Buiten gebaande paden bewegen voor stedelijke ontwikkeling

Zo worden belemmeringen voor investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad onder de loep genomen, wordt er nagedacht over de mogelijkheden van langjarige samenwerking tussen corporaties en andere partijen in herstructureringsgebieden en wordt er een informatiesysteem opgezet om vraag en aanbod beter in beeld te krijgen voor met name het middensegment. De mensen die tot nu toe betrokken zijn, worden begin volgend jaar gericht benaderd om vervolgstappen per actie af te spreken.

Stedelijke ontwikkeling als ‘Olifantenpaadjes’

Mark Frequin, Directeur-Generaal Wonen en Bouwen van het ministerie opende deze bijeenkomst met zo’n 140 deelnemers. Stedelijke ontwikkeling, zeker woningbouw, in de vraaggerichte markt is niet op te lossen door in te zetten op rollen en verantwoordelijkheden, maar enkel, zoals in dit traject, door gezamenlijk zaken aan te pakken. Alleen door buiten de lijntjes te kleuren, zodat olifantenpaadjes ontstaan, is het vinden van nieuwe antwoorden mogelijk. De Agenda Stad zet ook deze stedelijke opgave op de kaart; van concrete maatregelen tot vergezichten. “Juist dit MIRT-onderzoek en de resultaten hiervan is een van de voorbeelden die we aan Europa kunnen laten zien”, vertelt Frequin enthousiast.

Versnellen bouwprojecten

VNO-NCW, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Bouwend Nederland hebben in het Watertorenberaad, 10 projecten bekeken in Zuid Holland op kansen voor versnelling. Via gesprekken met betrokken partijen is hier, maar ook landsbreed, 70% van de aangediende cases tot versnelling gebracht. Het belangrijkste leereffect is dat er een andere houding tussen partijen nodig is in het ontwikkeltraject. Per case is bekeken in hoeverre de ontdekte lessen toepasbaar zijn. Over de wijze van versnellen hebben de betrokken ondernemers hun collega’s deelgenoot gemaakt. Dat maakt de sector sterker. Niels Ruyter, regiomanager Randstad Zuid, licht toe dat “de projecten die in de pijplijn zitten uit oude tijden komen. De toekomstige opgave is om een kwalitatieve aanpassing door te voeren om de projecten aan te kunnen laten sluiten bij de vraag. Houdt het eenvoudig en maak het beter.” In de zaal volgde een debat over in hoeverre proceduretijd verder te verkorten is, zodat mensen sneller een gewenste woning en woonomgeving vinden en ook meer werkgelegenheid ontstaat.

Zelfbouw als aanvulling op reguliere bouwprojecten

Naast de reguliere projecten, is er eveneens een kans voor zelfbouw. Marnix Norder, ambassadeur Rijks-Expertteam Zelfbouw, wijst op dat zelfbouw altijd al in Nederland een gewoonte was. Het biedt kansen voor kwaliteitsverbetering in de stad; om specifieke doelgroepen aan je stad te binden of om bepaalde investeringen in bepaalde stadsdelen uit te lokken. Een voorwaarde is wel dat de gemeente zich bewust moet zijn dat dit een ander proces van faciliteren vraagt; een bewoner die zelf bouwt is vaak maar eenmalig betrokken bij een project en zeker geen professionele partner zoals een ontwikkelaar of corporatie dat wel is.

Van algemene thema’s naar concrete tafels

Afgelopen maanden zijn op basis van thema’s de verschillende belemmeringen geïnventariseerd, besproken en samengevat in een lijst met acties. In sommige gevallen leidde dit tot een Quick Win; bijvoorbeeld doordat kennis en informatie beter met elkaar gedeeld wordt of omdat partijen elkaar inmiddels beter kennen en weten te vinden dan voorheen. Ook kan sprake zijn dat verdere verdieping nog nodig is; bijvoorbeeld omdat bepaalde zaken concreter moeten worden gemaakt of omdat bepaalde zaken nog preciezer moet worden uitgezocht. Daarnaast zijn er ook belemmeringen met oplossingsrichtingen, waarbij mogelijk wet- en regelgeving moet worden aangepast. In 2015 wordt vervolgd met het samenstellen van tafels die de verschillende benoemde belemmeringen en kansen concreet uitwerken.

