Bouwen met liefde

Van geld naar liefde voor de mens

We zitten in een economische reset…

Hans de Jonge begint met de uitdagingen van deze tijd. Urbanisatie, armoede, energie, besmettelijke ziektes, demografie, water, klimaatverandering, biodiversiteit en voedselveiligheid. Alle hebben een link met elkaar, met alle hebben wij te maken. Nu snel door naar Richard Florida: we gaan van een door de industrie gedomineerde economie naar een diensteneconomie in een netwerksamenleving. Vrij bekende context, snel door naar de Nederlandse bouw met drie hoofdonderwerpen: de Nederlandse bouwopgave, duurzaamheid / verduurzamen en waarde creatie.

…of je het nou wilt of niet…

Volgens De Jonge zijn de twee grote opgaven voor de Nederlands bouw: - de mismatch tussen vraag en aanbod oplossen, - toekomstige vraag in bestaande voorraad accommoderen.

Enkele korte toelichtingen

Hoe los je dit op? Verduurzaming van de bestaande voorraad, transformatie en sloop, adaptieve nieuwbouw, ontkoppeling van bezit en gebruik, nieuwe financieringsmechanismen (van vastgoed als financieel product naar vastgoed als gebruiksgoed) en procesinnovatie. : waar krimp en leegstand is, slopen. Waar leegstand en groei is, misschien transformeren. Anders niet. Circa 30% van de kantorenleegstand kan je oplossen met transformatie. En de rest? Slopen. Hiernaast is één van de ingewikkeldste vraagstukken het financieringsvraagstuk. Van het klassieke financiële denken naar nieuwe financieringsmechanismen. De gebruiker wil flexibiliteit. We denken dan snel aan techniek, maar het gaat om organisatie- en contractvraagstukken.

…duurzaamheid en bestaande voorraad is DE opgave…

De gemiddelde belegger en gebruiker vindt duurzaamheid tegenwoordig een voorwaarde. Geen duurzaamheid, geen kans. Verder geven 60% van alle huurders en gebruikers de voorkeur aan het verduurzamen van de huidige huisvestingslocatie. Wat houdt ons dan tegen? Dat zijn argumenten als ‘verduurzaming is de verantwoordelijkheid van de eigenaar’, ‘de terugbetaalperiode is te lang’, ‘geen geld voor investering’, ‘te complex’ en ‘geen interne steun’.

...door middel van een verandering van perceptie en verdeling van waarde.

Even een recap over het woord ‘waarde’. Wat maakt nou dat men honderden jaren lang ergens in blijft investeren? “Dat is heel simpel, men moet er van houden”, aldus De Jonge.

Er moet dus een gebouwde omgeving gerealiseerd worden waar men een gevoel bij heeft en van kan houden. Hoe dat dan moet en wat daarvoor nodig is, daar zijn genoeg voorbeelden van. Waar het om gaat is: “Kijk naar de totale keten, kijk waar de waarde wordt toegevoegd en probeer die waardetoevoeging te verdelen over de spelers in de keten in plaats van bij één speler te leggen. Anders komt het niet tot stand”. Er zijn voorbeelden genoeg over ketensamenwerking, circulaire economie, nieuwe financieringsmogelijkheden en ga zo maar door. Die moeten nu worden opgeschaald. Volg de koplopers.

Thomas Rau doet er een schepje bovenop. Vergeet strategie: “Culture eats strategy for breakfast.” Het gaat om cultuurverandering. Het gaat om de attitude. Die moet veranderen. Hij zegt:

De grote verandering is dat de mensheid met de neus tegen de glazen bol is gelopen. We hebben eindelijk ontdekt dat de wereld een gesloten systeem is waar oneindige groei niet mogelijk is. We moeten met de gebouwde omgeving tijdelijkheid faciliteren. Gebouwen ontwikkelen waar niets van verloren gaat. Want de toekomst kennen we niet.

Deelsessie A2 Maastricht: dezelfde duurzaamheidstaal gaan spreken

Bij de sessie over het project A2-Maastricht stond de vraag centraal hoe duurzaam dit project is en waar de kansen voor verdere verduurzaming liggen. Duurzaamheid, zeker op gebiedsniveau, was nog niet zo’n hot topic toen in 2006 alle essentiële keuzes voor het project werden gemaakt (waaronder de dubbele tunnel, de groene loper door de stad en de aanbestedingsprocedure). De opdrachtgever (verschillende publieke partijen) stelde zich later pas de vraag: wat kunnen we nog aan het project toevoegen in termen van duurzaamheid?

Grontmij werd ingeschakeld om dit middels de systematiek van BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling te toetsen. Daarbij was nog niet besloten of ze voor een certificatie wilden gaan. BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling kijkt naar aspecten als management, synergie, gebiedsklimaat, bronnen en welvaart en welzijn. Het lastige was het feit dat teruggekeken moest worden. Lastig aantoonbaar zijn dan bijvoorbeeld aspecten als management en organisatie, duurzaam rendement, energieverbruik en de duurzaamheidsprestatie van gebouwen (er zijn nog geen gebouwen gebouwd). Uiteindelijk bleken er nog kansen te over om het project te verduurzamen en waarde toe te voegen aan de omgeving. Welke kansen dit zijn en hoe deze benut gaan worden, bleef onbelicht. Belangrijkste van de systematiek BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling is volgens Marius Schoppink van Grontmij dat “alle partijen in de gebiedsontwikkeling dezelfde duurzaamheidstaal gaan spreken. Alles is gedefinieerd”.

De casus onderstreept dat duurzaamheid vanaf het begin en in dialoog tussen de partijen moet worden benaderd, in plaats van het als toevoeging te zien. En om bij lopende projecten waarbij dit niet het geval is geweest te beginnen met de vraag: hoe duurzaam is het plan op dit moment en hoe krijg je dit in beeld? Toch bleef het de vraag hoe de beoordelingsrichtlijn BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling hier aan bijdraagt. Moet je alle aspecten definiëren om de A2-Maastricht als duurzaam project aan te merken? Belangrijkste criterium moet zijn dat het project intrinsiek duurzaam is voor de stad. Het draagt bij aan de verbetering van de verkeersdoorstroming, bereikbaarheid en verkeersveiligheid, reductie van lucht- en geluidsoverlast en verbetering (o.a. vergroening) van de gebouwde omgeving. Misschien betekent een cultuurverandering ook: benadrukken wat goed gaat.