Opinie De kans is groot dat het nieuwe kabinet weer een minister in de gelederen heeft die zich specifiek met het ruimtelijke domein bezighoudt. In een open brief aan die minister van Ruimte geeft Koen Raats, expert gebiedsontwikkeling, aan hoe hij of zij de woningbouw vlot kan trekken. “De zes suggesties kunnen relatief snel worden uitgevoerd.”
Beste Minister van Ruimte,
U bent waarschijnlijk nog leidend voorwerp aan de onderhandelingstafel van het nieuwe kabinet in Den Haag. Maar ik weet het zeker, u gaat er komen. En wat ontzettend goed; eindelijk weer een minister die zich gaat bezighouden met ruimtelijke ordening. We hebben u jarenlang ontzettend gemist! Om maar gelijk met de deur in huis te vallen: er is veel werk aan de winkel: verrommeling van het landschap, krimpregio’s, bodemdaling en de energietransitie om maar eens wat te noemen. Maar laten we beginnen met het belangrijkste: de woningbouwproductie. Laat mij zo vrijpostig zijn om met dit schrijven zes concrete suggesties te doen hoe zo snel mogelijk woningen gebouwd kunnen worden. Er zijn snel acties nodig, en dat vraagt een actiegerichte, ondernemende houding van de Rijksoverheid. Daarom hierbij zes suggesties die u zelf kunt uitvoeren om een concrete bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort.
Suggestie 1: Maak een vliegende brigade en stuur ze naar gemeenten
De coronacrisis heeft financieel beslag gelegd op vrijwel alle begrotingen van gemeenten in het land. Veel gemeenten hadden het financieel al zwaar, bijvoorbeeld door de decentralisatie van het sociale domein. De coronacrisis heeft tot extra financiële tegenvallers geleid waardoor veel gemeenten (zeer) krap bij kas zitten. Er zijn laptops uitgedeeld aan schoolkinderen, zorgkosten zijn gestegen, en gemeenten hebben verenigingen, voorzieningen en clubs financieel geholpen om door de crisis heen te komen. De krappe financiële middelen maakt het voor gemeenten moeilijk om de juiste mensen in dienst te nemen of in te huren om op deze manier op lokaal niveau juridisch planologische stappen te zetten: het aanpassen van structuurvisies, bestemmingsplannen en vergunnen van ruimtelijke plannen. Daarnaast moet vaak stevig onderhandeld worden met private partijen om de juiste maatschappelijke waarden te krijgen, en dit moet juridisch en financieel kloppen: het is specialistisch werk. Met name kleine gemeenten hebben zelden de specialisten in huis en hebben weinig geld deze mensen over een langere termijn in te huren. Ten aanzien van woningbouw en gebiedsontwikkeling lopen de kosten altijd voor de baten uit. Het kan enorm helpen als de Rijksoverheid een pool van specialisten maakt, die op rekening van de Rijksoverheid en in opdracht van gemeenten komen bijspringen. De provincie Zuid-Holland heeft de afgelopen jaren succesvol een degelijke ‘vliegende brigade’ ingezet die na matching werd gekoppeld aan concrete projecten. Specialisten op rekening van het Rijk dus, in opdracht van gemeenten.
Suggestie 2: Denk groot en investeer in grootschalige infrastructuur
Als een gemeente een gebied tot ontwikkeling wil brengen zal zij zelf financiële middelen moeten organiseren om te investeren in bijvoorbeeld de verkeersinfrastructuur, bruggen, tunnels of anderszins. Deze ingrepen kunnen vrijwel nooit volledig uit de opbrengsten van de grondexploitatie worden gefinancierd op basis van toerekenbaarheid en proportionaliteit. Dit kan woningbouw in gebieden dwarsbomen. Immers, de woningen moeten bereikbaar zijn. Nu heeft de Rijksoverheid al 1 miljard euro beschikbaar gesteld via de Woningbouwimpuls. Gemeenten kunnen een aanvraag doen en daarmee een bijdrage vanuit het Rijk krijgen om daarmee bijvoorbeeld infrastructuur te financieren. Echter, de 1 miljard wordt op deze manier versplinterd uitgegeven over diverse projecten in heel Nederland. De Woningbouwimpuls is op zich een goed begin, maar er is meer nodig. Juist door deze versplintering wordt er vrijwel uitsluitend geïnvesteerd in autowegen. Want nieuwe autowegen naar de nieuwe wijken toe zijn relatief goedkoop in vergelijking met nieuw aan te leggen trein-, metro- of tramverbindingen. De versplintering van het budget bevordert het duurzaam mobiliteitsgebruik dus niet. ”Er is geen plan” zei planoloog Zef Hemel al. Juist nu zijn meer grootschalige overheidsinvesteringen in infrastructuur nodig. Denk daarbij groot en in systemen. Bijvoorbeeld: een metrolijn naar Purmerend of Almere over het IJ waarlangs verdichting kan plaatsvinden. Neem zelf verantwoordelijkheid als Rijk, maak zelf concrete plannen en wordt opdrachtgever voor het aanleggen van deze infrastructuur.