Voorbeelden vanuit de expertteams

Uit de inventarisaties van de expertteams zijn onderstaande thema's op de bijeenkomst van 9 december besproken. Hierop zal in 2015 een verdere uitwerking volgen.

Praktijkevaluatie tolboom duurzaamheid

Een voorbeeld is dat de belemmeringen bij investeringen in verduurzaming van de bestaande voorraad, onder de loep worden genomen door een praktijkevaluatie van de toolbox duurzaamheid. Gerard Bac van Comeg, “De bereidheid van particulieren om in duurzaamheid te investeren neemt toe, maar voor hen is het proces, de procedures en financiering vaak onoverzichtelijk. We zullen komend half jaar gaan proberen verduurzaming slimmer, sneller en makkelijker te maken.” Gert Jan te Velde van Vanschagen Architecten, geeft aan dat “een betere benutting van bestaand, verouderd of leegstaand vastgoed kan worden gestimuleerd door initiatieven voor klushuizen te vergemakkelijken”.

Website kwalitatieve informatie woningvraag Een ander voorbeeld is dat de haalbaarheid van een website wordt uitgedacht om vraag en aanbod beter in beeld te krijgen voor met name het middensegment. Een voordeel zou zijn dat op deze manier ook kwalitatieve informatie over de woonvraag met elkaar gedeeld kan worden en de woonruimtebemiddeling meer centraal komt te staan, daarbij moet één en ander rond privacybescherming nog wel worden overwonnen. Leo Bartelse, Maaskoepel en Wim de Haas van Bouwfonds daarover: “Het is voor alle partijen interessant om de scheefwoners te leren kennen en hun redenen om te bewegen op de woningmarkt.” Annemarie Maarsse, Altera Vastgoed, merkt op dat “bij beleggers een golf geld voor investeringen in het middensegment woningbouw klaarstaat, maar het lastig is goede woningen en plekken te vinden”.

Experimenteerruimte solids

Jeroen Laven, Stipo, vult aan dat “ook wordt gekeken in hoeverre de opgedane ervaring met solidcontracten, waarbij het mogelijk wordt om wonen, werken en andere functies in een pand te combineren, kan worden gedeeld en verder uitgebouwd”. Anne-Jo Visser, Platform31, zegt daarover: “Deze vorm van aanpak kan bijna niet op theoretische basis. Juist de praktijkvoorbeelden zullen uitwijzen wat de experimenteerruimte moet zijn.” Daarbij wordt gekeken in hoeverre experimenteerruimte voor bepaalde locaties in de Zuidvleugel gevonden kan worden.

Langjarige samenwerking

Verder wordt nagedacht over de mogelijkheden van langjarige samenwerking tussen corporaties en andere partijen in herstructureringsgebieden. Punt daarbij is het mogelijk effect van de scheiding DAEB/niet-DAEB (Diensten Algemeen Economisch Belang) op de woningmarkt als geheel. Karin Schrederhof van Woonbron: “Een corporatie zal eerst scheefwoners willen helpen, dan doorstroming organiseren en daarna kunnen ze bekijken hoeveel niet-DAEB op de markt gezet kan worden.“
“Wijkverbetering moet echter mogelijk blijven voor corporaties. Het maatschappelijk rendement moet aantoonbaar zijn en opgenomen in een lokale woonvisie, maar ook minder ingewikkelde rendementseisen van het Rijk zou investeren van corporaties mogelijk moeten blijven”, vult Hans Versluijs, wethouder Vlaardingen aan.

