City Nieuwegein: binnenstad groeikern wordt duurzame oase

Naast de juryprijs van de tweejaarlijkse SKG Award kunnen lezers van Gebiedsontwikkeling.nu ook stemmen op een duurzame gebiedsontwikkeling. Dit jaar was City Nieuwegein de publieksfavoriet met een indrukwekkende ambitie en artist impressions die duidelijk moesten maken wat de duurzame plannen voor het centrumgebied van deze new town zijn. Nieuwbouw, verdichten, transformeren en dat met het doel om de binnenstad van Nieuwegein niet alleen grootstedelijke allure te geven, maar ook nog eens om te vormen tot het duurzaamste stadscentrum van Nederland.

Een half jaar later zijn gebiedsmanager Guus Govaart en projectleider Marco van Hedel druk bezig om die ambitie waar te maken. Govaart: “En dat terwijl ‘de winkel’ open is. Er wordt hier gewoond en gewerkt, het is een winkelgebied. Wij moeten niet alleen al onze duurzame ambities waarmaken, we moeten er ook voor zorgen dat het gebied blijft functioneren. Dat is een enorme uitdaging.” Van Hedel: “We zijn op het gebied van duurzaamheid aan het innoveren tijdens de uitvoering.”

Om even bij het begin te beginnen: Nieuwegein en grootstedelijke allure, hoe moeten we dat combineren?

Guus Govaart (GG): “Nieuwegein is bij veel mensen misschien niet de eerste stad in Nederland die opkomt als place to be. Maar ik zou tegen iedereen willen zeggen: kom er eens kijken! Er is al echt het nodige in gang gezet. Een prachtig nieuw stadshuis, een geweldig mooi nieuw theater met echt grootstedelijke allure en dan moet het grootste deel van het City project nog komen. En we hebben hier de ruimte genomen om het beter te doen.”

Beter dan wat?

GG: “Nieuwegein is een groeikern. Ik weet niet exact hoe ze het hier in de jaren zeventig hebben aangepakt want daar ben ik te jong voor, maar het heeft er alle schijn van dat het doel vooral was: meters maken. Wat wij hier doen is: veel meer ambitie en kwaliteit toevoegen en als je dat doet, dan komt dat er ook uit. Dat moet leiden tot een aangename leefomgeving die toekomstbestendig is.”

Die ook nog grootstedelijk is?

Marco van Hedel (MH): “Ja, onze ambitie gaat verder dan de stad en de eigen bewoners. In Nieuwegein hebben we een groot winkelcentrum met een aanzienlijk verzorgingsgebied in het zuidelijke deel van de provincie Utrecht. Het is voor de stad van belang dat CityPlaza dat verzorgingsgebied behoudt en liefst versterkt.”

“Daarbij is het goed om te weten dat Nieuwegein in 1971 niet uit het niets ontstond maar een fusie was van de dorpen Jutphaas en Vreeswijk. De binnenstad van de nieuwe gemeente, destijds aangewezen als groeikern om met het idee van gebundelde deconcentratie de groei van de bevolking van grotere steden op te vangen, is ontwikkeld tussen de beide dorpen in.”

“Wat nu al jaren duidelijk is, is dat dat centrum niet als binnenstad wordt ervaren. Het was voor de inwoners van de gemeente niet het logische hart van de stad. Dat komt ook doordat Nieuwegein polycentrisch is opgezet met buurtwinkelcentra. Die willen we zeker ook behouden, maar voor de grotere boodschappen en plezierwinkelen hopen we meer mensen uit de stad en van daarbuiten naar de vernieuwde binnenstad te krijgen. Dat gaan we in City onder meer doen door meer reuring te creëren door horeca. We realiseren tevens meer duurzame woningen en prettige openbare groene verblijfslocaties. Om de centrumfunctie te versterken, voegen we met een nieuw tram- en busstation ook een stevig ov-knooppunt toe.”

Hoe ver zijn jullie nu met het City Project?

GG: “Op twee grote bouwlocaties zijn nieuwe woontorens in aanbouw, het nieuwe tramstation is opgeleverd en we starten binnenkort met de bouw van nog eens 460 woningen in het hart van de binnenstad.”

