Bouw ’t zelf slaat een piketpaal voor toekomstig ontwikkelen

De documentairemaker aan het woord

In tegenstelling tot de hoofdpersonen uit zijn documentaire heeft Alexander Oey een nogal traditionele wooncarrière. Lange tijd woonachtig in het centrum van Amsterdam, tot het moment van gezinsuitbreiding hem deed verlangen naar meer (buiten)ruimte. Omdat deze in het centrum van Amsterdam schaars en/of onbetaalbaar is, kwam hij in Amsterdam-Noord terecht. Maar dat vreemde ogen dwingen is echter gelijk duidelijk. Voor zijn nieuwe woonplek hanteerde Oey als criterium de ‘fietsbare interactie – de bereikbaarheid van de binnenstad per fiets’. Niet het eerste kenmerk waar gebiedsprofessionals aan denken bij nieuwe ontwikkelingen.

De documentaire Bouw ‘t zelf past goed bij de trend die Oey al langer op allerlei gebieden herkent; een terugtrekkende overheid hand in hand met toenemend burgerinitiatief. Een trend die niet elitair is of voorbehouden aan hogeropgeleiden. Dit blijkt als Oey wordt gevraagd wat hem het meest veraste bij het maken van de documentaire: “De diversiteit in zelfbouwers, met allemaal één verlangen – zelfbeschikking over wat je bouwt”.

De documentaire

Na deze korte introductie bekeken we gezamenlijk de documentaire en maken we kennis met een aantal zelfbouwers die een mooie afspiegeling vormen van de huidige tijdsgeest. Zo maken we kennis met ‘de marktplaatsman’ Frank Alsema die alle onderdelen van zijn huis in Buiksloterham goedkoop inkoopt via Marktplaats. De onderdelen bepalen het uiteindelijke ontwerp en niet vice versa. We maken kennis met Alexandra Dobrzynski en Serge Schaper. Schaper is een zzp’er die in deze tijden weinig opdrachten vergaart en dus al zijn tijd steekt in het letterlijk zelf bouwen van zijn huis. Ook komen we Peter Hermans tegen, die een huis zonder ramen op de verdieping bouwde en ons pijnlijk duidelijk maakt hoe doorgeschoten regelzucht in het bouwbesluit doel en middel heeft omgedraaid. Voldoende licht (het doel) wordt bereikt door translucent polycarbonaat te gebruiken als wanden. Traditioneel waren de ramen het middel om het doel van voldoende licht te bereiken. Tegenwoordig zijn ramen blijkbaar het doel en moest voor deze zelfbouwer een tijd- en energievretende gedoogconstructie in het leven worden geroepen. Als de aftiteling over het scherm rolt blijft een sfeer van positivisme en aanstekelijkheid hangen in de zaal. Dit is de opmaat naar een levendig debat over de betekenis van zelfbouw voor onze sector.

Wat leert het ons

Na de documentaire voegen Marije Raap van het zelfbouwteam gemeente Amsterdam en Olaf Vreugdenhil van de Alliantie zich bij Alexander Oey aan de discussietafel. Onder leiding van Agnes Franzen ontstaat een mooie interactie tussen zaal en sprekers. Hieronder zijn de lessen die we als vakgebied uit de documentaire kunnen trekken gebundeld.

Zelfbouw is een proces, geen product: Almere bewijst dat zelfbouw niet een product is dat alleen voor de beter opgeleide en meer gevulde beurs is weggelegd. Ook voor minderbedeelden is zelfbouw mogelijk. Zelfbouw is eerder een proces, dan een product.

Verwachtingenmanagement, flexibiliteit van en binnen regels: “Niet de regels zelf vormen het probleem, maar de omgang ermee, er is een nieuwe mindset nodig”, stelt Raap. Ook is er sprake van verschillende verwachtingen; de professional vindt een doorlooptijd van een jaar snel. Terwijl de meeste zelfbouwers willen starten met bouwen op het moment dat het contract is getekend, is Oeys ervaring in Almere. Professionele spelers kunnen hier volgens Vreugdenhil een rol van betekenis spelen door afspraken te maken met de gemeente over reactietermijnen. Er kan bijvoorbeeld veel tijd gewonnen worden als bij de verschillende procedures niet de maximale toetstermijn van tien weken, maar de minimale termijn van zes weken wordt gehanteerd. Bij kantorentransformatie in Nieuwegein blijkt dat het mogelijk is. Echt snelheid maken kan als aan de voorkant voor alle partijen duidelijk is hoe het proces zal verlopen.

Nieuwe rollen: faciliterende overheid, assisterende ontwikkelaar en ondernemende burger: De rol van de overheid is meer los te laten en de randen van de wetgeving op te zoeken. Raap: “We ontdekken dat er een wereld bestaat buiten het masterplan.” Loslaten betekent volgens haar ook niet willen sturen op de dynamiek die zelfbouw met zich meebrengt, want “zelforganisatie kun je niet opleggen” . “Ook dient de overheid zich veel meer te verdiepen in haar klant. Waar loopt een klant tegenaan in het ontwikkelproces? Meedenken is dan het adagium. Tegelijkertijd moet je als overheid niet vergeten dat je een zakelijke partner bent, jij verkoopt immers grond. Hier is het juist van belang om duidelijk te zijn en vast te houden aan zakelijke afspraken”, aldus Raap.

