“Bouw goedkope én duurdere woningen om druk op woningmarkt te verlichten”

Net als in Nederland stijgen in Amerikaanse steden de prijzen van de woningen en daalt het aanbod. Het aanpakken van het woningtekort staat ook daar hoog op de politieke agenda. Alleen wordt de discussie in steden als New York en San Francisco nog ingewikkelder door de aanwezigheid van sociaaleconomische ontwikkelingen als gentrificatie en displacement, het gedwongen vertrek van de oorspronkelijke bewoners door bijvoorbeeld de stijgende huur- en koopprijzen.

Angst voor displacement

Door de processen van gentrificatie en displacement zijn veel Amerikaanse steden huiverig om nieuwe huizen te bouwen, ondanks het steeds groter wordende woningtekort. In een video van het Amerikaanse onderzoeksplatform Vox laten onderzoekers op basis van diverse wetenschappelijke onderzoeken zien dat de bouw van nieuwe woningen de toenemende druk op de woningmarkt juist verlicht, waarbij de oorspronkelijke bewoners niet uit de wijk worden gedrukt.

Opvallend is de constatering dat bij de woningbouw juist moet worden ingezet op een grote diversiteit aan woningen, van sociale huur tot aan (dure) koopwoningen. Lokale bestuurders zijn volgens het onderzoek vaak angstig om ook duurdere woningen te bouwen uit angst voor displacement-effecten. Maar onderzoek van Berkeley naar de woningmarkt in San Francisco laat zien dat het bouwen van sociale huurwoningen, middeldure (huur)woningen en dure koopwoningen elkaar aanvult.

Zeker, de (huur)prijzen in de wijk stijgen doordat de wijk aantrekkelijker wordt door de nieuwe bebouwingen en de nieuwe voorzieningen die daardoor worden aangetrokken. Maar de prijsdaling die ontstaat doordat het aanbod groter wordt is dusdanig groot, dat de stijging teniet wordt gedaan. Alleen in de directe omgeving van de nieuwbouw (binnen 100 meter) is de stijging van de prijzen groter dan de daling.

Bouwen in de mix

De balans tussen goedkopere (sociale) woningen en duurdere woningen is daarbij essentieel. Het bouwen van duurdere woningen zorgt ervoor dat de prijzen in de hele stad dalen, wat voor alle inwoners een goede zaak is. Ook het proces van displacement wordt daardoor vertraagd. Maar de gentrificatie neemt wel toe. Door de nieuwe woningen (en de bijbehorende nieuwe voorzieningen) wordt de wijk populairder en wordt elk plekje dat vrijkomt waarschijnlijk ingenomen door rijkere nieuwkomers. En dat zorgt ervoor dat op de lange termijn ook verdringing weer een reëel gevolg kan zijn.

Daarom benadrukt het onderzoek dat het bouwen van goedkopere woningen essentieel blijft om gentrificatie tegen te gaan. De inkomensgroepen die het eerste uit de wijk dreigen te worden verdrongen, krijgen zo gegarandeerd een plek in de wijk.

Onderzoek naar de woningmarkt in New York onderbouwt de bevindingen uit San Francisco. Ook daar stijgen de prijzen doordat de buurt aantrekkelijker wordt, mede door de nieuwe voorzieningen. Maar tegelijkertijd zorgt het toegenomen aanbod voor een verlichting van de woningmarkt en daarmee dalende prijzen. Het onderzoek concludeert daarom dat bouwen (met daarbij de focus op een mix van verschillende soorten woningen) de oplossing is. “Het tegenhouden van dit soort ontwikkelingen kan de betaalbaarheidscrisis van de huisvesting verergeren en de huisvestingskosten voor lokale huurders verhogen.”