Bezwaar- en beroepsprocedures

Er komt een vervolg over de kansen die de Omgevingswet gaat bieden in het verkorten van proceduretijd; verschillende procesvormen kunnen wellicht ook een ander inspraaktraject volgen, maar eveneens zou gekeken moeten worden naar in hoeverre mensen of partijen zonder direct belang middels bezwaar- en beroepsprocedures de realisering kunnen vertragen. Laura de Bonth van Urban Synergy: ”De rechtsbescherming van het individu versus het collectief belang is het minst beheersbare en voorspelbare element daarin. Het via een goed traject betrekken van de buurt kan veel weerstand weghalen.” Jos Wienen, burgemeester Katwijk, geeft aan dat ook bij een goed participatietraject een individu het eigenbelang voorop kan stellen.”Wie geen rechtstreeks belang heeft zou de rechtsgang niet moeten kunnen inzetten.”

OV-georienteerde woonomgeving

Ook werden de betrokkenen door Gert-Jan Haagen van Mainspring, onderworpen aan een test in hoeverre zij de doelgroep zijn, die op een stationslocatie zou willen wonen. Circa 30% van de zaal was bereid de auto in te leveren bij realisering van bepaalde goed op hun wensen aansluitende OV-georiënteerde woonmilieus. Fatima Mzallassi, Stichting i-Commend, daarover: ”Het komt er op aan, om ketenmobiliteit van en naar de hoogwaardig-openbaar-vervoer-halte logisch te organiseren en om de stationsomgeving herbergzaam en aangenaam in te richten.“

Enthousiasme en creativiteit voor stedelijke opgaven

De bijeenkomst is afgesloten door gedeputeerde Govert Veldhuijzen. Hij wees op de samenwerking van decentrale overheden en de stap die nu gemaakt is om ook met het Rijk op een andere manier dan voorheen samen te werken. “Er is een interessante tijd aangebroken; meer gericht op bestaande voorraad dan alleen nieuwbouw, meer op kwaliteiten gericht en op wat op langere termijn nodig is. De voorliggende opgave is niet gemakkelijk en onorthodoxer denken is nodig om tot oplossingen te komen.” Hij is verheugd dat het pessimisme over het vastlopen van projecten achter ons ligt en over het enthousiasme om te zoeken naar oplossingen dat hij proeft in dit netwerk. Hij geeft ook aan dat de stedelijke opgave centraal moet staan en kansen samen opgepakt; een mooi initiatief daarbij is bijvoorbeeld het verkrijgen van de World Expo 2025 in Rotterdam.

De opbrengst van de gezamenlijke inspanningen in een e-publicatie

Met een handdruk en het starten van de app wordt de gezamenlijke e-publicatie met resultaten en uit te werken acties door Govert Veldhuijzen aangeboden aan Mark Frequin en Niels Ruyter. Beiden zijn verheugd over het optimisme en de gezamenlijke ambitie van het netwerk om de opgaven aan te pakken. Met kleine stappen wordt gewerkt naar de grote opgaven voor het stedelijk gebied. De creativiteit en de leerervaringen uit de bijeenkomsten in 2014 staan in de e-publicatie.

Voor de zomer 2015 wordt opnieuw het net opgehaald en bepaald waar een gesprek met ministers Blok, Schultz en eventueel Kamp na de zomer over nodig is. Alle acties die worden uitgewerkt zijn opgenomen in de gezamenlijke e-publicatie in de inleiding bij het hoofsdtuk opbrengsten. Deze e-publicatie is te bekijken op uw smartphone, tablet of pc. Uw expertise bij uitwerking van de acties is van harte welkom en kunt u aangeven via info@zuidvleugel.nl

Meer informatie over het stimuleren van stedelijk wonen vindt u op:

- http://www.zuidvleugel.nl
- http://www.bouwendnederland.nl
- e-publicatie en bijhorend kennisdossier