Cees van Boven, Parteon: Als corporatie wijkvernieuwing niet oppakt, wie doet dat dan?

Lees het interview met Cees van Boven over het nieuwe speelveld van corporaties!

De parlementaire enquête wijst woningcorporaties op hun kerntaken. Dat betekent dat zij zich moeten bezighouden met hun primaire doelgroep en sociale woningbouw. Maar corporaties houden zich daarnaast ook vaak bezig met het verhuren van winkel- en bedrijfspanden en wijkvernieuwingen. We spraken hierover uitgebreid met Cees van Boven, directeur-bestuurder van Parteon. Wat vindt hij van deze ontwikkeling?

Van Boven vertelt dat er de afgelopen jaren veel is gebeurd in grote steden qua stadsvernieuwing. "Steden liggen er echt al veel beter bij dan zo'n 20 jaar geleden. Als ik kijk naar bijvoorbeeld de stadvernieuwing van de 19e eeuwse en de na-oorlogse wijken dan zijn de steden enorm opgeknapt en is er veel kwaliteit toegevoegd."

Marktverstoring

Hierin hebben corporaties volgens Van Boven een belangrijke rol gespeeld, omdat zij toen het speelveld hadden waarin zij zich niet alleen maar met sociale huurwoningen hoefden bezig te houden, maar juist gemengde wijken creëerden. Van Boven vertelt: "Dat is heel positief, maar een keerzijde is geweest dat corporaties voor marktverstoring zorgden, omdat er weinig ruimte was voor andere verhuurderspartijen. Om de woningmarkt weer gezond te maken, moeten er juist andere partijen springen in het gat dat ontstaat in het marktsegment tussen de 700 en 1000 euro. Hier is plek voor bijvoorbeeld particuliere beleggers of buitenlandse partijen. Die verschuiving zie je nu komen en dat komt mede door de financiële markt waarin wij ons begeven op dit moment. De rente op je spaargeld op de bank levert bijna niets op, het risico bij aandelen is altijd groot en dit in tegenstelling tot de woningbouw wat een relatief lage risico investering is, met een goed rendement."

Bijdrage aan de stad

Corporaties moeten in een nieuwe rol gaan fungeren en de vraag is of er dan nog ruimte is voor het leveren van een bijdrage aan de stad. "Met de verhuurdersheffing moeten we al 2 maanden huur betalen aan belasting", zegt Van Boven. "Daarnaast moeten we de kwaliteit van ons eigen sociale bezit vergroten en deze ook verduurzamen. Dat is al vele malen beter dan jaren geleden, maar er moet ook nog veel gebeuren. Verder krijgen we ook steeds meer te maken met de veranderingen in de zorg. Mensen blijven langer thuis wonen, want in instellingen is geen plaats meer en dit brengt ook weer sociale problemen met zich mee in onze woningen. Door deze druk blijft er weinig ruimte over om je als corporatie ook in te zetten voor stedelijke vernieuwing."

De Nederlandse woningmarkt bestaat niet

We spreken altijd over de Nederlandse woningmarkt, maar volgens Van Boven bestaat dat eigenlijk niet. Hij zegt hierover: "Eigenlijk kun je niet spreken van dé Nederlandse woningmarkt, want het maakt enorm veel uit waar je in Nederland bent hoe het met deze markt gesteld is. Het is in Amsterdam een hele andere markt dan in krimpgebieden zoals Limburg, Oost-Groningen of Zeeland. Ik ben het in grote lijnen eens met de ingezette beweging, maar ik vind dat er meer aandacht moet zijn voor regionale verschillen in de woningmarkt. De huurtoeslag bijvoorbeeld is overal even hoog, terwijl je voor een zelfde woning in verschillende provincies een hele andere huurprijs betaalt. Het is in een markt met een hoge druk zoals in Amsterdam veel makkelijker om je te beperken tot de sociale kerntaken, dan in andere gebieden. Denk hierbij aan Den Helder, als een corporatie daar de wijkvernieuwing niet oppakt, wie doet dat dan? Maatwerk, daar moeten we veel meer naar toe."

Wie pakt wijkvernieuwing op?

"In Zaandam is de Rosmolenwijk een mooi voorbeeld van hoe de zaken zijn veranderd door stadsvernieuwing. Wij hebben ons jaren ingezet voor het opknappen van deze wijk en voor het eerst is een institutionele belegger, in dit geval Syntrus Achmea, het Noordzeekanaal overgestoken om woningen aan te kopen in deze wijk. Dit geeft aan dat er belangstelling is, maar wel na onze jarenlange opknapbeurt. Dus als wij als corporatie dat straks niet meer doen, wie dan wel?", vraagt Van Boven zich af.

Hij vervolgt: "Het is zeker gezonder als er meer ruimte komt voor commerciële beleggers, want dat maakt de markt evenwichtiger. Maar ik vraag me af of de commerciële belegger ook als eerst het gebied ingaat als er verder geen ontwikkelingen zijn. In schaarste gebieden wel, maar hoe zit dat in bijvoorbeeld Rotterdam Zuid? Dat is gewoon iets waar rekening mee gehouden moet worden."

Commercieel vastgoed

Heeft Parteon ook commercieel vastgoed? Van Boven: "Ja voornamelijk in de plinten van woongebouwen. We zijn ermee bezig deze af te stoten en hier een koper voor te vinden. Dat is weer een stap in de richting van de primaire doelstelling, want commercieel vastgoed is daar geen onderdeel van."

ICT sturend

Als laatste wil Van Boven graag onderstrepen dat corporaties vaak niet te maken hebben met concurrentie en dat de bedrijfsvoering daar ook naar is. "Dit moet veranderen", zegt Van Boven. "Er moet een slag geslagen worden met het digitaliseren van de bedrijfsvoering van corporaties. ICT moet niet ondersteunend maar sturend worden. We moeten richting vraag gestuurd onderhoud en meer doen wat de consument wil. We zullen ons ontwikkelen in de richting van hoogwaardige, professionele opdrachtgevers in de bouw. Wij zijn nu met deze slag bezig."

"Dat betekent enerzijds zakelijke rationele bedrijfsvoering met minder mensen, maar anderzijds juist meer persoonlijk contact en dienstverlening op maat op het terrein van wonen, samen met andere partijen die zich bekommeren om mensen die minder goed voor zichzelf kunnen zorgen. We willen eigenlijk net zo zijn als Apple. Als je iets wilt weten over Apple zoek je dat meestal online op, maar als je echt iets wilt weten ga je naar de Apple-Store. Dat moet bij ons ook zo zijn: mensen kunnen veel online vinden en regelen, maar als zij echt hulp nog hebben dan zij wij daarvoor", besluit Van Boven.