Particuliere verhuurders worden stadmakers in Charlois
Ruim 70 procent van de huurwoningen in Charlois-Noord is in handen van particuliere verhuurders. Andriena Lushtaku van de gemeente Rotterdam bracht ze met elkaar om de tafel. Er ontstaan nieuwe allianties, waarvan de eerste resultaten al zichtbaar zijn in de wijk.
Vanaf de elfde verdieping van De Rotterdam heeft Andriena Lushtaku uitzicht op Rotterdam-Zuid. Als gebiedsprojectmanager van Charlois-Noord zet ze zich in voor een upgrade van het vastgoed en het woningaanbod in Carnisse, Tarwewijk, Oud-Charlois en Maashaven. ‘Deze wijken hebben veel kwaliteiten’, zegt Lushtaku. ‘Ze liggen dichtbij de stad, via de Maastunnel ben je in vijf minuten in het centrum. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Zuidplein en het Zuiderpark voorzien in allerlei behoeftes. En zeker Oud-Charlois heeft charmante plekjes. Er is alleen erg veel van hetzelfde, als het gaat om de huizen. Vaak zijn het kleine portiek-etagewoningen zonder lift en met een lage WOZ-waarde. Bewoners die meer ruimte of kwaliteit wensen, gaan weg, ook als ze op zich best in de wijk hadden willen blijven. Hoe zorg je voor ruimere woningen?’ Die vraag bracht Lushtaku tot een onconventionele aanpak. Ze nodigde de particuliere verhuurders uit om samen om tafel te gaan en te bespreken waar de kansen voor de toekomst liggen.‘70 procent van de twintigduizend huurwoningen is in particulier bezit. Dat is ontzettend veel. Samen met de woningcorporaties kunnen juist deze particuliere partijen het verschil maken in Charlois. Zij kunnen een beter aanbod creëren door woningen samen te voegen of winkels te transformeren.’
Zo ontstond een verfrissende dynamiek, met al een paar mooie, duurzame resultaten tot gevolg. Twee winkelpanden op de Boergoensestraat zijn omgezet naar woningen van meer dan 100 vierkante meter. In de Maximiliaanstraat zijn woningen samengevoegd en wordt op dit moment een oud schoolgebouw omgeturnd tot een woongebouw met ruime appartementen waar je prachtig kunt wonen met een gezin. Ook sommige horeca-ondernemers vernieuwen mee. ‘Met de eigenaren van de verloederde pizza- en shoarmakiosken op de Dorpsweg hebben we afgesproken: als zij de oude kiosken slopen en er een mooi nieuw paviljoen neerzetten, vernieuwen wij de buitenruimte.’
In september bracht Andriena een aantal particuliere verhuurders samen aan tafel. ‘Hier zag ik bij de particuliere verhuurders het besef groeien dat ze samen krachtig zijn. Het platform gaf ze ook een gevoel van erkenning, na lang te zijn weggezet als huisjesmelkers. Door samen op te trekken, is er nog meer te bereiken in Charlois. In december komt het platform weer bij elkaar om de kansen in Charlois te bespreken en te verzilveren.’
Lushtaku bewaakt de lange termijndoelen, maar benadrukt hoe belangrijk de korte termijn is. ‘De particuliere investeerders in Charlois betalen veel investeringen uit eigen zak, met het doel dat het hen wat oplevert. Dat maakt hen heel betrokken stadmakers: ze gáán ervoor. Essentieel voor het succes van deze samenwerking tussen gemeente en pandeigenaren is dat je als gemeente aan die partijen laat merken dat je samen optrekt. Dat je er óók bent als ze hulp nodig hebben, in de vorm van vergunningen of handhaving. Dan krijg je een samenwerking op basis van wederzijds vertrouwen, en geef je een duurzame impuls aan de wijk. Oud-Charlois is een gewilde buurt aan het worden, in de andere wijken moet nog veel gebeuren. Maar ook daar kan het goed lukken. Dat voel je en dat zie je. Kijk maar eens hoe hard Hennie van der Most werkt aan zijn Speelstad. Of hoe snel het tankstation Brielselaan is omgezet naar het Balkon aan de Maashaven. Dat kon je vantevoren ook niet bedenken.’
Vreewijk: bijzondere buurt, bijzondere aanpak
In Tuindorp Vreewijk werken woningcorporatie Havensteder, de (deel)gemeente Rotterdam en het Rijk samen aan een programma om woningen en buitenruimte aan te pakken. Het lokale team wijkeconomie werkt ondertussen aan een upgrade van de Groenezoom. Die moet dé winkelstrip en ontmoetingsplek van de wijk worden.Peter de Klerk ontvangt in Bioscoop Vreewijk aan de Groenezoom, in de buurt waar hij geboren is en het grootste deel van zijn leven woont. Hij is bestuursvoorzitter van Vreewijk100jaar, een mijlpaal die de buurt aangrijpt om aandacht te vragen voor dit bijzondere tuindorp. ‘Vreewijk is een icoon van het niveau Van Nellefabriek’ zegt De Klerk. ‘Het is het grootste tuindorp van Nederland, honderd jaar geleden opgezet als een vooruitstrevende arbeiderswijk, onder het motto ‘Elk mens heeft recht op een stukje grond’. Helaas is door renovaties in de jaren ’70 en daarna in de jaren ’90 veel van het oorspronkelijke karakter verloren gegaan.’
