“Booming Binckhorst” markeert verandering in gebiedstransformatie

Verslag Symposium Vastgoed Sociëteit Haaglanden, 5 april 2017

Met een variëteit aan autonome, kavelsgewijze ontwikkelingen rees de vraag of de gemeente Den Haag de regie wil en kan houden, hoe stevig die regie dan moet zijn en welke investeringen daarmee gepaard gaan. Is er een soort masterplan of gebiedsvisie met investeringsagenda nodig? Wordt de Binckhorst getransformeerd naar hoofdzakelijk wonen of wordt het een werkgebied waarin het wonen wordt getolereerd? En welke stedenbouwkundige uitstraling hoort bij welke identiteit? Blijft het ‘rauwe’, ongepolijste karakter van de Binckhorst behouden? Om deze vragen te beantwoorden, was het symposium in drie delen gesplitst. In het eerste deel betrad de gemeente Den Haag het podium, in het tweede gedeelte kwamen de marktpartijen aan het woord. Simultaan ontrolde zich het derde deel: in de format van De Binckhorst Draait Door schetste tafelheer Friso de Zeeuw met een aantal specifieke aandachtspunten het perspectief voor de Binckhorst. Hij deed dat aan de hand van vragen van dagvoorzitter Astrid Feiter.

Deel 1: de overheidsinitiatieven

De belangrijkste katalysator in de Binckhorstgebiedsontwikkeling is het project van de Rotterdamse Baan. Met deze nieuwe rechtstreekse aansluiting op de A13 en de A4, die in 2020 gereed zal zijn, komt de Binckhorst onder een veel grotere stedelijk invloedssfeer te vallen en zal het gebied de nieuwe entree vormen naar het Haagse hoogbouwcentrum. De snelle verbinding wordt tevens een economische katalysator voor de huidige bedrijvigheid. De vele in leegstaande fabriekshallen gevestigde start-ups blijken nu al succesvolle hippe broedplaatsen en ook zij zijn gebaat bij deze snelle verbinding. Wethouder Revis zinspeelde echter op de gemeentelijke agenda om ruimte te bieden aan de ontwikkeling van circa 15.000 woningen. Een verrassende uitspraak, want eerdere aannames van de gemeente kwamen uit op aantallen van tussen de 5.000 en 10.000 woningen. Waar, hoe en hoe hoog werd echter niet gespecificeerd.

Astrid Feiter ondervraagt Wethouder Revis

Wethouder Revis belichtte verder in zijn presentatie het belang van een kwalitatief goede openbare ruimte die door zichtlijnen verbinding moet leggen tussen de drie havens of bijzondere gebouwen zoals het Binckhorst Kasteeltje.

Tevens dient de Binckhorst pleinen of goede openbare rustplekken te krijgen waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en langer willen verblijven. Een tijdige inbedding van deze ruimte in het organische ontwikkelingsproces is een voorwaarde.

Het aanbieden van de Kwaliteitsagenda aan Wethouder Revis door Phlip Boswinkel (local)

Een andere stimulerend instrument is het financieringsfonds van sVn. Daar waar banken het aantoonbaar laten afweten kan het sVn fonds mogelijk een financiering bieden aan partijen met een uitgewerkt businessplan. Inmiddels is circa zeven miljoen aan leningen uitgezet in de regio Den Haag en dat biedt zeker kansen in de Binckhorst. Ook in het (her)bestemmen van enkele kavels is de gemeente Den Haag creatief geweest. Zo kreeg gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM de tijdelijke functie op het voormalige Wilmaterrein toegewezen om Global Village te realiseren, huisvesting voor statushouders.

Beeld Global Village

Een laatste voorbeeld van een creatief initiatief van de gemeente is het tijdelijk uitgeven van de grond van Kavel 2, gecombineerd met een opstalontwikkelingsprijsvraag voor een demontabel multifunctioneel gebouw.

De winnaar van deze kavel is ZIP2615 (een ontwikkelcombinatie De Mannen van Schuim, Architectenbureau Komma en o.a. de TUDelft)

Het winnende plan van ZIP2615

Deel 2: de Markt-initiatieven

Het tweede deel was gereserveerd voor de marktpartijen die concrete projecten hadden opgestart in de Binckhorst. De eerste pitch kwam van de combinatie VORM / Local / BPD.

Initiatiefnemers van BINCKEILAND aan tafel (vlnr: Francine Smissaert (Local), Friso de Zeeuw, Hans Meurs (VORM), Patrick Joosen (BPD), Phlip Boswinkel (Local) en Astrid Feiter)

Deze ontwikkelcombinatie, gebundeld in “BINCK EILAND, pakt als eerste partij de kantoortransformatie op. Het voormalige SDU gebouw zal worden omgebouwd naar bijzondere appartementen, gericht op de dynamische stedeling. De oude opslaghallen achter het SDU gebouw worden gesloopt en daarvoor in de plaats komen grondgebonden woningen met daartussen een grote parkeervoorziening. Volgens VORM/ Local / BPD biedt deze ontwikkeling de eerste schakel tussen het woonmilieu van Rijswijk en de “harde stedenbouwkundige randen” van de Binckhorst.