Er zijn snel acties nodig, en dat vraagt een actiegerichte, ondernemende houding van de Rijksoverheid
Suggestie 3: Breng eigen vastgoed zo snel mogelijk tot ontwikkeling
Het Rijk is zelf een van de grootste vastgoedeigenaren van het land. Ze bezit bijvoorbeeld (voormalige) defensieterreinen, oude gevangenissen en strategische percelen. Een mooi voorbeeld is het voormalige vliegveld Valkenburg: waar jarenlang de musical soldaat van Oranje is opgevoerd. Het Rijk is grotendeels eigenaar van het terrein en laat het aan de provincie en lokale gemeenten over om ruimtelijke plannen te maken voor het gebied. Echter, dit heeft zo lang geduurd (15 jaar) dat het Rijk uiteindelijk heeft gedreigd met top down ingrijpen. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, zei daar over: “Als gemeenten maar blijven treuzelen met het bouwen van woningen, mag het Rijk best haar tanden laten zien.” Oftewel, Minister: laat uw tanden zien als het nodig is. Een crisissituatie zoals deze laat zien dat het kan helpen om als Rijk niet terughoudend te zijn met inpassingsbesluiten en Rijksaanwijzingen.
Een pervers mechanisme dat optreedt als het Rijk vastgoed verkoopt is dat zij daar wel het liefst een hoge prijs voor krijgt. Vaak zitten gemeenten aan tafel en stellen eisen aan de ontwikkeling, met een drukkend effect op de vastgoedwaarde. Hierdoor wordt planvorming vaak al in een vroeg stadium gefrustreerd door onenigheid tussen twee overheidspartijen die het niet eens kunnen worden over de voorwaarden waaronder het gebied in kwestie tot ontwikkeling wordt gebracht. Daarom een radicaal voorstel: maak als Rijk een analyse welk vastgoed zo snel mogelijk ontwikkeld kan worden voor woningbouw, neem de regie in handen door deze locaties zelf tot ontwikkeling te brengen en zorg voor lokale participatie en inspraak.
Suggestie 4: Wees innovatief, heb lef en onderneem zelf actie
Uw voorgangers kennen een rijke traditie op het vlak van het schrijven van dikke beleidsnota’s. Doe dat niet! Dit kost veel tijd, en een meer actiegerichte houding vanuit de Rijksoverheid kan helpen om de crisis van de bouwproductie het hoofd te bieden. Het actief meewerken aan projecten op lokaal niveau kan daaraan een belangrijke bijdrage leveren. Deze projecten mogen lef, urgentie en innovatie uitstralen. Bijvoorbeeld: het Rijk koopt een oud cruiseschip en bouwt dit om tot een grote locatie voor studentenhuisvesting. Hierdoor kunnen veel studenten redelijk snel aan een betaalbare huurwoning komen. Breng daarbij wel de lessen van het SS Rotterdam-debacle in praktijk. Een andere suggestie: stimuleer het bouwen boven stations en spoorlijnen. Vastgoeddirecteur van NS Sebastiaan De Wilde pleitte hier al eerder voor. Het bouwen vlakbij stations draagt bij aan duurzaam mobiliteitsgebruik en de behoefte aan wonen in centra van grote en middelgrote steden. U heeft zelf deze gronden in handen. Tot slot kan het Rijk prefab woningen bestellen, en deze (tijdelijk) neerzetten op haar eigen gronden, of gronden van andere overheden. Bouwonderneming Van Wijnen gaf al aan jaarlijks duizendtallen prefab woningen te kunnen produceren.
U zou kunnen denken dat een actiegerichte, snel opererende en interveniërende Rijksoverheid door lokale overheden wordt gezien als top down bemoeienis, waarbij de lokale besluitvorming buitenspel wordt gezet. Daarom het advies: voer deze projecten uit na dialoog en op aanvraag van lokale gemeenten. Ik denk dat u bij genoeg gemeenten met open armen wordt ontvangen.