De Klerk doelt op gevels die een ander uiterlijk kregen. Er werd veel trespa gebruikt. Hier en daar gingen hele woningblokken tegen de vlakte en werden ze vervangen door nieuwbouw. ‘Qua woningtype kan je die eigenlijk geen Vreewijk meer noemen.’ Veel bewoners vervingen de lage, groene heggen door schuttingen. In 2000 heeft architect Wietze Patijn laten zien hoe het ook kan: de woningen aan de Langegeer en de twee straten erachter passen veel beter in het beeld van het oorspronkelijke tuindorp. ‘Wil je dat karakter ook in de de rest van de buurt behouden, dan is er veel geld nodig. De verloedering van de tuinen is ook een belangrijk punt van aandacht. Er is hier al 93 jaar een tuinenkeuring, die elk jaar prijzen uitreikt aan de mooiste tuinen. Er zijn mensen die erg hun best doen, maar er zijn ook mensen die een huis met tuin toegewezen hebben gekregen, maar er niets aan doen.’ Daarom gaat Havensteder tegenwoordig na of iemand echt belangstelling heeft voor een tuin, voordat een woning wordt toegewezen en groene ligusterheggen worden geplant. Het Verbeterprogramma behelst ook De Groenezoom, de belangrijkste winkelstraat van Vreewijk. Buurtbewoners deken mee over een betere invulling.
Het jubileumjaar Vreewijk100jaar doet de wijk goed, vindt De Klerk. Er is een theatervoorstelling geweest, en tal van bijeenkomsten, diners en vieringen. De oude drinkfontein die ooit op de Brink stond is in ere hersteld. In de bioscoop draait van woensdag tot en met zaterdag een film over Vreewijk. ‘En altijd zitten er mensen in de zaal’, zegt De Klerk. ‘Het is gelukt om meer dan vijftig vrijwilligers op de been te krijgen om van het jubileumjaar een succes te maken. Zodra ze meedoen, krijgen ze er lol in. Het is een vliegwiel, dat we draaiende moeten zien te houden, ook na het jubileumjaar.’ Vroeger was Vreewijk een progressieve, gemêleerde wijk, zegt De Klerk. Men woont er graag, en daarom kampt de buurt met vergrijzing en een dalend gemiddeld inkomen. ‘Het ideaal van destijds, een plek voor de gewone man om tot rust te komen, is bewaarheid, maar heeft ook tot gevolg dat veel mensen zich terugtrekken in Vreewijk.’ Daarbij zijn de huren voor de ongerenoveerde woningen erg laag. ‘Daardoor denken sommige bewoners: voor mij hoeven die verbeteringen niet, want dan wordt mijn huur straks verdubbeld. Door bewoners op een vroeg moment te betrekken, krijgt Havensteder hen mee in de verandering. In de eerste fase van de uitvoering van het Verbeterprogramma, op het Reigerpad en de Weimansweg, keerden daardoor relatief veel bewoners weer terug naar hun ‘nieuwe’ woning.’
Ondertussen in Middelland
Stel, je krijgt met 12.000 mensen zeggenschap over een bedrag van 8 miljoen euro, uit te geven aan hun gezamenlijke woonomgeving, wat gaat er dan gebeuren? Het lijkt een format van een televisieshow, maar in Middelland is het realiteit.‘Het begon allemaal toen Republiek Middelland, een groepje actieve buurtbewoners, naar burgemeester Aboutaleb stapte om meer inspraak te krijgen in het bestuur van Middelland’, vertelt Lot Mertens bij een kop thee in het Wijkpaleis. Mertens is gebiedsmanager van Middelland, maar de naam ‘wijkjutter’ vindt ze zelf toepasselijker. Ze kijkt tenslotte naar wat er in de wijk ís en wat ze daarmee kan. ‘De burgemeester wilde een experiment aangaan. Hij zei: “Oké, hier is 8 miljoen euro. Het was bestemd voor de bestrijding van overlast in de buurt, maar doe ermee wat jullie nodig achten. Zorg wel dat je alle lagen van de Middellandse bevolking erbij betrekt en draag de consequenties van je keuzes.” Zo is het begonnen. Toen keek iedereen mijn kant uit: en nu?’