Ontwikkelaars en corporaties maken ook een transitie door. Lange tijd gijzelden ze de grond en sloten zo zelfbouw uit. De crisis geeft zelfbouw een kans, maar het is nog lang geen gemeengoed. Daar waar zelfbouw wel de kans krijgt, blijkt financiering een lastig punt. Banken zijn wars van risico’s (van een ander) en financiering voor zelfbouw is moeilijk te krijgen. “Ook hier kunnen professionele partijen een rol van betekenis spelen,” stelt Vreugdenhil, “door bijvoorbeeld als achtervang op te treden.” Minister Blok zou zich dus twee maal achter de oren mogen krabben voordat hij besluit om corporaties de ontwikkeling van koopwoningen te ontzeggen. De maatregel gooit ongewild een deur dicht voor (financiering van) zelfbouw. Terwijl zelfbouw hét voorbeeld is van de door het ministerie bepleite betrokkenheid en invloed van de gebruiker op de woning.

De burger verrast ondertussen elke professional met ongekende ondernemingskracht, creativiteit en kennis van zaken. De documentaire laat zien hoe bevlogen burgers een gebied adopteren en op de kaart zetten. De zaal twijfelt of eigenbouwers verder kijken dan de eigen kavelgrens. Het mentaal eigenaarschap voor de wijk lijkt bij de zelfbouwers echter sterk genoeg ontwikkeld om zich mede verantwoordelijk te voelen voor de collectieve kwaliteit. “Je bent immers zuiniger op iets wat van jou is”, verklaart Vreugdenhil. De toekomst moet uitwijzen hoe en in welke rolverhouding zelfbouwers verantwoording kunnen en mogen nemen voor de openbare ruimte.

Een niche, die laat zien dat er zoveel meer kan als we starten met de toekomstige bewoner: De zaal lijkt het erover eens: zelfbouw zal niet alle woningzoekenden aanspreken. Het zal altijd een niche blijven voor een bepaalde groep kopers/huurders.

Reflectie

Maar als zelfbouw een niche is… is aan de andere kant van het spectrum projectmatige standaardbouw dan misschien niet even goed? Is niet jarenlang een behoefte naar meer invloed van de koper en huurder op zijn of haar woning en woonomgeving onbenut gebleven? Als dit waar is, dan zit tussen de twee uitersten een grote groep kopers en huurders die wel mee wil beslissen over de woning en woonomgeving, maar niet alle risico’s wil lopen. Er is nog niet veel onderzoek gedaan, maar research van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling onder zelfbouwers in Almere (binnenkort beschikbaar) wijst erop dat opdrachtgeverschap eerder wordt gezien als middel om keuzevrijheid te krijgen dan als een doel op zich. Dit pleit voor een bandbreedte aan mogelijkheden om invloed uit te kunnen oefenen. De documentaire slaat een piketpaal op een nog niet ontgonnen terrein voor nieuwe verhoudingen tussen oude partijen, voor nieuwe verdienmodellen in termen van geld en waarde, voor een ontwikkelkolom die start bij de gebruiker in plaats van de grond. De zaal is unaniem overtuigd dat de documentaire ons leert dat een ontwikkelproces start in plaats van eindigt bij de toekomstige bewoner.

Spot het mislukte zelfbouwproject! Bouw ‘t zelf is een documentaire die positief in beeld brengt waar burgers toe in staat zijn als je ze serieus neemt en de ruimte geeft. Het inspireert om de grenzen van de eigen werkwijzen op te rekken om deze burgerkracht de ruimte te geven. Toch kent de documentaire één zelfbouwer die zijn droom niet realiseert. Ik daag u uit om hem aan te wijzen (als u nog gaat kijken) of hem in herinnering te roepen (als u al wel heeft gekeken).

Spoiler alert! Het lijkt wel symbolisch, maar de zelfbouwer die het niet redt is een failliete ontwikkelaar die saillant genoeg, zelf blijkbaar geen genoegen hoeft te nemen met een projectmatige woning. Het bedrijfsfaillissement dwingt hem de gevel van zijn in aanbouw zijnde privéwoning op marktplaats te zetten. Hij komt niet in beeld, maar de ‘Marktplaatsman’ tikt de gevel voor 20% van de nieuwwaarde op de kop. Zelfbouw is een succes, behalve voor ontwikkelaars die niet snel genoeg inspelen op een veranderende markt.

Zie ook:

Buiksloterham is een van de projecten die belicht worden op het Jubileumcongres van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling op 27 Maart. Met onder meer aandacht voor de nieuwe rol van de corporatie. Zie ook sessie B