Club Rhijnhuizen: gebiedscoöperatie versnelt transformatie en leidt tot meer kwaliteit

De dynamiek is duidelijk zichtbaar in het voormalige monofunctionele kantorengebied. Ruim duizend nieuwe bewoners vonden al hun weg naar het gebied en er wordt nog volop gebouwd. Straks wonen hier meer dan 5.000 mensen. De openbare ruimte wordt sterk vernieuwd en er komt een nieuw Park Rijnhuizen rondom de historische plekken van het Kasteel Rijnhuizen (1640) en Fort Jutphaas (1820). Historische plekken die omringd worden door (getransformeerde) kantoren en nieuwbouwwoningen. Ook worden er steeds meer voorzieningen toegevoegd.

Levenloos gebied

Hoe anders was de situatie bij de start. Toen we in Rijnhuizen begonnen (in 2015) sudderde de crisis nog na. Rijnhuizen was een levenloos gebied geworden met 40 procent leegstaande kantoren. Een erfenis van die crisis, maar ook van monofunctioneel bouwen. Het bezit van het vastgoed was versnipperd over meer dan 100 eigenaren. Het waren vooral bedrijven die hun voormalige kantoor niet verkocht kregen of families uit Nieuwegein die het vastgoed als pensioen hadden aangekocht. Geen van allen wisten ze goed wat ze met hun gebouw aan moesten en er was vrijwel geen interesse van marktpartijen om te ontwikkelen.

Stabiel team

En toch lukte het nog sneller dan gedacht om de gebiedstransformatie op gang te krijgen. Dankzij een groeiende economie, maar ook een strategische overheid, een stabiel team, goed samenwerken én vertrouwen in elkaar. In 2015 was het doel 1.500 woningen toe te voegen aan het gebied. Uiteindelijk kwamen er plannen voor het bouwen van 2.500 woningen. En nu, in 2023, zijn 1.150 woningen gerealiseerd.

De treurige staat van Rijnhuizen was destijds een doorn in het oog van de gemeente Nieuwegein. Zij bezat vrijwel geen grond in het gebied. De gemeente nam het initiatief tot herontwikkeling en stelde de gebiedsvisie ‘Mooi Rijnhuizen’ vast die de transformatie naar wonen mogelijk maakte. Nieuwegein zette in op organische gebiedsontwikkeling zonder nieuw bestemmingsplan, zonder ontwikkelpositie van de gemeente en zonder geld voor de transformatie.

Samen met de provincie Utrecht en de twee projectontwikkelaars van het eerste uur (Kondor Wessels en Vink Bouw) bedacht de gemeente dat het versnipperde bezit vroeg om een actief gebiedsmanagement tijdens de transformatie. Ze zochten naar een intensieve samenwerking tussen ontwikkelaars, eigenaren, overheid, bewoners en bedrijven. Om zo gezamenlijk de transformatie van Rijnhuizen aan te jagen. We kwamen tot een plan voor het gebiedsmanagement van Rijnhuizen. Dat bleek een gouden vondst en daaruit werd de Club Rhijnhuizen geboren.

Met plezier naar de Club

De term ‘Club’ in Club Rhijnhuizen werd bewust gekozen. Geen saaie participatie, maar iets waar je voor je plezier naar toe gaat. Waar je samen met één doel optrekt: samenwerken aan de kwaliteit van Rijnhuizen. De club bestaat uit eigenaren, ontwikkelaars, een paar bewoners die er al woonden met een bedrijfswoning of nog uit de tijd dat er boomgaarden stonden, ondernemers en andere organisaties – zoals de tennisclub en de scouting.

De gemeente Nieuwegein zit niet in de club maar is wel een actieve samenwerkingspartner. Gekozen werd om hiervoor een coöperatie op te richten. Want anders dan bij een vereniging of stichting, bepalen daarin de leden samen de koers: ieder lid heeft één stem, of je nu bewoner of belegger bent. Wel is ervoor gekozen dat bewoners maximaal 50 procent van de stemmen krijgen en niet-bewoners maximaal 50 procent van de stemmen krijgen. Dit omdat er al snel meer bewoners zouden zijn dan bedrijven, non-profit organisaties en vastgoedpartijen bij elkaar. Dat was althans de verwachting en die is ook uitgekomen.

Open agenda

Er is een bestuur dat de verschillende belangen in het gebied vertegenwoordigt. Wij vormden daaronder de werkorganisatie in opdracht van de club. “We wilden juist samen stad maken, niks opdringen, maar alles met een open agenda bespreken”, zegt Karssenberg.

De club geeft gevraagd en ongevraagd advies aan de gemeente. Veel adviezen konden opgevolgd worden dankzij het goede vertrouwen tussen de gemeente en de club en de korte lijntjes binnen de gemeente.