“En we zijn bezig met het maken van plannen voor wat de duurzaamste parkeergarage van Nederland moet worden. Die garage hebben we ondanks de lage parkeernorm in City nodig voor zowel bezoekers van het centrum als voor de bewoners van de nieuwe appartementen. We zitten dus vol in de uitvoering. Omdat dit project natuurlijk jaren duurt, zijn we tijdens de uitvoering constant aan het kijken hoe we het City tijdens de rit nog duurzamer kunnen maken.”

Wat maakt die parkeergarage de meest duurzame van Nederland?

MH: “Een parkeergarage moet bereikbaar, veilig en liefst ook mooi zijn. Aandacht voor duurzaamheid is bij een parkeervoorziening echter niet vanzelfsprekend. Dat willen wij wél doen. De garage ligt naast het grote stadspark Oudegein dat tegen de binnenstad aanligt. Omdat City omsloten is door grote wegen en een waterweg kan de parkeergarage bij uitstek als stepping stone fungeren voor vogels en andere dieren. We willen de ecologie in het gebied versterken door alle bouwobjecten in de binnenstad te voorzien van groene daken en vogels mogelijkheden te bieden in de gevels nesten te bouwen. Kortom: door natuurinclusief te ontwerpen. Op deze manier breiden we het groen en de ecologie van het park uit naar de binnenstad”.

GG: “En we bouwen circulair. Als op enig moment bijvoorbeeld geen parkeergarage meer nodig is, kunnen we alles redelijk makkelijk uit elkaar schroeven en de materialen elders gebruiken. Bovendien moet 70 procent van alle parkeerplaatsen elektrisch laadbaar zijn. Dat is een veel grotere uitdaging dan je zou denken. Want je loopt tegen allerlei uitdagingen aan en dan realiseer je je dat we hier in Nederland nog niet zoveel ervaring mee hebben. Want wat betekent het als je zoveel stroom naar de garage moet krijgen? Wat betekent het als een van die auto’s in de fik gaat? Aan een sprinkler heb je dan helemaal niks, dus hoe zorg je ervoor dat het veilig is? We zijn dus tijdens de uitvoering volop aan het leren.”

Wat zien jullie als de grootste duurzame uitdaging voor City?

MH: “Aan de realisatie van nieuwe gebouwen stellen we hoge duurzaamheidseisen. We sluiten ze op een integraal warmtekoudesysteem (WKO) voor het hele gebied. Dat zijn uitdagingen op zich, maar die eisen kunnen we als gemeente stellen omdat we vrij veel grond in het gebied in eigendom hebben. Tegelijkertijd blijft voortdurend de uitdaging bestaan om de nieuwe gebouwen met de nieuwste inzichten zo duurzaam mogelijk te maken. Denk aan circulair materiaalgebruik, waterberging en vergroening op en aan de gebouwen. Aanbestedingen richten we dan ook zo in dat de markt uitgenodigd wordt om met de nieuwste innovaties te komen. Wat wij als gemeente kunnen doen, is ons flexibel opstellen door oplossingsgericht mee te denken. En dat werkt want we zijn nu ook bezig met duurzame oplossingen die we twee jaar geleden nog niet hadden kunnen bedenken.”

GG: “Lastiger is dat een deel van de bebouwing in City ouder is. Het is een hele opgave om de eigenaren van die minder duurzame gebouwen mee te krijgen in onze duurzaamheidsvisie. Die twintig procent kost tachtig procent van onze inzet om dat voor elkaar te krijgen en daar zitten we nu middenin. Wij hebben als gemeente geen dwangmiddelen. Dus zoek je naar een businesscase die dat verantwoord maakt. Wat kan helpen, is ons duurzaamheidsfonds dat we willen uitbreiden door incentives in te bouwen voor eigenaren van bestaand vastgoed. Daarmee worden zij verleid hun bezit te verduurzamen.”

Hebben jullie de wind mee vanwege de hoge energiekosten?

GG: “Nee, want we hebben juist vooral te maken met hoge bouwkosten. Iedereen vindt het een spannende tijd want eigenlijk weet niemand hoe de situatie volgend jaar is. We weten niet wat de gasprijs volgend jaar doet. Intussen is de hypotheekrente wel gestegen waardoor de verhuisbereidheid afneemt en de bouwkosten zijn vooralsnog torenhoog. Waar je vroeger van een aannemer een aanbieding kreeg voor drie maanden, krijg je die nu voor een dag en moet je ook nog eens binnen een dag besluiten omdat de prijs anders alweer is gestegen.”

