Commercieel vastgoed steeds vaker leeg maar toch populair bij beleggers

Dalende vraag

De economische crisis heeft tot krimp van bedrijven en veel faillissementen geleid, met onder andere een dalende vraag naar kantoor- en winkelruimte tot gevolg. Dit is echter niet de enige verklaring; er zijn ook meer structurele factoren die een rol spelen. Een belangrijke structurele oorzaak voor de afnemende vraag naar kantoren en fysieke winkels is de technologische vooruitgang. Daardoor zijn andere vormen van werken (‘het nieuwe werken’) en winkelen (internetshoppen) ontstaan. Ook de afvlakkende bevolkingsgroei (of zelfs krimp, in sommige gebieden) en de dalende beroepsbevolking zorgen voor minder vraag naar winkel- en kantoorruimte.

Toenemend aanbod

PBL waarschuwt voor nieuwe over- en desinvesteringen in commercieel vastgoed. Daar waar de vraag naar commercieel vastgoed minder is geworden, is het aanbod niet of nauwelijks gedaald. Na het barsten van de internetbubbel in 2000 werd de aandelenmarkt minder aantrekkelijk en kwam er een wall of money op de vastgoedmarkt. Dit leidde tot meer investeringen en daardoor tot meer vierkante meters kantoren en (in mindere mate) winkels, dan waar vraag naar was. Deze investeringen in commercieel vastgoed werden tot het uitbreken van de economische crisis bovendien aangewakkerd door gemeenten die in winkels en kantoren een belangrijke kostendrager voor gebiedsontwikkelingen zagen. Inmiddels daalt de kantorenvoorraad licht en stijgt de winkelvoorraad slechts bescheiden. Nieuwe over- en desinvesteringen in commercieel vastgoed lijken zich aan te kondigen. Mede door het opkopen van staatsobligaties door de Europese Centrale Bank (quantitative easing) is er een nieuwe wall of money die ergens heen ‘moet’. Vanwege de lage rentestand lijkt investeren in commercieel vastgoed dan een aantrekkelijk alternatief voor geld op zoek naar een investeringsdoel.

Er zijn wel behoorlijk grote verschillen in leegstand binnen Nederland, zowel bij kantoren als bij winkels.

Voorraad en leegstand van kantoren en winkels

In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlak. Gemiddeld ruim 17% van het kantoorvloeroppervlak staat leeg in 2015. Dit percentage neemt nog steeds toe. Er zijn regionale verschillen: de leegstand concentreert zich in de Randstad, in het bijzonder rondom Amsterdam en in het Rijnmondgebied.

Leegstand steeds meer structureel van aard

Wanneer wordt gekeken naar de duur van de leegstand, dan valt op dat het aandeel structurele leegstand (leegstand meer dan drie jaar) sterk is toegenomen. Begin 2015 was ongeveer zestig procent van de kantorenleegstand structureel van aard, binnen de detailhandel is dat ongeveer een kwart.

Leegstand van kantoren en winkels naar duur

Is leegstand erg?

Leegstand is niet per se een maatschappelijk probleem. Het is in eerste instantie vooral een probleem van de eigenaar. Een maatschappelijk probleem wordt leegstand wanneer het een meer structureel karakter krijgt én er een negatieve uitstraling op de omgeving vanuit gaat. Eén enkel leegstaand kantoor dat keurig wordt onderhouden is geen (groot) maatschappelijk probleem. Een paar lege winkels in een winkelstraat zijn dat wel. Deze leiden in de regel uiteindelijk tot minder passanten in de straat. Hierdoor bestaat het gevaar dat winkels die nog wel operationeel zijn ook in de gevarenzone komen.

Hoe kunnen we leegstand verminderen?

Sloop of transformatie van kansloos vastgoed kan ervoor zorgen dat het aantal vierkante meters commercieel vastgoed minder wordt. Dweilen heeft echter alleen zin als de kraan dicht is; de nieuwbouw moet dus worden beperkt. Provinciale ruimtelijke verordeningen kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Tot slot is het van belang om te zoeken naar (duurzame) beleggingsalternatieven voor commercieel vastgoed, zodat beleggers hun vermogen kunnen investeren in objecten met een groter maatschappelijk nut.