Bouw juist nu om de woningnood aan te pakken

Zoals Friso de Zeeuw in zijn betoog over de gevolgen van de coronacrisis treffend observeert maakt de corona-aanpak pijnlijk duidelijk dat veel lagere overheden de woningnood nog steeds niet als urgent probleem zien. Pieter van der Heijde vreest zelfs voor een pandemie in de stedelijke ontwikkeling. Deze zorgen zijn gegrond: woningbouwers door heel het land ervaren momenteel vertraging in vergunningtrajecten en uitstel van tenders.

In de ‘pre-corona-prognose’ van ABF Research/Capital Value loopt het woningtekort op tot 360.000 woningen in 2022. Hierbij wordt overigens gerekend met een gemiddelde nieuwbouwproductie van 84.000 woningen per jaar. Een vrij optimistisch getal aangezien er in 2019 slechts voor 54.000 woningen bouwvergunningen zijn versterkt. Het is duidelijk dat de woningnood zich over heel Nederland heeft verspreid. In alle regio’s, met uitzondering van Zeeland, is er momenteel een nijpend tot zeer nijpend tekort.

Regie op woningbouw

In de landelijke politiek staat de woningnood de afgelopen maanden hoog op de agenda. Het besef begint door te dringen dat de woningnood een probleem is dat mede door de overheid gecreëerd is. De belangrijkste kenmerken daarvan zijn: te hard saneren tijdens de vorige crisis, een jarenlange onderschatting van de migratie, te restrictief en traag ruimtelijk ordeningsbeleid en het ontbreken van centrale regie.

Er is grote behoefte aan meer actie vanuit het Rijk en de minister pakt steeds sterker de regie om de woningbouw te versnellen. Kamerleden buitelen over elkaar heen met woningbouwplannen: 100.000 woningen in Flevoland, tienduizenden woningen in Rijnburg bij Utrecht en een groot onderzoek naar woningbouw op locaties van het Rijksvastgoedbedrijf. Wat hierbij opvalt is dat eindelijk de exclusieve focus op binnenstedelijk bouwen enigszins wordt losgelaten. Er is een groeiend besef dat juist aan de randen van steden grote kansen liggen om de woningbouw te versnellen. Immers, Nederland is voor 85% onbebouwd. Er is ruimte zat.

Naast meer regie vanuit het Rijk en het loslaten van binnenstedelijk bouwen als enige optie, is er grote behoefte aan een concrete uitwerking van woningbouwplannen voor de lange termijn. Hoe kan de woningbouw gecombineerd worden met andere belangrijke grote thema’s zoals natuurontwikkeling, de energietransitie en klimaatadaptatie? Het is tijd dat het Rijk duidelijke keuzes maakt. In het rapport ‘Klein land, grote keuzes’ schetst Denkwerk een mooi kader. In de nieuwste Thermometer Koopwoningen werkt NVB Bouw dit uit in een advies om de woningbouw vlot te trekken.

Planologie zonder winstoogmerk

Dat het Nederlandse woningaanbod nauwelijks op de vraag naar woningen reageert, is niet uniek in de westerse wereld. Wat wel vrij uniek is, is dat gemeenten en in mindere mate het Rijksvastgoedbedrijf -  zeer actieve spelers zijn op de grondmarkt. Het trucje is simpel. Er wordt goedkope (landbouw)grond aangekocht, er worden plannen gemaakt en de bestemming wordt gewijzigd. Door de bestemmingswijziging is de grond opeens veel meer waard. In goede tijden overstijgen de grondopbrengsten de kosten die overheden maken voor ruimtelijke ordening ruimschoots. In tegenstelling tot het grootste deel van de gemeentelijke begroting zijn deze inkomsten vrij inzetbaar. Vaak worden ze gebruikt om ambitieuze projecten te financieren.

Een overheid die zowel bepaalt wie wat waar mag bouwen én zelf actief grond inkoopt opereert op gespannen voet met een ruimtelijke ordening die het publieke belang dient. Constante inkomsten voor het grondbedrijf zijn in veel gemeenten veel belangrijker dan het bouwen van voldoende, betaalbare nieuwe woningen. Hierdoor hebben gemeenten, als marktspelers, vaak een afwachtende houding: bij stijgende huizenprijzen worden de grondopbrengsten immers automatisch hoger, bij dalende huizenprijzen wachten gemeenten liever op betere tijden. Dit terwijl de maatschappij juist nu schreeuwt om veel betaalbare woningen. De realiteit is dat veel gemeenten monopolisten geworden zijn. Ze zitten samen op een enorme berg grond; 96.000 hectare waarvan een derde (zeer) veel potentie heeft voor woningbouw: goed voor minimaal 800.000 woningen (zie figuur 1). 80% van deze grond ligt buiten de bebouwde kom.