Er moest veel samen gebeuren, maar daarvoor was het eerst nodig een community te bouwen. Er kwamen vier clubavonden per jaar, waarbij de leden bewust eerst samen eten en een biertje drinken, steeds op een andere plek in het gebied, en dan samen een kwestie bespreken. Door het eten ontstonden ‘zachte’ relaties tussen de verschillende leden. Vlieger legt uit: “Als een bewoner en een investeerder samen een biertje drinken, heb je toch een ander gesprek.” Elke transformatie kent zijn conflicten, maar met zachte relaties is er het vermogen om die snel samen op te lossen. Wie meer meningen hoort, begrijpt meer.

Lage drempel

Op de eerste bijeenkomst in 2015 schreven de eerste leden van de coöperatie op een whiteboard hun visie op het gebied en de taken van de club. Meer groen, meer gezelligheid in de vorm van horeca en activiteiten, meer zichtbaarheid van de rijke historie en een lagere drempel voor het gesprek met de overheid. Dat is een greep uit wat er opgeschreven en -getekend is die avond. En dat is precies waar de club aan gewerkt heeft in de jaren daarna.

Er werden drie startdoelen benoemd: matchmaking, placemaking en communicatie. Matchmaking was nodig om de gebouweigenaren te koppelen aan verschillende initiatiefnemers. Dit konden projectontwikkelaars zijn, maar ook tijdelijke initiatieven die gelijk onderdeel van de placemaking zijn. Zoals De Kraam (poffertjeskraam) en het Tiny House-dorp die tussen 2017 en 2022 neerstreken. Ook culturele en sportieve activiteiten en evenementen werden georganiseerd. Hierdoor werd Rijnhuizen én haar geschiedenis op de kaart gezet binnen Nieuwegein én de regio.

Gebiedsbranding

Naast de clubavonden en activiteiten was er meer behoefte aan communicatie en verslaglegging. Er moest een website komen waarop deze nieuwtjes te vinden waren over alle nieuwe ontwikkelingen, de geschiedenis en wat er nu te doen was in het ‘nieuwe’ Rijnhuizen. Daarnaast was het creëren van een huisstijl belangrijk om het gebied te branden en te verkopen. Nijhoff Studio ontwikkelde samen met de leden een huisstijl, zodat Club Rhijnhuizen een herkenbaar merk werd, van de website tot de bouwhekken. Deze huisstijl werd later doorgetrokken in de gebiedshuisstijl.

Het groen in Rijnhuizen werd heel erg gewaardeerd, maar nauwelijks gebruikt omdat het niet goed toegankelijk was. De kwaliteit van de openbare ruimte moest dan ook verbeterd worden om aan te sluiten bij de visie van een woon- en werkgebied. Zo waren er nauwelijks stoepen in het gebied, omdat het hele gebied gericht was op auto’s. De openbare ruimte was dus niet geschikt voor bijvoorbeeld gezinnen met kinderen. Ook ontbrak een parkgebied voor recreatie. Club Rhijnhuizen heeft besloten om dit te koppelen aan een placemaking aanpak.

Er werd gekozen om op kleinere schaal, gebiedje per gebiedje, aan de slag te gaan, samen met de organisaties en bewoners in het gebied. En te beginnen in de gebieden met ‘energie’. Fort Jutphaas was de eerste locatie die werd aangepakt. In die periode stond er een hek omheen en graasde er een kudde schapen. Zonde, vonden zowel de gemeente als Club Rhijnhuizen. Dus werden er stappen ondernomen om van dit gebied een park te maken.

Financieel zelfstandig

Hoe doe je dat, een gebiedscoöperatie opzetten? Voor de eerste periode na het opzetten van de gebiedscoöperatie zegden gemeente Nieuwegein en provincie Utrecht een financiële bijdrage toe. Ze deden dit vanuit het besef dat het netwerk eerst op gang moest komen. Maar wel met de voorwaarde dat de Club daarna financieel onafhankelijk van de gemeente moest kunnen bestaan.

Het was een belangrijk signaal van de overheid richting vastgoedpartijen die wilden ontwikkelen in Rijnhuizen. Zij moesten samen een manier vinden om de gebiedstransformatie gemeenschappelijk te financieren. De Club Rhijnhuizen, toen nog geen coöperatie, organiseerde een clubavond over de financiering van de transformatie.

Afdracht VON-prijs

Het financieel model is gericht op de gebiedspartijen die een financieel belang hebben bij de ontwikkelingen: de projectontwikkelaars en de gebouweigenaren. Deze partijen werd gevraagd of zij de financiering van de gebiedstransformatie op zich wilden nemen. Het voorstel van de club, een idee van Theo Stauttener van Stadskwadraat, was om 2,2 tot 2,3 procent van de VON-prijs af te dragen voor een gebiedsexploitatie. De gemeente beheert deze pot, maar die is anders dan een standaard-grondexploitatie: het is immers geen gemeentegeld.