Een meer structurele aanpak is noodzakelijk waarbij geanalyseerd wordt wat de drijvende factoren zijn achter het ontstaan van het woonprobleem
Suggestie 5: Wacht met de Omgevingswet
Volgens de laatste planning wordt de nieuwe Omgevingswet op 1 januari 2022 werkelijkheid. Veel gemeenten zijn nog onvoldoende voorbereid op deze noviteit. Het uitvoeren van de Omgevingswet vraagt om een cultuurverandering binnen lokale overheden. Met andere woorden: dat kost veel tijd, diverse cursusdagen en het aanpassen van interne beleidsprocessen. Dit kost ambtenaren van lokale overheden zeer waardevolle tijd en komt de versnelling van woningbouw niet ten goede. Daarbij heeft KPMG berekend dat de transitiekosten tussen de 1,2 en 1,5 miljard bedragen. Tot slot heeft de VNG geëist dat het Digitale Stelsel Omgevingswet (DSO) bij invoering goed moet werken. Dat is momenteel nog niet geregeld. En we weten dat de combinatie van ict-projecten en de overheid veelal leiden tot moeilijk voorspelbare situaties. Daarom het advies: wacht nog even met de Omgevingswet.
Suggestie 6: Maak een stikstof depositiebank
Tot slot misschien wel het meest ingewikkelde dossier: stikstof. Ook op dit lastige thema valt op te merken dat weinig daadkrachtig en actiegericht wordt gehandeld vanuit de Rijksoverheid. Friso de Zeeuw, emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling, merkte hier al over op: “wacht niet op de besluitvorming over ‘Remkes’, maar onderneem zelf actie”. Hij pleit voor een gebiedsgerichte aanpak, met een regionale depositiebank. In Noord-Holland wordt hier al mee geëxperimenteerd. De weg te nemen stikstofbronnen (bijvoorbeeld te saneren boerenbedrijven) bepalen de inleg van de bank. Voor de natuur wordt 30 procent van het ‘stikstofkrediet’ afgeroomd, en de rest kan worden besteed aan bouwplannen. Dit zijn hoopvolle en concrete voorbeelden hoe op regionaal niveau gewerkt kan worden aan een uitvoerbare oplossing. Het zorgt ervoor dat op lokaal niveau niet meer krampachtig gewacht wordt op een oplossing vanuit het Rijk. Het Rijk kan echter wel zelf initiatief nemen om dergelijk ‘stikstofbanken’ op te richten. Als de banken worden opgericht in samenspraak met landbouworganisaties, natuur- en milieubewegingen en bouw- en ontwikkelbedrijven heeft deze oplossing kans van slagen. Naar idee van Friso de Zeeuw.
Structurele aanpak
De zes suggesties kunnen relatief snel worden uitgevoerd. Dat is ook nodig, er is een wooncrisis. Maar, het moet ook gezegd dat eigenlijk een meer structurele aanpak noodzakelijk is waarbij geanalyseerd wordt wat de drijvende factoren zijn achter het ontstaan van dit inmiddels uit de klauwen gelopen woonprobleem. Er moet dan onderzoek plaatsvinden naar het gehele woningbouwsysteem en de vermenging van de woningmarkt en de beleggingsmarkt. Ook moet er bereidheid zijn om mechanismen als bijvoorbeeld de verhuurderheffing en de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.
Veel van de bovenstaande suggesties komen van onafhankelijke instituten, professoren en kennisinstellingen. De intellectuele wereld van ruimtelijk ordenend Nederland staat internationaal nog steeds erg hoog aangeschreven. Op de universiteiten van Groningen, Amsterdam, Utrecht Nijmegen, Delft en Wageningen wordt op internationaal (hoog) niveau lesgegeven over planologie en ruimtelijke ordening. Ieder jaar komen er weer meer studenten naar Nederlandse universiteiten om de ruimtelijke ordeningskennis van Nederland op te doen. Deze kennis is vrijelijk beschikbaar en is de laatste jaren onvoldoende ontsloten geweest op het hoogste niveau van de overheid. Ook, omdat de coördinatie van ruimtelijke ordening vrijwel volledig is gedecentraliseerd. Mijn advies: haal deze banden met deze instellingen weer aan en concretiseer de broodnodige coördinerende rol vanuit de Rijksoverheid in een ondernemende en actiegerichte aanpak.
Dat het nieuwe kabinet een minister telt die zich specifiek op het ruimtelijke domein richt, lijkt op basis van een meerderheid in de Tweede Kamer, zo goed als zeker. Eerder deze maand schreven topambtenaren aan informateur Tjeenk Willink dat zij geen voorstander zijn van dergelijke vernieuwingen. Volgens een brief van de secretarissen-generaal, de hoogstgeplaatste ambtenaren van de ministeries, is een departementale reshuffle niet alleen kostbaar en tijdrovend, het is volgens hen ook niet nodig: “Departementale herindelingen zien wij niet als oplossing voor de vragen die er liggen. Het is ook niet nodig, omdat wij gewend zijn om in teams over de grenzen van departementen heen te werken.”
Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.
Cover: ‘Nieuwbouw wijk Triangel, Waddixveen’ door Menno van der Haven (bron: Shutterstock)
Door Koen Raats
Gepromoveerd in planologie, eigenaar van Bureau Raats en is als gastdocent verbonden aan de Universiteit van Amsterdam.