De bouw van woningen kan enorm worden versneld wanneer ruimtelijke ordening niet uit grondopbrengsten maar uit reguliere publieke begrotingen gefinancierd wordt. Er ontstaan dan zuivere afwegingen zonder financieel belang: hoeveel woningen hebben we waar en wanneer nodig? En niet: hoe kunnen we een aantrekkelijke, constante inkomstenstroom uit de grondspeculatie creëren?

Om de bouw van nieuwe woningen verder te versnellen, is het verstandig als het Rijk de regie deels naar zich toetrekt. Dit past beter bij het huidige, extreme woningtekort dat menig woningmarktexpert doet denken aan de situatie in de jaren ’50 en ’60 van de twintigste eeuw. In die periode nam de Rijksoverheid haar verantwoordelijkheid, zette de schouders eronder en voerde de productie op naar 100.000 tot 150.000 woningen per jaar. Het leeuwendeel bestond uit gesubsidieerde en daardoor betaalbare koop- en huurwoningen.

Aanpak voor woningen en groen

Waar destijds gebieden aangewezen werden, zou het Rijk nu grove contouren kunnen schetsen. De ruimtelijke ordening is nu meer gedecentraliseerd en lokale overheden en marktpartijen weten vaak het beste waar de kansrijke locaties liggen. Het Rijk analyseert hoeveel onbebouwde ruimte er nodig is binnen woningmarktgebieden met een tekort aan huizen en stelt globale kaders op.

Het is vanzelfsprekend van belang om de woningbouwopgave te koppelen aan andere grote thema’s zoals natuurontwikkeling. Immers, we kampen met een verschraalde natuur die om de nodige overheidsinvesteringen vraagt. Op voorschrift van een landelijke richtlijn kunnen nieuwbouwprojecten in samenhang met de natuur ontwikkeld worden. Zo kan een projectontwikkelaar kiezen uit een lijst met natuurinclusieve elementen (denk daarbij aan groene daken, geveltuinen en dergelijke). Dit kan worden gecombineerd met de aanleg van grootschalige bossen, parken en ander groen. Wanneer het Rijk in totaal slechts twee procent van de oppervlakte van ons land toewijst aan woon- en natuurontwikkeling, levert dit ruimte op voor 1.400.000 woningen en 25.000 hectare natuur.  

Lagere overheden blijven verantwoordelijk voor de concrete ruimtelijke invulling en ontvangen van het Rijk budget voor natuurcreatie en een bouwpremie per woning. Deze bouwpremie moet de noodzaak bij gemeenten om geld te verdienen aan hun grond overbodig maken. Mochten gemeenten achterblijven met de woningbouwproductie in hun gebied, dan grijpt de minister op basis van vooraf afgesproken criteria in. Het resultaat van een dergelijke aanpak is dat woningbouwproductie sterk zal toenemen waardoor de huizenprijzen normaliseren. Wonen wordt dan weer voor veel mensen betaalbaar.

Slechts een derde van de beoogde nieuwbouwwoningen past binnenstedelijk. Bouwen buiten de bestaande bebouwde kom, aan de randen van de steden, is onvermijdelijk. Als eerste moet ingezet worden op buitenstedelijke locaties waar al infrastructuur ligt. Daar kan snel gebouwd worden. En daarvoor kan het Rijk enkele randvoorwaarden opstellen.

Denk daarbij bijvoorbeeld aan:

• de biodiversiteit moet in vergelijking met de huidige situatie verbeteren

• benut zoveel mogelijk bestaande infrastructuur.

• hoe dichter bij een (intercity)station, hoe hoger de minimale bouwhoogte

• woningbouwers mogen voor elke binnenstedelijk gerealiseerde woning er twee tot vier buitenstedelijk ontwikkelen. Zo ontstaat capaciteit voor circa 350.000 binnenstedelijke en 1.100.000 buitenstedelijke woningen voor de komende 10 tot 15 jaar.

Deze duidelijke, landelijk geldende kaders gericht op de middellange termijn kunnen verder verrijkt worden. Belangrijk is dat gemeenten geen extra bouwkundige eisen mogen stellen. Deze aanvullende eisen – denk aan circulariteit, energie-opwekkende woningen en dergelijke – verhogen de proces- en bouwkosten enorm, terwijl het bouwbesluit al tot zeer energiezuinige woningen van hoge kwaliteit leidt. 

Met regie, investeringen en kaders van het Rijk kan de woningbouw op regionaal niveau versnellen. Dat kan zowel binnen als buiten de stad en in samenhang met natuurontwikkeling. De woningnood is te groot om deze niet op rigoureus andere en veel efficiëntere wijze aan te pakken.

Cover: Illustratie Ineke Lammers