Bouwlobby frustreert de échte oplossingen voor het woningbouwvraagstuk

De woningmarkt staat onder hoge druk. Dat geldt ook voor het politieke debat over hoe de ‘markt' vlot te trekken. De verhalen over jongeren, mensen met een kleine beurs en senioren die geen passende woning kunnen vinden, zijn schrijnend. Daarop poogt bouwend en ontwikkelend Nederland in te spelen. Zo werd vorige week door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) met veel bombarie een schijnbaar panklare ‘oplossing' voor de wooncrisis opgediend. Niks is minder waar. Het rapport zit vol misleidende analyses en valse beloften. De bouwlobby lijkt de crisis vooral te willen gebruiken om de politiek te bewegen meer stenen te mogen stapelen in de weilanden.

Dogmatische drammers

Op basis van een eigen onderzoek naar ‘ruimtelijke ordening en bouwlocaties’ beweert EIB-directeur Taco van den Hoek dat we snel eengezinshuizen met een tuin moeten bouwen op agrarische grond. Dit zou beter voldoen aan de woonvraag en sneller te realiseren zijn. Bouwen in de bestaande stad is immers ingewikkeld, complex en verloopt traag. En waarom moeilijk doen als het makkelijk kan? Van den Hoek presenteert buitenstedelijk bouwen als de uitweg uit de wooncrisis en zet - en passant - de voorstanders van binnenstedelijk bouwen weg als dogmatische drammers. Maar zijn beweringen zijn niet alleen onnodig polariserend, maar ook feitelijk onjuist.

Waar we de komende periode ook gaan bouwen, binnen- of buitenstedelijk, het is altijd complex, duur en tijdrovend. Maar dat binnenstedelijke locaties duurder zijn dan het aanleggen van een nieuwe wijk in het weiland, klopt niet. Ook daarvoor zijn immers substantiële investeringen nodig, bijvoorbeeld in het bouwrijp maken van de grond, de infrastructurele ontsluiting en aanleg van nieuwe voorzieningen. Deze kosten belanden doorgaans op het bordje van de overheden - en dus uiteindelijk van de burger. Bovendien gaat het EIB voorbij aan de derving van maatschappelijke opbrengsten op deze locaties door landbouw, duurzame energie, natuur, recreatie en de extra mobiliteits- en milieukosten van buitenstedelijk bouwen door onder andere vervoersbewegingen en uitstoot van stikstof en fijnstof.

Piept en kraakt

Ook bij de rekensom achter de woningbehoefteprognose van circa 1 miljoen in het EIB-rapport zijn kanttekeningen te plaatsen. Uitgaande van een gematigd demografisch groeiscenario (zo schrijft het PBL dit voorjaar (pdf): “er is een behoorlijke waarschijnlijkheid dat tot 2030 aanzienlijk minder dan één miljoen extra woningen nodig zijn”) liggen er op dit moment in de meeste regio’s al genoeg plannen op de (planologische) plank om (tot 2030) aan de woningvraag te kunnen beantwoorden. Het ministerie van BZK bevestigde begin juni op basis van een inventarisatie van de plancapaciteit van provincies en gemeenten, dat er voor bijna 1 miljoen woningen aan plannen liggen. De grootste uitdaging is dan ook niet het zoeken van nieuwe locaties, maar de realisatie van plannen die gemeenten al hebben voorbereid.

En juist op dat punt doen zich op dit moment problemen voor. Er is sprake van een tekort aan lokale uitvoeringskracht. Gemeenten hebben er taken in het ruimtelijk domein bij gekregen zonder voldoende financiële middelen. Het na-ijleffect van de crisis van 2008 is daarbij ook voelbaar. De afdelingen ruimtelijke ontwikkeling van met name kleinere gemeenten kampen als gevolg van bezuinigingen met afnemende expertise, onder meer op het vlak van grondzaken en vergunningen. Niet voor niets laat onderzoek van BMC begin dit jaar zien dat het piept en kraakt in het ruimtelijke domein, een conclusie die ook het Planbureau voor de leefomgeving trekt.

Breder welvaartsperspectief

Het EIB lijkt in haar rapport ook niet bezig te zijn met wat mensen echt willen qua woonwensen van de huidige en toekomstige huishoudens. De grote ontwikkeling is dat huishoudens kleiner worden, de vergrijzing voor de deur staat en dat een groot deel van de huishoudens graag nabij stedelijke voorzieningen en in de buurt van multimodale mobiliteitsknooppunten wil wonen. Dat vraagt om heel andere woningen en woonmilieus dan het EIB voorstelt, namelijk nog meer monofunctionele woonwijken met gezinswoningen buiten de stad. Deze woningen gaan bovendien ten koste van zeer gewaardeerde en druk benutte landschappen in de stedelijke regio’s.

Aansluitend daarop is er nog het ruimtevraagstuk. Dat het landelijk gebied voldoende ruimte biedt voor extra woningen, is evident. Maar de woningbouw is niet het enige vraagstuk dat een claim op die ruimte legt. Ondanks de titel van zijn rapport toont het EIB weinig besef van het belang van een zorgvuldige ruimtelijke ordening. De woningbouwopgave wordt nauwelijks verbonden met de andere grote ruimtelijke vraagstukken. Mede vanwege de klimaatverandering is duurzame verstedelijking de echte uitdaging. We zullen woonwijken moeten realiseren die niet alleen wooncomfort bieden, maar ook natuurinclusief, circulair en klimaatbestendig zijn. Een breder welvaartsperspectief op wonen is nodig. De markt kan helpen dat perspectief te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van energieleverende woningen en woonwijken, een materialenpaspoort voor nieuwbouwwoningen, en nieuwe (deel)mobiliteitsconcepten.

Preciezer en innovatiever

Opvallend, tot slot, is dat het EIB-rapport buiten beeld laat dat bijbouwen van nieuwe woningen slechts een gedeeltelijke remedie is tegen de problemen op de woningmarkt. Dat bijbouwen de op hol geslagen woningprijzen kan drukken, is meermaals door De Nederlandse Bank ontkracht. De sterke stijging van huizenprijzen hangt vooral samen met de financialisering van de woningmarkt, met de toegang van kopers tot steeds goedkopere financiering. Doordat wonen vastgoed is geworden, een beleggingsobject, staat de betaalbaarheid onder druk. Daar komt bij dat corporaties door de verhuurdersheffing corporaties onvoldoende middenhuur kunnen realiseren. Door deze systeemproblemen niet in de analyse te betrekken wordt een halfzijdig verlamd beeld geschetst van de wooncrisis.

De markt speelt een belangrijke rol bij de aanpak van de woningbouwopgave. En bouwen in het groen moet niet per definitie worden uitgesloten als optie. Maar het wordt tijd dat ook partijen als het EIB erkennen dat het loket ‘gemakkelijke oplossingen’ is gesloten. De planologische complexiteit ontkennen en de polder volbouwen is een 20e-eeuws antwoord op een 21e-eeuwse uitdaging. Laten we preciezer, realistischer en vooral ook innovatiever aan de slag gaan om het woningvraagstuk aan te pakken.