De Tweede pitch kwam van Stebru met de ontwikkeling van de Verlengde Melkwegkavel, genaamd FRANK is BINCK. Ook hier wordt een bijzondere combinatie gemaakt tussen oud en nieuw. Alleen vindt op deze kavel geen transformatie van een oud gebouw plaats , maar wordt er het gedemonteerde Van Klingeren Paviljoen uit Kijkduin herbouwd.

Plan FRANK IS BINCK

Aansluitend daarop komt een multifunctioneel nieuw gebouw dat ruimte gaat bieden aan woningen, long&short stay, restaurants, dak lounge etc. etc.

Opvallend is dat geen enkele ontwikkeling eenzijdig is gefocust op woningbouw. Een uitgebreide mix van wonen, werken en recreëren in een flexibel in te delen volume blijken de ontwikkelconcepten te zijn op dit symposium. De vraag of dit ontwikkelconcept is gericht op de voortdurende aanpassende omgeving of dat ontwikkelaars en beleggers simpelweg nog definitieve keuzes willen maken voor de ontwikkeling voor specifieke doelgroepen, blijft onbeantwoord. Alle ontwikkelingen getuigen echter wel van veel lef en veel ambitie en zullen een aanjaagfunctie hebben voor de gehele Binckhorst.

Deel 3. Perspectief: het omslagpunt

Tussen de bedrijven door gaf ‘tafelheer’ Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft zijn visie. Hij stelde dat het symposium een ommekeer in de ontwikkeling van de Bickhorst markeerde en sprak zelfs van een historische middag. De Zeeuw herinnerde aan het grootse en meeslepende masterplan van Koolhaas (OMA) dat alle bestaande bebouwing opruimde. Dat plan ging met de crisis in 2010 in de prullenbak. De afspraken tussen gemeente en marktpartijen werden ontbonden. In de nieuwe aanpak stonden organische herontwikkelingen, bottom up, met een faciliterende rol van de gemeente, centraal. Maar nu is de woningmarkt weer goed en loopt de economie lekker. De gemeente heeft bouwgrond tekort en wil het programma opvoeren naar circa 10.000 woningen. Dat kan eenvoudig niet samengaan met een superorganische ontwikkeling en behoud van alle bedrijvigheid. Er komt dus weer een meer planmatige aanpak, met een duidelijker rol voor de gemeente, een ‘gebiedsaanpak’ met een investeringsagenda. Friso de Zeeuw voorspelde een duidelijker zonering van de Binckhorst. Delen kunnen ‘rauw en ongepolijst’ blijven, met een functiemix waar ook gewerkt blijft worden. Elders krijgt de woonfunctie duidelijk de overhand. Dat stelt eisen aan de stedenbouwkundige opzet, infrastructuur, openbaar vervoer, voorzieningen, de water- en groenstructuur en de openbare ruimte. ‘’Ik vermoed dat de gemeente daarmee na de zomerperiode naar buiten komt.” Henk Harms, directeur Ontwikkeling DSO van de gemeente Den Haag, ontkende het niet.

Aan tafel met Friso de Zeeuw, Joep Visschedijk (Amvest), Henk Harms (DSO Gemeente Den Haag), Richard Luigjes (sVn)

De Zeeuw zei te hopen dat de gemeente haar regie weet te beperken tot inspiratie, kaders en investeringen op hoofdlijnen die marktpartijen houvast geven. Hij bespeurde echter dat de gemeente nu weer detaileisen stelt aan de plannen waaraan nu wordt gewerkt. ‘’Dat zien we ook in andere gemeenten: de figuurzagers komen weer uit hun kamers.’’ Hij had ook kritiek op de marktpartijen. De ‘Kwaliteitsagenda Binckhaven’ noemde hij op zich een goed initiatief, maar veel te algemeen, met beleidschinees en daarmee te vrijblijvend. ‘’Werk dit uit, dan kunnen jullie als gezamenlijke marktpartijen de plannen van de gemeente actief beïnvloeden. En geef aan wat je daar zelf aan bij kunt dragen.”

Dat bepaalde pioniers in het transformatieproces met de stijgende prijs- en huurniveaus worden verdrongen vond De Zeeuw tot op zekere hoogte onvermijdelijk: ‘’Ook de Binckhorst ademt mee met de economische conjunctuur, dat zie je in andere tijden en andere landen ook’’. Aan de andere kant kunnen overheid en markt de bepaalde functie- en activiteitenmix koesteren, als ze zich daarvoor inzetten. ‘’Een terugkeer naar het megalomane plan Koolhaas is natuurlijk onwenselijk.’’ En voor wie nog twijfelde of de Binckhorst voor een kantelpunt in haar transformatie staat, had De Zeeuw nog een uitsmijter in petto. ‘’Kijk naar de mensen hier in zaal: voor het overgrote deel vastgoedmensen en investeerders van uitlopende pluimage. In de vorige meeting, in de crisistijd, domineerden pioniers, maatschappelijke initiatieven en kleine lokale bedrijven. Dat tekent de verandering.”

Wilt u meer informatie?

Op de site van De Vastgoedsociëteit Haaglanden kunt u alle presentaties inzien of downloaden.