Ja, en nu. Mertens was als gebiedsmanager van de gemeente de aangewezen persoon om dit alles te gaan regelen. Dus organiseerde ze een bijeenkomst waar alle buurtbewoners welkom waren. Er kwam 130 man opdagen. Verdeeld in werkgroepen gingen ze aan de slag met de vraag: wat doen we met 8 miljoen? Er ontstonden ‘contouren’ van ideeën, maar hoeveel er ook gediscussieerd werd, de hamvraag bleef onbeantwoord: wat is de meest zinvolle investering in deze wijk? Mertens: ‘8 miljoen is een hoog bedrag. Aan de ene kant is dat comfortabel, je hoeft geen keuzes te maken. Maar dat maakt het moeilijk om tot de kern te komen. Wat is nou echt in het algemeen belang voor deze buurt? Om daar achter te komen, moet je iedereen erbij betrekken. We hebben meer meningen nodig, werd steeds gezegd. Ja, oké, maar hoe?’
Daar had Nico Haasbroek wel ideeën over. Menigeen zal hem kennen als mediaman en journalist, als de ‘vroegere baas van de NOS en RTV Rijnmond’, maar tegenwoordig is hij ook de Middellandman: honderd dagen lang reist hij door zijn wijk om ideeën op te doen voor de ontwikkeling van Middelland. ‘De mooie verhalen liggen voor het oprapen’, zegt hij, verwijzend naar zijn blog. ‘Het leuke aan Middelland is dat er een historische basis ligt voor een gemengde buurt. Je hebt de dure straten met bomen voor de rijken, de Graaf Florisstraat en de Claes de Vrieselaan voor de middenklasse en de zijstraten voor de armen. Hoe zorg je ervoor dat die zich allemaal laten horen?’
Daarvoor bedacht het team van Mooi, Mooier, Middelland (een groep bewoners en ondernemers die samen de wijk willen verbeteren) het knikkerspel. Mertens en Haasbroek postten op twintig strategische locaties in de buurt, waar ze buurtbewoners een knikker lieten rollen in het voor hen belangrijkste vakje. Zoals ‘groen’ of ‘speelplaatsen voor kinderen’. Dat leverde nuttige feedback op. Ook organiseerden ze een loterij. Van iedere straat visten ze één huisnummer uit de hoge hoed. De bewoners daarvan werden uitverkoren om mee te denken over de besteding van de 8 miljoen euro. Dat zou tot een goede verdeling van de verschillende bevolkingsgroepen leiden, maar: ‘Niet iedereen wilde. We kregen her en der soep aangeboden, maar uiteindelijk zeiden ze dan toch nee.’ Het bleek een zware dobber om alle buurtbewoners in het veelkleurige Middelland vertegenwoordigd te krijgen. Haasbroek: ‘We hebben er hele talkshows aan gewijd: moeten we nog meer inspanningen verrichten om iedereen erbij te betrekken? Moet ik mensen dwingen om mee te doen?’ Haasbroek heeft naar eigen zeggen de rol van happy infiltrator aangenomen. Hij deelt graag speldenprikjes uit. ‘Onlangs heb ik geopperd om de wijkeconomie een boost te geven door al die dure woningen op de Mathenesserlaan bestemmingsvrij te maken. Die mensen hebben toch allemaal een te hoge hypotheek. Als ze nou een winkeltje beginnen of een koffiezaak, is dat win-win voor iedereen. Ik krijg er positieve reacties op, mensen gaan op een andere manier over de wijk nadenken. Ze beginnen te zien dat ze zelf inkomen moeten genereren om onafhankelijker te worden. Want als de burgemeester ziet dat de wijk 8 miljoen goed weet te besteden, komt er misschien wel meer.’
Haasbroek organiseert nu met een groepje andere betrokken Middellanders een reeks buurttalkshows in de Huizen van de Wijk, waar nagedacht wordt over de visie op de wijk. Wat de volgende stappen zullen zijn, is ook voor Mertens nog een verrassing: ‘Ik doe dit ook voor het eerst! Het proces maakt inzichtelijk hoe het normaal gaat. Dan is er één programmamanager die een bedrag van 8 miljoen verspijkert. Nu denken we met z’n allen na over het programma en het bedrag, en hoor ik mensen dingen zeggen als: “Ja maar hoor eens, dat kost een tón! Is dat echt nodig?” We blijken met elkaar heel zuinig op het gebied en met het geld. De kernvraag, hoe je met elkaar voor het algemeen belang zorgt, die vraag is nog niet beantwoord, maar er zijn al allerlei lessons learned. Namelijk dat je de wijken serieus kunt nemen als vertrekpunt voor ontwikkeling, en dat daardoor een nieuw speelveld ontstaat waar mensen zich eigenaar voelen van hun wijk en het programma.’
Bron: AIR
Cover: ‘Charlois’
Door Elsbeth Grievink
Bureau voor Tekst / Concept / Redactie