“In die onzekere marktomstandigheden moeten wij ons begeven. Daarbij moet ook gezegd worden dat wij ook met partijen te maken hebben die zeggen: dit is een ontwikkeling van jaren en dus wat verder weg kijken dan de onzekerheid van het moment. Toch ligt het aan de positie van ontwikkelaars en beleggers want er zijn ook partijen die nu financiële arrangementen aan moeten gaan en daar onrustig van worden.”

Wat kan je als gemeente in zo’n situatie doen?

GG: “We proberen tenders niet te complex te maken. We hebben als gemeente nog wel eens de neiging duizend ambities te hebben en die moeten er dan allemaal in. Nu proberen we sommige eisen makkelijker maken door mee te denken met ontwikkelaars. Dit met als doel om de duurzaamheidsambities wél te halen, omdat die vaak juist het kind van de rekening zijn en dat willen we absoluut niet.”

“Hoe we dan meedenken? Neem de bevoorrading van winkels. Dat moet natuurlijk zo veilig mogelijk gebeuren en daarom wil je liever geen achteruitrijdende vrachtwagens. Wij kunnen in een tender heel simpel de eis neerleggen: dat mag niet. Dan moet de ontwikkelaar veel ruimte reserveren om te kunnen draaien op de eigen plot en dat maakt een ontwikkeling gigantisch duur. Nu zijn we samen gaan kijken hoe we dit op kunnen lossen door het én veilig én financieel haalbaar te maken.”

Terug naar de duurzaamheid: wat zien jullie als de belangrijkste innovatie in City op dat gebied?

MH: “Ik denk dat het circulaire watersysteem dat we ontwikkeld hebben samen met het TKI programma (een subsidieregeling voor topsectoren vanuit het Rijk) samen met het waterschap, KWR Water, Vitens, de provincie Utrecht en adviesbureaus wel echt een heel bijzondere innovatie is. We hebben onderzocht hoe we al het water dat in het gebied valt en gebruikt wordt – tot en met het wc-water aan toe – niet meer afvoeren naar de waterschappen want die lopen tegen hun maximale waterzuiveringscapaciteit aan.”

“We hebben gekeken hoe we het water in het plangebied zelf kunnen verwerken en hergebruiken. Er is nu een concept uitgewerkt waar nog een paar dingen voor uitgezocht moeten worden, maar het ziet er goed uit. Als we dat kunnen organiseren, dan hebben we straks de problemen van een droge zomer of een natte winter niet meer in City Nieuwegein. We hoeven dan geen drinkwater meer te gebruiken voor irrigatie, we winnen dan energie uit de vergisting van toiletwater, wateroverlast bij hevige buien is verleden tijd en het groen blijft ook altijd echt groen. Waar alles dor werd afgelopen zomer, heb je straks in Nieuwegein een centrum dat er te allen tijde tip top uitziet, als een groene oase. Als dat lukt dan lopen we hier echt voor op het gebied van circulariteit, watermanagement en klimaatadaptatie.”

Wat gaan we daar straks van zien in City?

GG: “Dat is iets waar we nu hard over aan het nadenken zijn. Het kan best zijn dat we straks het duurzaamste centrum van Nederland hebben, maar dat niemand die hier komt dat ook zo ervaart. Want een WKO, zonnepanelen et cetera, het ligt op het dak of het zit onder de grond. Op straatniveau zie je er niks van. Meer groen het gebied in brengen is sowieso nodig en dat doet natuurlijk wel wat. We hebben onlangs ontwerpers uitgenodigd om creatief na te denken hoe je duurzaamheid meer zichtbaar kan maken.”

MH: “En er gebeurt veel onder de grond. We hebben in City de ondergrond niet als restpost in de gebiedsontwikkeling behandeld maar gekeken hoe we – ondanks alles wat er aan leidingen, riool, waterberging en WKO’s de grond in moet – de ondergrondse ruimteclaim zo klein mogelijk kunnen maken. Dit om ervoor te zorgen dat er zoveel mogelijk ruimte overblijft om grote bomen te planten waarvan de wortels gewoon de ruimte hebben om te groeien waar ze willen. En om waterinfiltratie optimaal te faciliteren. Je wil van alles uit het zicht hebben voor de bewoners en gebruikers van een gebied, tegelijkertijd willen we toch ook zichtbaar maken wat we hier voor mooie oplossingen met alle betrokken partijen hebben bedacht.”