Daardoor is er ook minder politieke ‘bemoeienis’ geweest. De projectontwikkelaars van het eerste uur stemden hiermee in. Zij zagen niet als een kostenpost, maar als investering. Ze stelden wel als voorwaarde dat dan ook álle projectontwikkelaars in de toekomst zouden moeten bijdragen: geen freeriders. Gebouweigenaren zouden een jaarlijks lidmaatschap van 1.000 tot 3.000 euro gaan betalen, net zoals bedrijven en instellingen, afhankelijk van hun grootte. De Club Rhijnhuizen krijgt, verspreid over 10 jaar, 10 procent van de verwachte inkomsten uit deze begroting voor het gebiedsmanagement.

Kavels raakten op

Na jaren van aanjagen, kwam in 2019 het kantelpunt. Tot dan toe was Club Rhijnhuizen veel bezig geweest met de genoemde matchmaking. Dat gebeurde door onder andere projectontwikkelaars rond te leiden in het gebied en hen te koppelen aan gebouweigenaren die hun pand wilden verkopen. Dat verliep echter zodanig goed dat rond 2019 het aantal kavels voor transformatie op begon te raken. Matchmaking was derhalve niet meer nodig.

In contact brengen

De placemaking en programmering van activiteiten, in de beginjaren geïnitieerd door Club Rhijnhuizen zelf, werd rond 2019 steeds vaker gedaan door initiatiefnemers uit Nieuwegein. De Club speelt nu meer een faciliterende rol, die de verschillende partijen met elkaar in contact brengt. Zo vestigde Tiny Houses Utrecht zich in 2017 onder de naam ‘Tiny Village Kleinhuizen’ op een braakliggend terrein in Rijnhuizen. De tiny houses stonden hier tot 2019. “Voorheen wilden placemakers uit Utrecht echt niet naar Nieuwegein, maar vanaf 2017 kwamen we wel meer in hun aandacht en in die van projectontwikkelaars”, geeft Karssenberg aan.

In 2019 kwamen de gemeente Nieuwegein, de provincie Utrecht en Club Rhijnhuizen tot een herijking van de oorspronkelijke plannen uit 2015. In 2020 viel hierop het besluit: er wordt gestreefd naar 2.500 woningen in totaal in Rijnhuizen. Met de extra opbrengsten, gecombineerd met extra inzet vanuit gemeente en Rijk, wordt extra geïnvesteerd in een nieuw park, openbare ruimte en voorzieningen.

Met elk budget

Inmiddels is Rijnhuizen, nog volop in ontwikkeling, een volwaardige woonwijk waar ook gewerkt wordt. Weliswaar volop in ontwikkeling. Buiten de verbouwingen om wonen bewoners hier met veel plezier en betrokkenheid. Rijnhuizen is een wijk waar je de geschiedenis van Nieuwegein kunt ervaren, waar je middenin een park woont en waar je zowel een broodje kunt halen, kop koffie kunt drinken of van een bijzonder diner kunt genieten. Je kunt in Rijnhuizen wonen met elk budget: in getransformeerde kantoorpanden en in nieuwe herenhuizen.

Het is een wijk geworden die Nieuwegein nog niet kende, maar wel verlangde. Dit kon alleen dankzij de inbreng van haar inwoners en een gemeente die openstaat voor haar inwoners. Dát maakt Rijnhuizen zo bijzonder.

Wie volgt?

De Club Rhijnhuizen is de eerste en vooralsnog de enige gebiedscoöperatie in Nederland. Dat roept als laatste vraag op: welk transformatiegebied omarmt de volgende? Tegenwoordig ligt de focus in gebieds- en projectontwikkeling steeds vaker op binnenstedelijke gebieden. In tegenstelling tot de uitbreiding in weilanden, waar grondbezit misschien verdeeld is tussen maximaal een handjevol eigenaren, zijn er in binnenstedelijke gebieden vaak tientallen verschillende grondeigenaren. Dit was het geval in Rijnhuizen, waar 100 gebouweigenaren het grootste deel van Rijhuizen in bezit hadden.

De gebiedscoöperatie is dan een effectieve en duurzame strategie voor die toekomstige gebiedsontwikkelingen, die zich steeds vaker op complexe locaties bevinden. Ze vragen daarmee steeds om ‘Samen Stadmaken’.

Om een coöperatie in het begin op gang te helpen, is een eenmalige overheidsbijdrage nodig. Tijdens de ontwikkelfase kunnen de ontwikkelaars en eigenaren de samenwerking als investering bekostigen. Waar de coöperatie in het begin vooral veel zelf moet loswoelen, ontstaat er gaandeweg steeds meer energie vanuit de leden, de initiatiefnemers en de bewoners. Op een gegeven moment zullen zij steeds meer taken zelf overnemen. Zoals in Rijnhuizen nu een cultureel collectief en een bewonersplatform ontstaan.