeentelijke activiteiten al enigszins beperkt met de Wet Markt en Overheid. Gemeenten hebben binnen deze randvoorwaarden echter wel degelijk bewegingsruimte, en sommige gemeenten gebruiken die speelruimte om de taken die de corporaties (gedwongen) laten vallen, op te pakken. Komt het gemeentelijk woningbedrijf, onbedoeld door de minister, dan toch terug?
Joop Hooghiemstra en Siddharth Khandekar werken bij Deloitte Real Estate
Auteursrecht voorbehouden aan Het Financieele Dagblad
Cover: ‘2013.09.30_Blok riskeert_400’
